Verzugsschäden bei Bauprojekten - Baufirma in Verzug setzen
Mehrkosten wegen Bauverzögerungen
Selten wird ein Bauwerk zum festgelegten Termin fertiggestellt. Aufgrund dessen kann es zu Mehrkosten kommen. Besonders betroffen ist der "kleinere Bauherr". Was kann man bei Bauverzögerungen und drohenden Verzugsschäden tun?
Verzugsschäden Hausbau
Planänderungen, Lieferschwierigkeiten oder ausfallende Arbeitskräfte sind einer der vielen Gründe, weshalb sich Bauprojekte hinauszögern. Trotz dessen haben Bauherren gute Chancen, Schadensersatz gegen den Bauträger erfolgreich geltend zu machen.
Das liegt daran, dass regelmäßig das Bauunternehmen beweisen muss, dass es die Bauverzögerungen nicht zu vertreten hat. Gelingt ihm das nicht, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen. Unter anderem können länger notwendige Mietzahlungen, angemietete Ersatzwohnungen oder unter Umständen auch Hotelkosten geltend gemacht werden.
Der Bundesgerichtshof bestätigt am 20. Februar 2014 (VII ZR 172/13) mit seinem Urteil die Nutzungsausfallentschädigung. Der Bauherr kann - soweit die Ersatzbleibe qualitativ schlechter ist als das noch nicht fertiggestellte Haus - Schadensersatz verlangen. Das betrifft ebenso die Kosten für die Einlagerung von Möbeln wie die Rechtsverfolgungskosten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs stellen dies ersatzfähige Schäden dar.
Baufirma in Verzug setzen
Ob ein Schadensersatzanspruch wegen Bauverzögerung durchgesetzt werden kann, richtet sich nach den Vorschriften §§634 Nr. 2, 280 I, II, 286 BGB. Sollte im Vertrag zwischen Bauherr und Bauträger ein festes Datum für die Fertigstellung des Werkes bestimmt sein, gerät der Bauträger mit Überschreitung des Datums ohne weitere Zwischenschritte in Verzug.
Wurde eine solche Vereinbarung nicht getroffen, bedarf es einer Mahnung seitens des Bauherren. Erst mit der Mahnung kommt die Bauunternehmer in Verzug der Leistung.
Dieser Schritt ist Voraussetzung für die Sicherung künftige Schadensersatzansprüche. Ferner kommt der Bauunternehmer nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung zu vertreten hat. Grundsätzlich ist gemäß §276 I S.1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Auch muss er sich gegebenenfalls Verschulden seiner Subunternehmer zurechnen lassen. Kommt es tatsächlich zu einer Konfliktsituation, liegt die Beweislast beim Bauunternehmer.
Beruht die Bauverzögerung auf einer Planänderung des Bauherrn, kommt der Bauträger nicht in Verzug, da er dies nicht zu vertreten hätte. Daher ist eine durchdachte und genaue Planung vor Baubeginn essenziell. Mehrkosten können auf diese Weise vorgebeugt werden. Auch ist die Einschaltung eines Rechtsanwalts in diesem Stadium der Bauplanung empfehlenswert. Schon vor dem Baubeginn kann ein Rechtsanwalt unterstützend tätig werden, wie etwa bei der Ausgestaltung des Bauvertrages, oder auch bei der Einhaltung von öffentlich-rechtlicher Vorschriften.
Bauleistung Muster
Durch eine klare und eindeutige Aufforderung, aus der zu entnehmen ist, dass die Bauleistung zu bewirken ist, setzt man den Bauunternehmer in Verzug. Um die Beweislage zu ihren Gunsten zu sichern, sollte die Mahnung durch einen eingeschriebenen Brief erfolgen. So kann beispielhaft eine Mahnung aussehen.
Mahnung
Sehr geehrte Frau/ Herr,
Ihnen wurde am . der Auftrag erteilt, die vertraglich vereinbarten Bauleistungen zu erbringen:
.
.
.
Die Bauzeit zur Fertigstellung der Bauarbeiten ist abgelaufen. Hiermit bitte ich Sie ausdrücklich, die Bauarbeiten vertragsgemäß fertigzustellen.
(Wenn Bedarf besteht)
Ich setze Ihnen hiermit eine Frist zum ., um die übrigen Bauarbeiten fertigstellen.
(Falls schon ein Schaden eingetreten ist)
Infolge der verspäteten Leistung sind folgende Schäden entstanden:
Anmietung einer Bleibe .
Weitere Unterbringungskosten .
Hotelkosten .
Überweisen Sie bitte die genannten Kosten in Höhe von. bis zum... (Datum) auf mein Konto ......
Mit freundlichen Grüßen
Bauherr
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Quellen
https://www.aktion-pro-eigenheim.de/haus/baurecht/bauverzoegerung-was-koennen-bauherren-tun.php
https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/in-verzug-setzen-bauleistung-muster
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