Rückabwicklung des Immobilienkaufs - Notarhaftung im Fokus

Haftungsrecht
06.07.2018214 Mal gelesen
Wenn es um Notare geht, ist oft eine Menge Geld im Spiel und die Angelegenheit ist den beteiligten Parteien besonders wichtig: Es geht um Grundstücke, Erbschaftsangelegenheiten, Unternehmen oder andere weitreichende Verträge.

Fehler können hier besonders teuer werden und auch weitereichende Folgen haben. Besonders beim Immobilienkauf von Verbrauchern gegenüber Bauträgern und Finanzberatungsunternehmen sind Notare in der Vergangenheit zum Teil aus Ihrer parteilosen Rolle herausgetreten.

Der Notar als unabhängiger und unparteiischer Betreuer

Bei allen beurkundungsbedürftigen Verträgen sind Notare für den Vertragsschluss nötig und gesetzlich vorgesehen. Ein Notar ist als Amtsperson der besonderen Neutralität verpflichtet. Er ist unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Parteien. Doch was passiert, wenn dem Notar Fehler unterlaufen? Oder, wie es beim Vertrieb von so genannten "Schrottimmobilien" des Öfteren vorkam, so genannte "Mitternachtsnotare" überteuerte Eigentumswohnungen am Fließband mit gutgläubigen Verbrauchern beurkundeten?  Wann haftet der Notar einer Partei auf Schadensersatz?

Der Notar haftet - wie jede andere Person auch - wenn er eine Amtspflicht vorsätzlich oder fahrlässig verletzt, er dadurch einen Schaden verursacht und die Haftung nicht ausgeschlossen ist. Er haftet zudem auch für das von ihm eingesetzte Personal. Der Notar steht als Beliehener dem Staat besonders nahe und hat daher besondere Pflichten, die er nicht verletzen darf. Diese Pflichten stehen im Gesetz oder kommen aus der Rechtsprechung. Danach muss der Notar sein Amt unabhängig und unparteilich ausüben (§ 14 Bundesnotarordnung). Zudem hat er die Parteien ordnungsgemäß aufzuklären, die Verschwiegenheit zu wahren und er muss die aktuelle Rechtsprechung kennen. Er darf sich auch nicht für unerlaubte Zwecke, beispielsweise den Vertrieb von Schrottimmobilien, einspannen lassen.

Belehrungsfehler

Eine der oft anfallenden Notaraufgaben ist die Niederschrift und Belehrung der Beteiligten bei Verträgen. Bei Verträgen, die sich als Nachteil für eine Seite herausstellen, steht dann oft die Frage im Raum, ob der Notar eine seiner Pflichten verletzt hat und folglich zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Bei der öffentlichen Beglaubigung von Unterschrift oder Abschrift  bestätigt der Notar nur deren Richtigkeit. Hier treffen den Notar folglich nur sehr wenig Pflichten.

Bei der öffentlichen Beurkundung von Willenserklärungen hingegen muss der Notar den Willen der Parteien erforschen, den Sachverhalt aufklären und die Beteiligten neutral über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Sodann hat er die Erklärungen unzweideutig niederzuschreiben (§ 17 Beurkundungsgesetz). Verletzt der Notar hierbei seine Belehrungspflicht zur neutralen und umfassenden Aufklärung vorsätzlich oder fahrlässig, haftet er gegebenenfalls auf Schadensersatz.
Haftung bei Unterlassen einer Rückabwicklung von Verträgen

Problematischer ist aber, ob der Notar auch haftet, wenn er beispielsweise ein Grundstück auf den Käufer umschreibt und den Kaufpreis an der Verkäufer weiterleitet, obwohl eine Partei den Vertrag bereits widerrufen hat oder davon zurückgetreten ist.

Die Haftung ist unter anderem davon abhängig, ob die Willenserklärungen unwiderruflich oder widerruflich von den Parteien abgegeben wurden. Wurden die Willenserklärungen unwiderruflich abgegeben - was bei einem notariellen Kaufvertrag über Grundstücke gemäß § 873 Absatz 2 BGB immer der Fall ist - kann der Vertrag grundsätzlich nicht wirksam widerrufen werden. Ist für eine Partei jedoch ein Widerruf oder Rücktritt im Vertrag explizit vorgesehen oder liegen besondere gesetzliche Rücktrittsgründe vor, kann sich eine Partei wieder vom Vertag lösen. Hat sich eine Partei vom Vertrag gelöst, ist der Vertrag nicht mehr wirksam. Die Folgen des Vertrages dürfen dann nicht weiter herbeigeführt werden.

Doch was passiert nun, wenn der Notar die Grundstücksumschreibung aus einem Kaufvertrag weiter vorantreibt, obwohl bereits ein Widerruf oder Rücktritt vorliegt?

Die Pflicht des Notars ist es - im Einvernehmen der Parteien - die Grundstücksumschreibung entsprechend dem Kaufvertrag durchzuführen. Dies gilt aber nur solange, wie der Kaufvertrag auch wirksam ist. Wurde der Kaufvertrag widerrufen oder davon zurückgetreten, ist der Notar verpflichtet die Grundstücksumschreibung sofort zu beenden und alles Bisherige rückabzuwickeln. Tut der Makler dies nicht, begeht er eine Pflichtverletzung und haftet gegebenenfalls.

Besonderheiten der Notarhaftung

Notare sind nach dem Gesetzt zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000,00 Euro für jeden Versicherungsfall verpflichtet.

Bei grober Fahrlässigkeit haftet der Notar zudem gemäß § 19 Absatz 1 Bundesnotarordnung nur dann, wenn Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.

Notare sind damit weitreichend davor geschützt, den Schadensersatz aus eigenem Vermögen zu bezahlen, um sie nicht persönlich in den finanziellen Ruin zu treiben.

Zusammenfassung Notarhaftung

Die Notarhaftung ist ein komplexes Feld, welches viel durch die Rechtsprechung geformt wurde und wird.  Steht die Möglichkeit bei einem Schaden eine Pflichtverletzung im Raum, sollten Betroffene daher kompetenten Rechtsrat suchen. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte hat mit seinem Team bereits eine Vielzahl von Fällen bearbeitet, bei denen eine mögliche Notarhaftung Teil der anwaltlichen Anspruchsdurchsetzung war: "Nachdem die Rechtsprechung anfangs in Bezug auf die Haftung von Notaren noch in den Kinderschuhen war, haben sich zwischenzeitlich auch gegen Notare durchsetzbare Anspruchsgrundlagen und Konstellationen ergeben, die bei fehlgeschlagenen beurkundungspflichtigen Verträgen zu einer Schadenersatzpflicht des Notars führen können." Nicht immer muss es dabei zu einem langen und kostenträchtigen Gerichtsprozess kommen. Fachanwalt Klevenhagen dazu: "Es gibt kein Patentrezept. Jeder Fall ist anders und die Hürden, die zu einer Notarhaftung übersprungen werden müssen, sind der komplexen Rechtsmaterie geschuldet. Die Klägerseite muss beweisen, dass der Notar seine Beurkundungs- und Sorgfaltspflichten verletzt hat und genau dies zu einem ersatzfähigen Schaden geführt hat. Bloße Beschuldigungen oder Vermutungen reichen dazu nicht aus."

Rechtsanwalt Klevenhagen rät indes zur Besonnenheit: "Häufig sind Vergleiche möglich. Mir geht es darum, gemeinsam mit meinen Mandanten eine schnelle und auch wirtschaftlich sinnvolle, dauerhafte Lösung zu finden. Viele meiner Mandanten sind überrascht, wenn sich nach dem Ergebnis der Prüfung Ansatzpunkte für eine Strategie ergeben, die eine Verhandlungslösung ermöglichen. Wenn es nötig und sinnvoll ist, muss man aber auch kämpfen können."   Er rät daher, sich erst einmal Rat bei einem Anwalt zu suchen, um die Erfolgsaussichten abzuklären.