Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 27.06.1990, Az.: BVerwG 8 C 22.88

I.

Die Kläger sind Miteigentümer des mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks Alte B. Straße ... in M. Das Gebäude enthält zwei Wohnungen, die am 1. Oktober 1980 bezugsfertig wurden. Die Hauptwohnung im Erdgeschoß mit einer Wohnfläche von 129,14 qm bewohnen die Kläger selbst. Die Einliegerwohnung im Untergeschoß mit einer Wohnfläche von 61,22 qm vermieteten sie seit Bezugsfertigkeit an die Eheleute St., die in M. mit Nebenwohnsitz und in R. mit Hauptwohnsitz gemeldet waren. § 9 Abs. 2 des von den Klägern mit den Eheleuten St. am 20. September 1980 geschlossenen schriftlichen Mietvertrages enthält folgende Vereinbarung:

"Der Mieter ist ohne ausdrückliche schriftliche Erlaubnis des Vermieters unbeschadet der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB weder zu einer Untervermietung der Mieträume oder einzelnen Räume noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Die Erlaubnis gilt nur für den einzelnen Fall und kann aus einem wichtigen Grunde widerrufen werden."

Den Antrag der Kläger, das Familienheim als steuerbegünstigt anzuerkennen, lehnte das Landratsamt mit Bescheid vom 9. Mai 1983 ab, weil die Einliegerwohnung von den Mietern St. nicht zu Dauerwohnzwecken genutzt werde.

Die Kläger haben nach erfolglosem Widerspruch (Widerspruchsbescheid vom 12. August 1983) Verpflichtungsklage erhoben und zur Begründung im ersten sowie im zweiten Rechtszug geltend gemacht: Die Einliegerwohnung sei mit rechtsgültigem Vertrag an die Eheleute St. vermietet und diesen tatsächlich überlassen worden. Dadurch sei sichergestellt, daß die Einliegerwohnung tatsächlich nicht der Hauptwohnung zugeschlagen werde. Darauf, wie intensiv die Mieter die Einliegerwohnung nutzten, komme es nicht an. Als Vermieter könnten sie - die Kläger - hierauf keinen Einfluß nehmen. Im übrigen sei die Steuerbegünstigung für das Familienheim als solches, nicht für die einzelnen Wohnungen auszusprechen. Die isolierte Prüfung der Voraussetzungen für die Anerkennung in bezug auf die Einliegerwohnung sei daher vom Ansatz her verfehlt.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kläger haben Berufung eingelegt. Der Verwaltungsgerichtshof hat durch Vernehmung der Zeugin Mathilde St. Beweis darüber erhoben, in welchem Umfang die Eheleute St. die Einliegerwohnung selbst genutzt oder in ihrer Abwesenheit Dritten überlassen haben. Er hat alsdann die Berufung zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt:

Das Haus der Kläger überschreite zwar nicht die Wohnflächengrenzen für Familienheime mit zwei Wohnungen. Nach dem Mietvertrag hätten die Kläger die Einliegerwohnung auch zur Dauerwohnnutzung durch die Mieter bestimmt. Sie müßten es sich jedoch zurechnen lassen, daß die Eheleute St. die von ihnen gemietete Wohnung vertragswidrig in nicht ganz unerheblichem Umfang Dritten zu Urlaubszwecken überlassen hätten. Als Inhaber der Hauptwohnung ihres Familienheims habe es den Klägern nicht verborgen bleiben können, daß die Einliegerwohnung in Abwesenheit der Mieter St. nicht nur von deren erwachsenen Söhnen, sondern auch von deren Freunden und Bekannten von Jahr zu Jahr wiederholt als Urlaubsquartier genutzt worden sei. Aufgrund der Vereinbarung in § 9 Abs. 2 des Mietvertrages hätten die Kläger den Eheleuten St. das vertragswidrige überlassen der Einliegerwohnung an Dritte untersagen und im Falle weiterer Zuwiderhandlungen das Mietverhältnis kündigen oder auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung klagen können. Da sie von diesen rechtlichen Möglichkeiten keinen Gebrauch gemacht hätten, müßten sie sich die nachteiligen Folgen für die Anerkennung ihres Familienheims als steuerbegünstigt selbst zuschreiben. Unter einer förderungsfähigen Dauernutzung sei auch bei Zweitwohnungen grundsätzlich nur eine solche durch dieselben Benutzer zu verstehen. Die zeitweilige Überlassung einer im übrigen eigengenutzten Zweitwohnung an wechselnde Urlaubs- oder Feriengäste schließe die Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt aus. Das gelte nicht nur für die Hauptwohnung, sondern auch für die Einliegerwohnung in einem Familienheim. Für die Annahme, die Mieter St. hätten die Einliegerwohnung ihren erwachsenen Söhnen und sonstigen Dritten nur für bis zu vier Wochen im Jahr und nur zu dem Zweck überlassen, im Interesse der Mieter auf die Wohnung aufzupassen, habe die Aussage der Zeugin St. nichts ergeben. Einer solchen Annahme stehe insbesondere entgegen, daß die Mieter die Wohnung Dritten zum Teil sogar entgeltlich überlassen hätten. Von einer nach der Rechtsprechung unschädlichen sogenannten "unechten Fremdnutzung" könne daher nicht gesprochen werden.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Verwaltungsgerichtshof zugelassene Revision der Kläger mit der Rüge der Verletzung formellen und materiellen Rechts.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Zur abschließenden Entscheidung des Rechtsstreits bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Das zwingt zur Zurückverweisung (vgl. §§ 137 Abs. 1 und 2, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Als zutreffend erweisen sich die materiellrechtlichen Ausgangserwägungen des Berufungsgerichts:

Das von den Klägern teilweise selbst bewohnte, auf dem ihnen gehörenden Grundstück errichtete Wohngebäude kann nur dann als steuerbegünstigt anerkannt werden, wenn es sich um ein Familienheim mit zwei (bestimmungsgemäß genutzten) Wohnungen handelt (§§ 7 Abs. 1 Satz 1, 9, 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, 82 Abs. 1 II. WoBauG). Für ein Familienheim mit nur einer Wohnung ist es mit seiner im angefochtenen Urteil festgestellten Wohnfläche von insgesamt 190,36 qm zu groß (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verb, mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. WoBauG). Die Wohnflächengrenze für "andere Wohnungen" von 108 qm (§ 82 Abs. 1 Satz 2 in Verb, mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 II. WoBauG) überschreitet die von den Klägern selbst bewohnte 129,14 qm, große Wohnung ebenfalls.

Als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen darf ein Wohngebäude nur anerkannt werden, wenn beide in dem Gebäude nach dessen baulicher Beschaffenheit befindliche "Wohnungen" den Vorschriften über die zulässige Benutzung entsprechen (vgl. § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG). Denn bei Familienheimen mit zwei Wohnungen kann von Rechts wegen nur das Familienheim insgesamt, nicht auch jede einzelne der beiden Wohnungen für sich allein als steuerbegünstigt anerkannt werden (vgl. Urteile vom 16. Dezember 1965 - BVerwG VIII C 82.62 - BVerwGE 23, 80 <84>[BVerwG 16.12.1965 - VIII C 82/62], vom 11. Februar 1983 - BVerwG 8 C 68.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 36 S. 8 <12>, vom 24. August 1983 - BVerwG 8 C 127.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 37 S. 16 <17>, vom 4. Mai 1984 - BVerwG 8 C 171.81 - Buchholz 454.4 § 67 II. WoBauG Nr. 1 S. 1 <4 f.>, vom 30. November 1984 - BVerwG 8 C 122.82 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 5 S. 5 <7> und vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 101.83 - Buchholz 454.4 § 40 II. WoBauG Nr. 2 S. 1 <3>). Das folgt aus der gesetzlichen Begriffsbestimmung des Familienheims (§§ 7 Abs. 1 Satz 1, 9 Abs. 1 und 2 II. WoBauG), wonach Förderungsgegenstand das auf dem Grundstück befindliche Wohngebäude als solches ist, das entweder nur im ganzen als steuerbegünstigt anerkannt werden kann oder insgesamt nicht anerkennungsfähig ist (vgl. Urteil vom 27. Juni 1985, a.a.O. S. 3).

Eine der beiden Wohnungen eines Familienheims mit zwei Wohnungen muß mithin dazu bestimmt sein, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG), während die andere Wohnung vom Eigentümer alsbald nach ihrer Fertigstellung, spätestens aber bis zur Bezugsfertigkeit seiner eigenen (Haupt-)Wohnung zur dauernden Benutzung durch einen anderen selbständigen Haushalt bestimmt sein (und nach Bezugsfertigkeit auch bleiben) muß. Das hat der Senat in ständiger Rechtsprechung entschieden und aus der für die Eigentümerwohnung getroffenen Zweckbestimmung (§§ 7 Abs. 1 Satz 1, 9 Abs. 1 II. WoBauG), den Wohnflächengrenzen und dem Ziel der Förderung des Baues einer zweiten Wohnung, den Wohnungsmarkt zu entlasten, hergeleitet (vgl. u.a. Urteile vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 11 m. weit. Nachw., vom 24. August 1983, a.a.O. S. 17 und vom 4. Juli 1984 - BVerwG 8 C 54.82 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 18 S. 11 <14 f.>). Ein Familienheim mit zwei Wohnungen, dessen Gesamtwohnfläche die Wohnflächengrenze für ein Familienheim mit nur einer Wohnung überschreitet, entspricht wegen der gesetzlichen Verbindung der beiden Wohnungen zu einer unteilbaren Förderungseinheit insgesamt nicht oder nicht mehr den Vorschriften über die zulässige Wohnfläche und (oder) die zulässige Benutzung, wenn die zweite Wohnung von vornherein nicht zum dauernden Bewohnen durch einen selbständigen Haushalt bestimmt ist oder diese Zweckbestimmung nachträglich verloren hat (vgl. Urteile vom 23. März 1984 - BVerwG 8 C 168.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 38 S. 21 <25>, vom 4. Juli 1984, a.a.O. S. 14 f. m. weit. Nachw. und vom 27. Juni 1985, a.a.O. S. 3). Eine (auf der Grundlage der Angaben des Bauherrn) bereits (rechtmäßig) erteilte Anerkennung als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen muß aus diesem Grunde nach § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG widerrufen werden (vgl. Urteile vom 4. Juli 1984, a.a.O. S. 14 f. m. weit. Nachw. und vom 27. Juni 1985, a.a.O. S. 3).

Freilich genügt für die Anerkennung eines Familienheims als steuerbegünstigt, daß dessen zweite Wohnung vom Eigentümer zur dauerhaften Benutzung als Zweitwohnung durch Dritte bestimmt ist und von diesen entsprechend genutzt wird (vgl. Urteil vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 15). Denn die zweite Wohnung eines Familienheims mit zwei Wohnungen braucht im Gegensatz zur Eigentümer(Haupt-)wohnung von Rechts wegen nicht die Eigenschaft als "Heim" (im Sinne eines dauerhaften Lebensmittelpunkts) des sie bewohnenden Haushalts zu haben. Sie ist vielmehr lediglich Wohnung (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1, § 9 Abs. 1 und 3, § 11 II. WoBauG). Deshalb reicht es - wie bei allen Wohnungen ohne Heimcharakter - für die Anerkennung als steuerbegünstigt aus, daß sie als Zweitwohnung (neben der Hauptwohnung) entweder regelmäßig wiederkehrend in kürzeren Zeitabständen - etwa an den Wochenenden - oder (und) regelmäßig über längere Zeiträume hinweg zur Führung eines selbständigen Haushalts dient (vgl. Urteile vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 15, vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 26 u. 27.83 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 39 S. 28 <29>, vom 16. August 1985 - BVerwG 8 C 51.83 - Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 12 S. 1 <2>, vom 11. Oktober 1985 - BVerwG 8 C 84.83 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 40 S. 33 <34> und vom 21. November 1986 - BVerwG 8 C 71.84 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 20 S. 29 <32>).

Zur Dauerbenutzung durch einen selbständigen Haushalt bestimmt ist eine Wohnung - gleichgültig, ob es sich um eine Erst- oder um eine Zweitwohnung handelt - aber nur dann, wenn sie diesem Haushalt für dessen jederzeitige Nutzung - sei es als Erst- oder sei es als Zweitwohnung - zur Verfügung steht (vgl. Urteil vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 34). Daran fehlt es, wenn die Wohnung zeitweilig nicht zum Haushalt gehörenden Personen - namentlich Urlaubern oder Feriengästen - zur ausschließlichen Nutzung überlassen wird (vgl. Urteile vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 26 u. 27.83 - a.a.O. S. 31 f., vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 34 ff. und vom 21. November 1986, a.a.O. S. 36). Die Wohnung ist dann nicht zu dem von Rechts wegen geforderten dauernden Bewohnen durch denselben Haushalt, sondern zumindest zeitweilig zur vorübergehenden Benutzung durch andere bestimmt. Eine derartige - sei es auch nur zeitweilige - Unterbrechung der Dauerwohnnutzung zur vorübergehenden Aufnahme eines anderen Haushalts widerspricht dem sich aus dem gesetzlichen Wohnungsbegriff ergebenden Benutzungsgebot (vgl. Urteile vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 36 und vom 21. November 1986, a.a.O. S. 36). Schon die einmalige Vermietung oder unentgeltliche Überlassung einer gesamten Wohnung an Freunde oder Bekannte zur zeitweiligen Ferienwohnungsnutzung schließt die Wohnungsbauförderung aus und führt bei einer bereits als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung zum Widerruf der Anerkennung (vgl. Urteile vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 36 und vom 21. November 1986, a.a.O. S. 36).

Lediglich die vorübergehende "unechte Fremdnutzung" einer im übrigen eigengenutzten Wohnung ist nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 36 f.) mit der vom Gesetz geforderten Zweckbestimmung einer Wohnung zur Dauernutzung durch einen Haushalt vereinbar. Unter einer förderungsunschädlichen unechten Fremdnutzung ist - wie der Senat in dem Urteil vom 11. Oktober 1985 (a.a.O. S. 37) im einzelnen dargelegt hat - ein vorübergehendes Bewohnen der Wohnung durch haushaltsfremde Personen zu verstehen, das lediglich dem eigene dauernden Bewohnen "dient" (z.B. zum Schutz vor Einbruchsdiebstählen oder zur Gartenpflege während der Urlaubsabwesenheit des Wohnungsinhabers).

Daß der Eigentümer eines als steuerbegünstigt anerkannten Familienheims mit zwei Wohnungen die Zweckbestimmung der zweiten Wohnung zum ständigen Bewohnen durch einen selbständigen Haushalt "mit allen ihm zumutbaren Maßnahmen" aufrechterhalten muß und sich insbesondere nicht durch sein faktisches Verhalten in Widerspruch zu der "Widmung" dieser Wohnung setzen darf, steht außer Frage. In dem Urteil vom 23. März 1984 (a.a.O. S. 26 f.) hat der Senat dargelegt, daß der Eigentümer einer Mietwohnung diese ernsthaft nur zu Dauerwohnzecken vermieten und alles ihm Zuzumutende tun muß, um eine mißbräuchliche bestimmungswidrige Nutzung durch den Mieter zu verhindern. Welche geeigneten Maßnahmen insoweit geboten und dem Eigentümer zuzumuten sind, richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Falles. Erforderlich ist jedenfalls, daß der Eigentümer eine hinreichende Überwachung gewährleistet, ob sich der Mieter an die Nutzungsbeschränkung hält, daß er bei Feststellung eines Verstoßes den Mieter sogleich abmahnt (vgl. §§ 550 und 553 BGB), und daß er für den Fall der Fruchtlosigkeit der Abmahnung unverzüglich fristlos kündigt und die Räumung der Wohnung durchsetzt. Welche Vorsorge der Eigentümer im einzelnen zu treffen hat, hängt insbesondere von der Art, der Lage und dem Umfang des Wohngebäudes sowie von den Lebensverhältnissen des jeweiligen Mieters ab (vgl. Urteil vom 23. März 1984, a.a.O. S. 27; s. ferner Urteile vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 101.83 - a.a.O. S. 9 f. und vom 21. November 1986, a.a.O. S. 32 f.).

Daß diese vom Senat entwickelten Rechtsgrundsätze nicht nur für Mietwohnungen im engeren Sinne, sondern gleichermaßen auch für die von Rechts wegen zur Dauerwohnnutzung durch einen selbständigen Haushalt zu bestimmende zweite Wohnung eines Familienheims gelten, ist in dem Urteil vom 23. März 1984 (a.a.O. S. 25 f.) ebenfalls dargelegt worden.

Auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen ergibt sich danach folgende Beurteilung des mit der Klage verfolgten Anerkennungsbegehrens:

Die Kläger haben die Einliegerwohnung ihres Zweifamilienhauses vor deren Bezugsfertigkeit an die Eheleute St. zur Dauerbenutzung als Zweitwohnung vermietet. Sie haben damit die zweite Wohnung des Familienheims rechtzeitig in einer den gesetzlichen Anforderungen genügenden Weise zu einer förderungsfähigen Dauerwohnnutzung durch einen anderen selbständigen Haushalt bestimmt. Diese Zweckbestimmung haben sie mit der tatsächlichen Überlassung der Wohnung seit deren Bezugsfertigkeit an die Mieter auch vollzogen. In dem für die Beurteilung der Anerkennungsfähigkeit des Wohngebäudes als steuerbegünstigtes Familienheim maßgebenden Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (§ 82 Abs. 4 Satz 1 II. WoBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 1085); st. Rspr., vgl. u.a. Urteile vom 24. Oktober 1979 - BVerwG 8 C 30.79 - BVerwGE 59, 31 <33>[BVerwG 24.10.1979 - 8 C 30/79], vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 9 und vom 24. August 1983, a.a.O. S. 17) entsprach danach die zweite Wohnung den Vorschriften über die zulässige Benutzung. Unter der weiteren vom Verwaltungsgerichtshof nicht in Zweifel gezogenen und zwischen den Beteiligten auch nicht (mehr) strittigen Voraussetzung, daß die Hauptwohnung den Klägern bestimmungsgemäß als Heim im Sinne eines Lebensmittelpunkts diente, war das Wohngebäude mithin im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit anerkennungsfähig.

Die Anerkennungsfähigkeit ist jedoch nach den tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils nachträglich wieder entfallen, weil die Mieter St. die von ihnen gemietete Einliegerwohnung Dritten als Ferienwohnung (nicht lediglich zur "unechten Fremdnutzung") überlassen haben und die Kläger in Kenntnis dieses Sachverhalts dagegen nicht eingeschritten sind. Daß die Kläger die Ferienwohnungsüberlassung an nicht zum Haushalt der Mieter St. gehörende Dritte nach Erlangung der ihnen vom Berufungsgericht zur Last gelegten Kenntnis unverzüglich hätten unterbinden müssen, um ihrem Familienheim die Förderungsfähigkeit zu erhalten, und daß sie hierzu nach dem Inhalt des schriftlichen Mietvertrages und aufgrund der ihnen als Vermietern zugute kommenden erleichterten Kündigungsmöglichkeit des § 564 b Abs. 4 BGB rechtlich ohne weiteres in der Lage waren, steht außer Frage.

Der auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs (und auch nach dem Inhalt der protokollierten Aussage der Zeugin Mathilde St.) erst nach der Bezugsfertigkeit des Familienheims eingetretene Wegfall der tatsächlichen Anerkennungsvoraussetzungen infolge eines den Klägern zuzurechnenden Verstoßes der Mieter gegen die Vorschriften über die zulässige Benutzung der Einliegerwohnung stellt einen Sachverhalt dar, der bei einer bereits erteilten Anerkennung als steuerbegünstigtes Familienheim zu deren Widerruf führt (§ 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG). Ein solcher Widerrufssachverhalt ist auch (schon) im Anerkennungsverfahren zu berücksichtigen, wenn er bereits erkennbar ist. Denn eine Anerkennung, die sogleich widerrufen werden müßte, kann der Antragsteller nicht beanspruchen (vgl. Urteile vom 1. März 1978 - BVerwG 8 C 14.77 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 22 S. 43 <47>, vom 30. Mai 1978 - BVerwG 8 C 38.77 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 23 S. 49 <57> und vom 9. Januar 1979 - BVerwG 8 C 6.78 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 24 S. 57 <61 f.>). Ein schon im Anerkennungsverfahren feststellbarer Widerrufssachverhalt führt jedoch von Rechts wegen nicht stets und ausnahmslos zur völligen Versagung der begehrten Anerkennung. Das ist vielmehr nur dann der Fall, wenn eine bereits erteilte Anerkennung nach § 83 Abs. 5 Satz 2 II. WoBauG mit Rückwirkung auf einen Zeitpunkt widerrufen werden müßte, in dem die mit ihr verbundene Grundsteuervergünstigung noch nicht begonnen hatte (§ 94 Abs. 1 und 4 II. WoBauG). Liegt dagegen der Zeitpunkt eines solchen fiktiven Widerrufs erst nach dem zeitlichen Beginn der mit der beantragten Anerkennung verbundenen Grundsteuervergünstigung, ist die Anerkennung bis zu diesem Widerrufszeitpunkt befristet zu erteilen (vgl. Urteile vom 1. März 1978, a.a.O. S. 47, vom 30. Mai 1978, a.a.O. S. 57 und vom 9. Januar 1979, a.a.O. S. 62). Das folgt aus der gesetzlichen Regelung des Anerkennungsverfahrens sowie des Beginns und Fortfalls der Grundsteuervergünstigung: Die Anerkennung ist auf Antrag schon vor Baubeginn der Wohnung auszusprechen, wenn nach den Angaben des Antragstellers die Voraussetzungen hinsichtlich der Größe und der beabsichtigten Nutzungsart der geplanten Wohnung vorliegen (§ 83 Abs. 2 II. WoBauG). Sie ist zu widerrufen, wenn die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Wohnfläche oder die zulässige Benutzung entspricht (§ 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG). Der Widerruf der Anerkennung darf gemäß § 83 Abs. 5 Satz 2 II. WoBauG erst für den Zeitpunkt ausgesprochen werden, von dem an die zum Widerruf berechtigenden Voraussetzungen gegeben waren. Die Grundsteuervergünstigung nach § 92 a II. WoBauG für Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1973 bezugsfertig geworden sind, beginnt hingegen schon mit dem 1. Januar des Jahres, das auf das Kalenderjahr folgt, in dem das Gebäude oder die Wohnung bezugsfertig geworden ist (§ 94 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG). Die Voraussetzungen für die Grundsteuervergünstigung fallen bei steuerbegünstigten Wohnungen nur dann fort, wenn der Anerkennungsbescheid nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG widerrufen wird, und zwar erst von dem Zeitpunkt an, der in dem Widerrufsbescheid bezeichnet ist (§ 94 Abs. 4 II. WoBauG). Die Grundsteuervergünstigung entfällt dann mit Wirkung vom Beginn des Kalenderjahres, das auf den Fortfall der Voraussetzungen folgt (§ 94 Abs. 3 II. WoBauG). Die Neuveranlagung des Steuermeßbetrages ist dementsprechend mit Wirkung vom 1. Januar des Jahres vorzunehmen, das auf den im Widerrufsbescheid bestimmten Widerrufszeitpunkt folgt (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, II. WoBauG, § 94 Anm. 4 <S. 8/Stand: Januar 1986>). Nur wenn dieser Widerrufszeitpunkt in (oder gar vor) dem Kalenderjahr der Bezugsfertigkeit liegt, entfällt die Grundsteuervergünstigung von Anfang an. Darf hingegen eine bereits erteilte Anerkennung nach § 83 Abs. 5 Satz 2 II. WoBauG erst mit Wirkung von einem Zeitpunkt widerrufen werden, der nach Beginn des auf den Eintritt der Bezugsfertigkeit folgenden Kalenderjahres liegt, bleibt für die Zwischenzeit die Grundsteuervergünstigung erhalten. Die Berücksichtigung eines bereits erkennbaren Widerrufssachverhalts im Anerkennungsverfahren kann jedoch von Rechts wegen nicht dazu führen, den Antragsteller schlechter zu stellen, als er von Gesetzes wegen durch einen Widerruf der bereits erteilten Anerkennung gestellt werden dürfte. Das zwingt zu der Annahme, daß eine begehrte Anerkennung befristet zu erteilen ist, wenn sie rechtmäßig nicht mit Rückwirkung auf das Jahr der Bezugsfertigkeit widerrufen werden könnte.

Die Möglichkeit einer (ggf. gebotenen) befristeten Erteilung der von den Klägern begehrten Anerkennung hat das Berufungsgericht ungeprüft gelassen. Insoweit verletzt das angefochtene Urteil Bundesrecht.

Die Entscheidung stellt sich auch nicht im Ergebnis als richtig dar (vgl. § 144 Abs. 4 VwGO): Das Familienheim der Kläger ist - wie das angefochtene Urteil feststellt - insgesamt am 1. Oktober 1980 bezugsfertig geworden. Wann die Mieter der Einliegerwohnung diese erstmals Dritten zur Nutzung als Ferienwohnung überlassen haben, läßt das angefochtene Urteil offen. Auch der protokollierten Aussage der Zeugin St. ist dies nicht zu entnehmen. Ungeklärt geblieben ist des weiteren, wann die Kläger erstmals Kenntnis von der zeitweiligen Überlassung der Einliegerwohnung an Dritte zu Urlaubszwecken erlangt haben sollen oder von welchem Zeitpunkt an ihnen diese förderungsschädliche Nutzung jedenfalls wegen Verletzung der ihnen obliegenden Sorgfalts- und Uberwachungspflichten zuzurechnen ist. Für die Annahme, eine den Klägern bereits erteilte Anerkennung ihres Wohngebäudes als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen hätte rückwirkend auf das Jahr der Bezugsfertigkeit widerrufen werden dürfen, fehlt danach jeder tatsächliche Anhalt.

Der Mangel der aus materiellrechtlichen Gründen unzureichenden Sachaufklärung durch den Verwaltungsgerichtshof zwingt zur Zurückverweisung. Damit erledigen sich die ebenfalls mit dem Ziel einer Zurückverweisung zwecks weiterer Sachaufklärung erhobenen Verfahrensrügen der Revision.