Mietrecht aktuell: Vermieter darf bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel keinen Mietzuschlag verlangen

08.09.2008901 Mal gelesen

Vermieter sind nicht berechtigt, gemäß § 558 Abs.1 S.1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen hat der Vermieter als Klauselverwender nach § 535 Abs.1 S.2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen.

Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen und deshalb unwirksam ist. Die Kläger boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Nachdem dieser abgelehnt hatte, verlangten sie die Zustimmung zur Mieterhöhung um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 Euro pro Quadratmeter.

Das AG gab der Klage auf Zustimmung statt. Auf die Berufung des Beklagten beschränkte das LG den Zuschlag auf monatlich 0,20 Euro pro Quadratmeter. Auf die Revisionen beider Parteien wies der BGH die Klage ab.

Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs.1 S.1 BGB.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Zwar kann ein Vermieter gemäß § 558 Abs.1 S.1 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag im vorliegenden Fall orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen.

Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde deshalb im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.

Ebenso wenig können die Kläger ihre Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 313 BGB auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage stützen. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs.2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs.1 S.2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.

Quelle: www.bundesgerichtshof.de

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