Bauplanungsrecht
1 Allgemein
Aufgabe des Bauplanungsrechts ist die Erhaltung und Entwicklung der städtebaulichen Ordnung. Das Städtebaurecht ist dabei Teil des Raumplanungsrechts. Ziel ist es, dass die gesamte Bebauung sowie die sonstige Nutzung des Bodens mit den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit, Zweckmäßigkeit sowie den sozialen und gesundheitlichen Bedürfnissen der Bevölkerung im Einklang stehen.
Im Abgrenzung hierzu ist es die Aufgabe des Bauordnungsrechts, die öffentliche Sicherheit und Ordnung von Bauvorhaben zu gewährleisten.
Rechtsgrundlagen des Bauplanungsrechts sind im Wesentlichen das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung.
Zwar hat der Bund gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG für das Bauplanungsrecht die Gesetzgebungskompetenz, die Bauleitplanung wird jedoch von den Gemeinden nach den Vorgaben des Bauplanungsrechts ausgeführt. Dabei stellen die Gemeinden Bauleitpläne auf. Bauleitpläne sind
und
der Bebauungsplan.
Im Flächennutzungsplan ist die Bodennutzung für das gesamte Gemeindegebiet in den Grundzügen darzustellen. Darunter fallen: Bauflächen, Grünflächen, Flächen für die Landwirtschaft. Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Er enthält rechtsverbindliche Festsetzungen bezüglich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise usw.
Das Bauplanungsrecht umfasst daneben in den §§ 192 ff. BauGB Vorgaben für die Wertermittlung (Bewertung) von Grundstücken.
2 Einzelne Aspekte des Bauplanungsrechts
Mit der Ergänzung in § 1 Abs. 6 Nr. 13 BauGB wurde sichergestellt, dass den Belangen von Flüchtlingen, Asylbewerbern und insbesondere deren Unterbringung bei der Bauleitplanung verstärkt Rechnung getragen wird (Bebauungsplan – Flüchtlingsunterkünfte).
Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme:
Zur Unterstützung des Ziels der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie, die Flächenneuinanspruchnahme auf 30 Hektar pro Tag zu reduzieren, und vor dem Hintergrund des demografischen Wandels hat auch die Bauleitplanung einen Beitrag zu leisten. Zu diesem Zweck wurde in § 1 Abs. 5 BauGB ausdrücklich geregelt werden, dass die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll.
Darstellung zentraler Versorgungsbereiche im Flächennutzungsplan:
Im Flächennutzungsplan kann gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 2d BauGB auch die Ausstattung des Gemeindegebiets mit zentralen Versorgungsbereichen dargestellt werden. Damit soll insbesondere erreicht werden, dass Gemeinden ihren informellen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten ein stärkeres rechtliches Gewicht geben und dabei zugleich die Koordinierungs- und Steuerungsfunktion des Flächennutzungsplans nutzen. Die Darstellung ist nicht auf bereits bestehende zentrale Versorgungsbereiche beschränkt, sondern erfasst auch die noch zu entwickelnden Zentren.
Tierhaltungsbetriebe im Außenbereich:
Mit der Einschränkung des § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB wurde die grundsätzliche Privilegierung von Tierhaltungsbetrieben im Außenbereich für diejenigen Betriebe ausgeschlossen, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Hintergrund ist, dass Tierhaltungsbetriebe im Außenbereich auch als Großanlagen errichtet werden, die wiederum nicht landwirtschaftlich, sondern gewerblich bzw. industriell betrieben werden. Die Anzahl der errichteten und beantragten Betriebe hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Die Privilegierung soll künftig für solche Tierhaltungsbetriebe begrenzt werden.
Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungsstätten:
§ 9 Abs. 2b BauGB gestattet die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans, in dem nur oder im Wesentlichen die Festsetzung getroffen wird, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten nicht oder nur ausnahmsweise zulässig sind.
3 Rückbaugebot
Verwahrloste, nicht mehr wirtschaftlich nutzbare Gebäude (sog. Schrottimmobilien) sind aufgrund ihrer negativen Ausstrahlung auf die Umgebung ein ernstes stadtentwicklungspolitisches Problem, das dem Ziel einer qualitätsvollen Innenentwicklung der Städte und Gemeinden widerspricht. Betroffen sind insbesondere Kommunen in strukturschwachen Regionen. Aus der Strukturschwäche der jeweiligen Region folgt häufig, dass eine Modernisierung oder Instandsetzung der Gebäude unrentabel wäre. Einem solchen städtebaulichen Missstand kann dann, wenn sonstige Belange (z.B. Denkmalschutz) nicht entgegenstehen, ggf. nur durch seine Beseitigung abgeholfen werden.
Die möglichen Maßnahmen der Gemeinde sind in § 179 BauGB geregelt.
Das Vorhandensein eines Bebauungsplans ist in den Schrottimmobilienfällen keine Voraussetzung für die Anordnung eines Rückbaugebots.
4 Baurechtsnovelle 2024
Derzeit befindet sich der »Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung« im Gesetzgebungsverfahren. Das Gesetz soll am 01.01.2025 in Kraft treten. Mit dieser Baurechtsnovelle sollen folgende Ziele erreicht werden:
4.1 Mehr bezahlbarer Wohnraum
Die BauGB-Novelle wird nach den Informationen des Bauministeriums dem Wohnraummangel aktiv begegnen. Die gesetzlichen Regelungen erleichtern dauerhaft den Wohnungsbau. Städte und Gemeinden können auf der bewährten Grundlage des Städtebaurechts wo nötig und möglich von Bebauungsplänen abweichen, nachverdichten, Gebäude aufstocken oder Flächen für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ausweisen.
Mehr bezahlbarer Wohnraum wird konkret möglich durch Aufstockungen, Erleichterung der Innenentwicklung, Baulandumlegungen, Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte bei der Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft zur Vermeidung des späteren Unterlaufens kommunaler Vorkaufsrechte durch die Nutzung sogenannten Share Deals. Zudem soll der des Umwandlungsschutzes nach § 250 BauGB bis Ende 2027 verlängert werden. Damit können die Länder in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen.
4.2 Mehr Tempo & Innovation
Die BauGB-Novelle sorgt dafür, dass schneller geplant und gebaut werden kann. Das gelingt dadurch, dass Verfahren vereinfacht, Fristen verkürzt und Prozesse digitalisiert werden. So soll die Aufstellung eines Bebauungsplans innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren veröffentlicht werden.
4.3 Mehr Klimaschutz und Klimaanpassung
Das Bauen der Zukunft muss den Anforderungen an Klimaschutz und Klimaanpassung gerecht werden. Die Novelle des BauGB befähigt Städte und Gemeinden dazu, sich frühzeitig auf die Folgen des Klimawandels vorzubereiten.
Erweiterte Handlungsspielräume für die Kommunen
Künftig sollen die Kommunen im Zuge der Erteilung des Baurechts z. B. die Anlage von dezentralen Versickerungssystemen auf einem Grundstück anordnen können oder auch die Anlage eines Gründaches. Insbesondere soll eine solche Möglichkeit auch für den sog. unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) geschaffen werden, in dem sich ein Großteil des Bauens abspielt. Dort kommt es bisher allein darauf an, dass sich das neue Gebäude in die umgebende Bebauung einfügt. Flächen sollen zudem künftig leichter doppelt genutzt werden (z. B. ein Sportplatz zugleich als Überflutungsfläche).
Pflanz- und Maßnahmengebot
Bauherren müssen zukünftig innerhalb einer bestimmten Frist bei den zuständigen Behörden nachweisen, dass sie sogenannte Ausgleichsmaßnahmen, z.B. das erforderliche Pflanzen von Bäumen oder die Begrünung von Dächern, umgesetzt haben (vgl. § 135a BauGB). Die Anzeigepflicht führt zu weniger Verwaltungsaufwand der Gemeinde. Das »Grün« im Baugebiet wird verlässlich umgesetzt.
