Berlin, den 15.12.2006: Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über die am 14.12.2006 vom Deutschen Bundestag verabschiedete Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Sollte der Bundesrat keinen Einspruch gegen das Gesetz erheben, wird es an den Bundespräsidenten zur Verkündung weitergeleitet. Das neue WEG würde dann frühestens drei Monate nach der Verkündung in Kraft treten.
Inhalt
Die Gesetzesänderung vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen und vereinheitlicht das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen. Nunmehr muss in mittleren und größeren Wohnanlagen nicht mehr einstimmig über Baumaßnahmen oder die Verteilung von Betriebskosten entschieden werden. Es reicht jetzt aus, dass sich eine Dreiviertel-Mehrheit der Wohnungseigentümer dafür ausspricht.
Gesetzgebungsanlass
Nach Aussagen der Bundesjustizministerin Brigitte Zypries reagiert der Gesetzgeber damit auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen. Vor allem in mittleren und größeren Wohnanlagen sei die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen oft gar nicht oder kaum zu erreichen gewesen. Durch die neuen Regelungen werde die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften gestärkt. Wohnungseigentümer könnten nunmehr ihre Angelegenheiten einfacher als bisher klären. Im Einzelnen enthält das Gesetz folgende Neuregelungen:
Die Regelungen im Einzelnen
- Wohnungseigentümer können mit Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie dürfen weiterhin bei der Umlage von Kosten für Instandhaltungs- oder Baumaßnahmen von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen (z.B. Einbau eines Fahrstuhls oder bei Energieeinspar- und Schadstoffreduzierungsmaßnahmen).
- Die Rechtsverhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft sind klarer geregelt. Der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgend ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig. Das Gesetz nimmt diese Rechtsprechung auf und klärt Folgeprobleme wie die Haftung einzelner Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt bestehen, wird allerdings auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt und wird damit berechenbar. So zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet.
- Verfahren in Wohnungseigentumssachen richten sich nunmehr nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG). Somit wird das Verfahren weniger aufwändig.
- Die Möglichkeiten sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft zu informieren wurden verbessert. Der Verwalter führt zu diesem Zwecke eine Beschluss-Sammlung. Dadurch können sich z.B. Erwerber von Wohnungseigentum leichter Klarheit darüber verschaffen, welche Rechte und Pflichten sie erwarten.
- Das Gesetz führt schließlich für Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Das verbessert die Position von Wohnungseigentümern, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.
Wie werden in Kürze detailliert die neuen gesetzlichen Regelungen und die dadurch eröffneten Gestaltungsmöglichkeiten darstellen.
