Wohnungsverkauf - Eventuelle Schadensersatzpflicht des Vermieters

27.01.2015274 Mal gelesen
Der BGH hat entschieden, daß die Umgehung des Vorkaufsrechts des Mieters eine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöst (BGH, Urt. v. 21.01.2015, AZ: VIII ZR 51/14).

Zum Termin teilte der BGH in einer Presseerklärung mit:

„Die Klägerin begehrt von der Beklagten als ihrer früheren Vermieterin Schadensersatz in Höhe von 79.428,75 € wegen Vereitelung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts als Mieter (§ 577 BGB).

Die Klägerin ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. Zu einem zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt ist an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von 1.306.000 € an einen Dritten. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

Am 12. Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 € zum Kauf an. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags (nebst Zinsen) gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Das Landgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Klägerin mit der Begründung verneint, dass der Verlust eines Veräußerungsgewinns vom Schutzzweck des mietrechtlichen Vorkaufsrechts (§ 577 BGB **) nicht gedeckt sei. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.“

Zum Vorkaufsrecht des Mieters regelt das Gesetz in § 577 BGB:

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Unklar war aber die Höhe des Anspruchs auf Schadensersatz. Der BGH wies den Fall an die Vorinstanz zurück. Das LG Hamburg muß somit den Fall einzelfallbezogen erneut prüfen. Der BGH hat entschieden, daß das Vorkaufsrecht den Mieter u. a. lediglich davor schützen solle, aus seiner Wohnung verdrängt zu werden. Der Schadensersatz sei im Einzelfall zu prüfen.


Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.

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