Vermieterrecht: kalter Auszug des nicht zahlenden Mieters

18.05.2012756 Mal gelesen
Wie kann der Auszug des Mieters beschleunigt werden, wenn er die monatliche Miete nicht zahlt? Ist der „kalte Auszug“ zulässig? - - - JA!

Das Problem:

Mietnomaden, Miethopping, nicht zahlende Mieter. Das treibt nicht nur zur Verzweiflung, das kann dem einen oder anderen Vermieter auch schnell mal finanziell das Genick brechen.

Der Vermieter kann den nicht zahlenden Mieter nur im Rahmen eines gerichtlichen Räumungsverfahren aus der Wohnung setzen. Gerichts- und Anwaltskosten werden an dem Jahreswert der Bruttomiete/Warmmiete berechnet. In der Regel verfügt der Vermieter über keine Rechtsschutzversicherung. Dazu kommen lange Wartezeiten bei Gericht und das sich anschließende Verfahren der Wohnungsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Dieser fordert in der Regel hohe Vorschüsse für die Räumung an.

Man kann in diesem Verfahren auch das so genannte Berliner Model der Zwangsräumung anwenden, wonach die Habe des jeweiligen Schuldners einige Zeit in der ehemaligen Wohnung eingelagert wird. Dadurch hat der Vermieter allerdings das Problem, dass über weitere Monate die Wohnung nicht genutzt werden kann. Es entstehen also weitere Schäden durch Mietausfall.

Einen nicht zahlungswilligen Mieter aus der Wohnung zu setzen geht in der Regel ans Eingemachte. Schäden in Höhe von 10.000 € und mehr sind keine Seltenheit.

 

Lösungsversuche:

Dem Mieter zu drohen, Inkasso-Moskau-Varianten oder den „schwarzen Mann“ vorbeizuschicken sind gesetzlich verboten, strafbar und können ganz bittere Konsequenzen nach sich ziehen:

- Strafverfahren

- zivilrechtliche Unterlassungsverfahren

- Verfahren im Eilrechtsschutz

- Schmerzensgeld.

Eine Zeit lang haben einige Inkassounternehmen jemanden bei dem Schuldner vorbeigeschickt, der auf die ausstehende Miete hingewiesen hat. Im Hintergrund - einige Meter entfernt - stand ein Herr, schwarz gekleidet, mit Aktentasche und strengem Gesichtsausdruck. Geredet hat der „schwarze Mann“ kein Wort. Damit sollte der Eindruck rechtlicher Konsequenz erzeugt werden. Und tatsächlich haben viele Schuldner gezahlt. Aber dieses Vorgehen ist strafbar (vgl. LG Leipzig, NJW 1995, 264; LG Köln, Beschl.v. 25.07.1994, 81 O 114/94).

 

Auch die „Räumung“ der Wohnung des Mieters mit Wechseln der Schlösser, wenn der Mieter nicht da ist, stellt verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) dar. In einem Prozess bräuchte der Mieter nur nachweisen, dass er über ein Besitzrecht (Mietvertrag) verfügt. Der Vermieter muss dann nachweisen, dass der Mieter ausgezogen ist, also auf sein Besitzrecht verzichtet hat.

 

„Kalter Auszug“:

Der so genannte „kalte Auszug“ meint, dass der Vermieter die Energieversorgung (Wasser / Strom) der Mietwohnung unterbricht und damit den Mieter auf Dauer derart zermürbt, dass er zwangsläufig und nahezu freiwillig auszieht.

Die häufigste Frage, die uns in diesem Rahmen gestellt wird ist, ob man denn bspw. die Wasserversorgung abstellen darf?

Ja, man darf. Denn das Abstellen der Wasser- oder Stromversorgung greift nicht in das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung ein, sondern betrifft nur den Mietgebrauch! (vgl. BGH, Urt.v. 06.05.2009, 12 ZR 137/07).

Die Voraussetzungen für ein solches Vorgehen sind:

1. Der Vermieter selbst ist Inhaber/Vertragspartner hinsichtlich der Versorgungsleistungen. Ist er das nicht, steht ihm kein aus dem Mietvertrag heraus begründetes Zurückbehaltungsrecht an den Leistungen zu.

2. Es muss eine rechtswirksame Kündigung gegenüber dem Mieter ausgesprochen worden sein. Hier sind - man mag es kaum glauben - eine Vielzahl von Fallstricke zu beachten. Ein gerichtliches Räumungsverfahren muss dafür nicht anhängig sein.

3. Bei einem Mietminderungseinwand ist zu beachten, dass die inzwischen angefallenen Miet-Rückstände die fiktiven Minderungsquoten bei weitem übersteigen müssen! Bei einer Einstellung der Wasserversorgung ist von einer fiktiven Minderung von 20% auszugehen, die auf den Jahreswert hochzurechnen und dann mit den Miet-Rückständen ins Verhältnis gesetzt werden müssen (Vgl. hierzu:Beuermann, Das Grundeigentum (GE)1996, 1396 ff.; GE 2002, 1601 ff.; KG, Beschl.v. 21.05.2001, 24 W 94/01; Beschl. v. 26.11.2001, 24 W 7/01; Urt.v. 17.12.1998, 8 U 7247/98, GE 2004, 622.).

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an. Rechtsanwalt Gordon Kirchmann ist selbst Vermieter und kennt deshalb die entsprechenden Sorgen und Nöte. Er ist seit 2005 Mitglied im Mietgerichtstag e.V.