Mobilfunk-Standorte vermieten und vermarkten

Pachtvertrag über Funkmasten
24.03.2021103 Mal gelesen
5G Antennen werden - geschätzt - auf jedem zweiten Hausdach stehen

5G Antennen werden - geschätzt - auf jedem zweiten Hausdach stehen, vermutete eine große Österreichische Zeitung bereits 2018. Der neue Mobilfunkstandart braucht einfach ein engmaschigeres Netz als seine Vorgänger.

Was ist bei Antennenstandorten zu beachten?

Kurz vorweg, Extra-Einnahmen, zusätzliches Geld für das Haus, Ärger mit den Nachbarn, Ärger mit den eigenen Mietern, Ärger mit den Miteigentümern, Zuwegung, Betretungsrechte?

Richtige Funkmasten auf offenem Feld stellen Provider meist dort auf, wo die Funkabdeckung am besten ist, bzw. wo eine Lücke im Funknetz geschlossen werden soll. Das überprüft der Provider, der Mobilfunkanbieter selbst. Wer vor Ort eine solche Anlage nicht haben möchte, schaut oft erstaunt, wenn plötzlich der Grundstücksnachbar den Deal macht und dort dem Anbieter erlaubt seinen Mast hinzustellen. Davon wissen heute einige Gemeinden aus Bayern aber auch Hessen zu berichten. Entbrannte erst Streit darüber, ob man einen Mobilfunkmast nun erlauben können und wolle, willigte schnell der Grundstücksnachbar ein und kassierte für den langjährigen Pacht- bzw. Mietvertrag eine gewisse Summe.

Daher gleich der Tipp: Sollte Ihr Grundstück auserwählt sein einen Mobilfunkmast (5G, LTE, 4G) zu beherbergen, übertreiben Sie es nicht mit der Renditeerwartung. Meist muss der Mast nicht Punktgenau auf Ihrem Grundstück stehen. Mobilfunkanbieter haben aus unserer Wahrnehmung auch nur einen begrenzten Spielraum bei der Preisgestaltung des Mobilfunknetzes. Letztendlich entscheidet die (Funk-)Messtechnik des Service-Providers, wo ein guter Standort ist.

Zurück in die Stadt oder Gemeinde, zurück zu 5G, zurück in einzelne Straßenzüge.

Kleinere Antenneneinheiten werden voraussichtlich weniger Pachterträge bringen. Oft wird auf eine "Straßenlaternen-Lösung" zurückgegriffen werden können. Dächer werden allerdings weiterhin Anlaufpunkt Nummer eins sein. In Ballungsgebieten - wegen der notwendigen Netzabdeckung - kann der Pachtertrag wieder größer ausfallen. Die Zahl der Mitbewerber allerdings auch.

Rechtliches?

Den baurechtlichen Aspekt übernimmt immer der Anbieter. Hier sind ihm - mit Antennenmasten neuster Bauart, genormten Antennenanlagen und einem recht liberalem Landesbaurecht in Hessen (§63 HBO, Antennen bis 10m) für Antennen - wenig Steine in den Weg gelegt. Der Aufbau erfolgt aus unserer Erfahrung routinemäßig mit Berücksichtigung des Gebäude- und Blitzschutzes.

[Update3:]

Große Projekte genießen im Außenbereich ohnehin ein Privileg, 30m, 40m, 50m werden regelmäßig genehmigt, der Provider lässt sich im Gestattungs-/Mietvertrag oft sowohl einen Gittermast oder einen Schleuderbetonturm absichern, übernimmt dann die Auswahl und spätere öffentlich-rechtliche Genehmigung.

Dabei wird der rechtliche Wunsch des Anbieters immer sein, die Anlage für lange Zeit fest zu betreiben, 10 -30 Jahre sind üblich, ggf. mit langen Kündigungsfristen. Dazu wird er den Wunsch haben die eigentliche Antennen und die Sendeanlage währenddessen immer auf dem neusten Stand zu halten, jedenfalls halten zu können. Das Aussehen der Anlage mag sich also leicht verändern, über den Pachtzeitraum. Außerdem muss der Zugang und die Zufahrt regelmäßig möglich sein.

Versicherung?

Eine Absicherung des Vermieters durch Versicherungen, ob auf dem Acker oder auf dem Dach empfiehlt sich immer. Blitzschlag, Feuer oder auch Sturm sollten neuerdings mehr Beachtung finden und sich entsprechend auch im Gestattungs-/Pachtvertrag wieder finden.

Der Hauseigentümer ist meist auch der Vermieter. Er tut gut daran seine Gebäudeversicherung über den Aufbau auf dem Hausdach zu informieren. Gleiches gilt für Bauernhöfe, Stallungen, Fabrikhallen.

Wohnungseigentümergemeinschaften

Für eine WEG, eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat der BGH in 2014 entschieden, dass nicht mehr ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, vielmehr muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer getroffen werden (Az: BGH VZR 48/13).

Wer die Entscheidung ließt, stellt fest, dass hier der Aspekt der bauliche Veränderungen am Eigentum im Vordergrund steht. Dafür fordert der BGH ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme (untereinander). Immerhin verändert sich das äußere Erscheinungsbild des WEG-Eigentums.

Deshalb werden Wohnungseigentümergemeinschaften als eher unsichere Verhandlungspartner vom Funkdienstanbieter wahrgenommen.

Wohnungsmieter

Die Mieter im Wohnhaus haben bisher wenig gegen eine Antennenanlage vorzubringen, seit der BGH in 2006 entschieden hat.

Entscheidend sei, dass die maßgeblichen Grenzwerte eingehalten würden, heißt es in dem Urteil.

Eine weiter gehende Schutzpflicht des Vermieters könne auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die wissenschaftliche Diskussion über die Strahlungsrisiken noch nicht abgeschlossen sei. ( BGH VIII ZR 74/05 vom 15. März 2006)

Der BGH wies auch noch darauf hin, dass die jeweiligen Grenzwerte in der Bundesimmissionsschutzverordnung BImSchV auf übereinstimmenden Empfehlungen internationaler und nationaler Sachverständigengremien beruhe, unter anderem der Strahlenschutzkommission.

Diese Normen werden aber fortgeschrieben, also in Abständen immer wieder neu bewertet und weiterentwickelt.

Mieter haben damit eine Duldungspflicht. Etwas anderes ist bisher auch nicht für neue Antennen zu erkennen, aber das wird die Zukunft zeigen.

Wobei der Hauseigentümer bei der Vermarktung seines Gebäudes sicherlich berücksichtigen wird, wie viel ihm ein glücklicher Mieter wert sein mag.

Lesenswert:

https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/01439.htm

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/netzausbau-so-machen-hausbesitzer-rendite-mit-5g-antennen/24457266.html

Auf dem freien Land [Update 2:]

Der Kunde hat auch hier die Rendite im Auge. Der Antennenturm kann für Jahre Landschaft prägen.

Soll die Fläche später anders genutzt werden? Ist mehr Rendite durch andere Einrichtungen zu erwarten?

Landwirtschaftliche Nutzung z.B. mit Tieren kann bei entsprechender Umzäunung meist unproblematisch fortgeführt werden.

Verbraucherpreis-Indexklauseln können Kaufkraftveränderungen entgegenwirken.

Wir thematisieren regelmäßig auch den meist - weit in der Zukunft liegenden - Rückbau oder Fragen des Denkmalschutzes.

 

[Update:1]

Aus Sorge, nicht genug private Standorte sichern zu können, werden auch öffentliche Gebäude eingeplant.

https://www.inside-handy.de/news/5g-netzausbau-soll-beschleunigt-werden-sagt-scheuer

Findige Idee entstehen, rund um die Standortwahl:

https://www.inside-digital.de/ratgeber/5g-antennen-technik-standorte

Bei Vertragsfragen um bereits bestehende oder neue Gestattungs-/Mietverträge für Antennenstandorte und Funkmasten in Hessen hilft Ihnen unsere Kanzlei ZRWD, Tel: 0641 202121 aus Gießen.

 

In der Kommune

Das Verkehrsministerium hat eine "Handreichung" erstellt, die gut erklärt wie kleinteilig 5G Netzstandorte genutzt und verwendet werden müssen und welches gemeinsames Nutzungspotential darin stecken wird.

https://www.bmvi.de/SharedDocs/DE/Publikationen/DG/mitnutzungspotentiale-kommunale-traegerinfrastrukturen-ausbau-5g.pdf?__blob=publicationFile

Bis das alles erreicht sein wird, ruckelt es noch.

https://www.handelsblatt.com/technik/it-internet/mobilfunk-die-5g-illusion-das-neue-netz-funkt-nur-mit-gebremstem-tempo/26883722.html?ticket=ST-3546052-GaN36GnfR5JoxobWSIlG-ap3

 

[Update 4]:"Wir sind keine Vermittler oder Makler"

Wegen vermehrter Anfragen zur eigentlichen Standortvermittlung, geben wir diesen ausdrücklichen Hinweis: 

"Wir prüfen für Sie die Verträge und beraten hierzu!"

Für Standortangebote setzen Sie sich bitte mit den Standortbetreibern, sprich den Turminhabern in Verbindung. Das sind z.B. die Firmen Deutsche Funkturm GmbH (DFMG), Vantage Towers, American Tower Corporation oder "Telxius".

Deren Anschriften und Telefonkontakte finden Sie inzwischen leicht im Internet.

Diese Firmen können den Standort abschätzen und auch messen. Letztendlich hilft dem Inhaber eines Standorts auch der Blick in die Netzabdeckungskarten der jeweiligen Provider oder von Nachrichtenportalen.

https://www.lte-anbieter.info/verfuegbarkeit/lte-karte.php

http://www.lte-verfuegbarkeitskarte.de/

Wenn dort bereits alle Betriebsarten voll abgebildet sind, scheint der Standort ggf. nicht so gefragt zu sein.

Teilweise kann man sich direkt an den Provider wenden:

https://www.vodafone.de/unternehmen/soziale-verantwortung/kontakt-standortvermieter.html

 

Aktuelles aus der Presse (März 2021)

https://www.haller-kreisblatt.de/lokal/borgholzhausen/22966112_Warum-in-Borgholzhausen-einer-von-mehr-als-2.200-Funkmasten-aufgebaut-wird.html

 

Rechtsanwälte ZRWD aus Gießen beraten zu diesem Thema.