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Mieterhöhung

 Normen 

§§ 556d - 561 BGB

§§ 10, 18 WoBindG

BT-Drs. 19/2911 (zu den am 01.01.2020 in Kraft getretenen Änderungen)

 Information 

1. Allgemein

Erhöhung des Mietzinses während eines bestehenden Mietverhältnisses durch den Vermieter.

Es sind folgende Formen einer Mieterhöhung zu unterscheiden:

  1. a)

    Wohnraum-Mieterhöhung (Rechtsgrundlagen sind die §§ 556d - 561 BGB):

    1. aa)

      Allgemein:

      • Vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen:

        Die Parteien können gemäß § 557 BGB während eines Mietverhältnisses bzw. mit dem Abschluss des Mietvertrages eine Mieterhöhung vereinbaren:

        Künftige Erhöhungen können als Staffelmiete (Erhöhung der Miete nach bestimmten Zeitabschnitten, § 557a BGB) oder als Indexmiete (Anpassung der Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte in Deutschland, § 557b BGB) vereinbart werden.

      • Vorgaben für Mieterhöhungen in den gesetzlich vorgesehenen Fällen:

        Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der §§ 558 - 560 BGB zulässig:

        • Im Falle der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB.

        • Im Falle der Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Mietsache gemäß § 559 BGB.

          Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden. Werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13).

        • Im Falle der Zahlung einer Betriebskostenpauschale nach gestiegenen Betriebskosten gemäß § 560 BGB.

    2. bb)

      Besondere Vorschriften:

      Siehe insofern den Beitrag "Mietpreisbegrenzung".

  2. b)

    Geschäftsraum-Mieterhöhung:

    Bei einem Geschäftsraum-Mietvertrag bestehen keine gesetzliche Vorgaben für eine Mieterhöhung.

    Hinweis:

    Eine dauerhafte Änderung der Miethöhe ist immer vertragswesentlich und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren. Bei einem Formmangel wandelt sich ein (auch auf lange Zeit) geschlossener befristeter Mietvertrag gemäß § 550 BGB in ein für eine unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis, das dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wirksam ordentlich gekündigt werden kann (BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14).

  3. c)

    Öffentlich geförderter Wohnraum:

    Siehe insofern den Beitrag "Mieterhöhung - öffentlich geförderter Wohnraum".

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (BGH 07.07.2004 - VIII ZR 192/03). Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen für die Zukunft ist an der vereinbarten Wohnfläche festzuhalten, wenn die Flächenabweichung innerhalb der Toleranzgrenze von 10 % liegt (BGH 08.07.2009 - VIII ZR 205/08).

Dabei kann das Mieterhöhungsverlangen bereits von dem Käufer einer vermieteten Wohnung schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch gestellt werden, sofern dieser hierzu vom Verkäufer ermächtigt wurde. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde (BGH 19.03.2014 - VIII ZR 203/13).

2. Vorgaben für eine Mieterhöhungen in den gesetzlich vorgesehenen Fällen

2.1 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Betrachtungszeitraum:

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart waren. Dabei ist auch das Kriterium der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit einzubeziehen. Damit soll klargestellt werden, dass auch die energetische Qualität von Wohnraum im Rahmen der bestehenden Wohnwertmerkmale zu berücksichtigen ist.

Hinweis:

Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete wurde zum 01.01.2020 von vier auf sechs Jahre verlängert. Dadurch werden einerseits kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringere Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Auf Wohnungsmärkten mit stark steigenden Angebotsmieten wird dies zu einem gedämpften Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete führen.

Wartefrist:

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Grundlage: Mietdatenbank / Mietspiegel) kann die Miete nur erhöht werden, wenn sie in dem Zeitraum, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert war.

Bei der Berechnung dieser Wartefrist bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, aber einvernehmlich zwischen den Parteien vereinbart wurden (BGH 09.04.2008 - VIII ZR 287/06).

Kappungsgrenzen:

Zudem besteht gemäß § 558 Abs. 3 BGB eine Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 15 % erhöht haben. Die von der Kappungsgrenze nicht betroffenen Ausnahmen sind in § 558 Abs. 4 BGB aufgeführt.

Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben (BGH 21.10.2009 - VIII ZR 30/09).

Angabe des Mietzinses von vergleichbaren Wohnungen:

Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB genügt die Benennung von drei Wohnungen. Die Entscheidung BGH 06.11.2013 - VIII ZR 346/12, nach der die Angabe von sechs Vergleichs-Wohnungen zur Begründung der Mieterhöhung eine zu geringe Datengrundlage darstellt, ist insofern durch eine anderslautende Gesetzeslage überhohlt.

Beifügung des Mietspiegels:

Zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, ist die Beifügung des Mietspiegels dann nicht erforderlich, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich (BGH 30.09.2009 - VIII ZR 276/08).

Transparenz:

Ein Mieterhöhungsverlangen ist wegen eines formellen Mangels unwirksam, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur (Nettokaltmiete statt Teilinklusivmiete) verbunden ist und der Mieter nicht erkennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt (BGH 07.07.2010 - VIII ZR 321/09).

Inhalt der Begründung:

Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 1 BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung - zumindest ansatzweise - auf ihre Berechtigung überprüfen zu können (Senatsurteil vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15). So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Einordnung ist keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, vom 26.04.2016 - VIII ZR 54/15).

2.2 Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Mietsache

Der Vermieter kann gemäß § 559 BGB die jährliche Miete um bis zu 8 % (seit dem 01.01.2019) erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nrn. 1 sowie 3 - 6 BGB durchgeführt hat. Zu den einzelnen Inhalten der Modernisierungsmaßnahmen siehe den Beitrag "Miete - Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen".

Zu berücksichtigende Kosten:

§ 559 Abs. 2 BGB regelt, dass Erhaltungskosten von vornherein nicht zu den Modernisierungskosten zu rechnen sind. Sie sind daher durch den Vermieter zu ermitteln und anteilig von den Gesamtkosten abzuziehen, wenn eine Modernisierungsmaßnahme zugleich auch der Erhaltung der Mietsache dient. Die Absetzung von Instandhaltungskosten entspricht der zuvor geltenden Rechtslage, war jedoch nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Die Bestimmung stellt zugleich klar, dass eine Schätzung genügt. Damit sollen überzogene Anforderungen an die Berechnung des Abzugs vermieden werden, der häufig ohnehin nur im Wege einer Schätzung zu ermitteln ist.

Nicht zu den aufgewendeten Kosten der Modernisierung gehören gemäß § 559a BGB Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden.

Kappungsgrenze:

Zum 01.01.2019 wurde mit dem neuen § 559 Abs. 3a BGB eine Kappungsgrenze für Modernisierungen eingeführt:

Durch die Modernisierung wird das Mietverhältnis einseitig umgestaltet. Der Mieter erhält ein verändertes Mietobjekt und muss hierfür eine höhere Miete zahlen, auch wenn die Veränderung von ihm nicht gewünscht ist oder er sich die erhöhte Miete nicht leisten kann. Zwar steht dem Mieter gemäß § 555e BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Für viele Mieter stellt die Wohnung jedoch ihren Lebensmittelpunkt dar, den sie nicht aufgeben wollen. Und insbesondere in Gebieten mit Wohnungsmangel verlieren die Mieter bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts oftmals auch ihr soziales Umfeld (z. B. Ärzte, Kindergarten, Schulen), weil sie keine Wohnung in der Nähe finden. Diese Effekte lassen sich nach der Gesetzesbegündung (BT-Drs. 19/4672) nur dadurch verringern, dass die Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung nach oben hin absolut und für Mieter vorhersehbar begrenzt wird.

Dies geschieht durch die Einführung einer Kappungsgrenze im neuen Absatz 3a Satz 1. Die Miete kann nunmehr innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3,00 EUR je Quadratmeter Wohnfläche monatlich steigen (Kappungsgrenze für Modernisierungen). Mit der Entscheidung für eine absolute Kappungsgrenze, die nicht an die Höhe der bisherigen Miete anknüpft, ist gewährleistet, dass auch bei Wohnungen mit niedrigen Ausgangsmieten sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

Hinweis:

Zu detaillierteren Informationen siehe die Gesetzesbegründung BT-Drs. 19/4672

Die Mieterhöhung ist bei Vorliegen einer unzumutbaren Härte gemäß § 559 Abs. 4 S. 1 BGB ausgeschlossen. Dies gilt aber wiederum dann nicht, wenn einer der § 559 Abs. 4 S. 2 Nrn. 1 und 2 BGB aufgeführten Sachverhalte vorliegt.

Der BGH hat zu der Nummer 2 gemäß der Pressemitteilung zum Urteil BAG 09.10.2019 - VIII ZR 21/19 wie folgt geurteilt:

"§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB schließt den Härteeinwand des Mieters aber nur dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann. Es kommt daher darauf an, ob für den Vermieter eine Erneuerung des Außenputzes "unausweichlich" ist, etwa weil dieser aufgrund altersbedingten Verschleißes zu erneuern ist und sich der Vermieter zudem einem berechtigten Instandsetzungsbegehren des Mieters oder einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung ausgesetzt sieht beziehungsweise die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Nur im Falle einer solchen "Unausweichlichkeit" befindet sich der Vermieter in einer Zwangslage, die den Ausschluss des Härteeinwands des Mieters nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB rechtfertigt."

Zu der bis zum 30.04.2013 bestehenden vormaligen Rechtslage ist u.a. folgende Rechtsprechung ergangen:

  • Hat der Vermieter wärmedämmende Fenster einbauen lassen und verlangt aufgrund dessen eine Mieterhöhung, so ist diese nach dem Urteil BGH 25.01.2006 - VIII ZR 47/05 nur dann begründet, wenn der Vermieter in der Erläuterung der Mieterhöhung sowohl die Beschaffenheit der neuen Fenster als auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter den aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann.

  • Der Anspruch auf Mieterhöhung besteht auch dann, wenn der Vermieter die Arbeiten weniger als drei Monate zuvor angekündigt hat und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH 19.09.2007 - VIII ZR 6/07).

3. Verfahren

3.1 Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. In der Begründung kann nach § 558a BGB u.a. Bezug genommen werden auf

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er gemäß § 558b BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Aber der Vermieter kann für die Geltung des Mieterhöhungsverlangens einen anderen Wirksamkeitszeitpunkt festsetzen. In diesem Fall kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (BGH 25.09.2013 - VIII ZR 280/12).

3.2 Mieterhöhung nach einer Modernisierung

3.2.1 Allgemein

Bei der Geltendmachung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung bestehen gemäß § 559b BGB folgende Vorgaben:

  • Die Erklärung muss in Textform erfolgen.

  • In ihr sind die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet.

  • Dabei kann sich der Vermieter bei der Erläuterung der Mieterhöhung auf anerkannte Pauschalwerte zu berufen.

Die erhöhte Miete ist gemäß § 559b BGB mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB zu zahlen. Die Frist verlängert sich um sechs Monate in den in § 559b Abs. 2 S. 2 BGB aufgeführten Fällen, so z.B. bei einer unterlassenen oder mangelhaften Modernisierungsankündigung.

3.2.2 Vereinfachtes Verfahren

Zum 01.01.2019 wurde mit dem neuen § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren für die Geltendmachung einer Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme eingeführt:

Insbesondere Kleinvermieter verzichten oftmals auf die Durchführung von Modernisierungen, weil sie sich von den Anforderungen, die an die Modernisierungsankündigung sowie insbesondere an ein anschließendes Mieterhöhungsverfahren gestellt werden, überfordert fühlen. Um hier Abhilfe zu schaffen, wurde ein vereinfachtes Verfahren eingeführt. Voraussetzung für die Modernisierungsankündigung sowie die Geltendmachung einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren ist zunächst, dass es sich bei den durchgeführten baulichen Maßnahmen überhaupt um Modernisierungsmaßnahmen handelt. Werden verschiedene Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt und handelt es sich bei einem Teil der Maßnahmen um reine Instandhaltungsmaßnahmen, so müssen die Kosten, die auf diese Maßnahmen entfallen, zunächst herausgerechnet werden. Da im vereinfachten Verfahren auf verschiedene Schutzmechanismen für die Mieter verzichtet wird, soll es nur bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem Investitionsvolumen von 2.100,00 EUR je Wohnung zur Anwendung kommen.

Hinweis:

Zu detaillierteren Informationen siehe die Gesetzesbegründung BT-Drs. 19/4672.

4. Pflichtverletzungen des Vermieters

Mit dem zum 01.01.2019 eingefügten § 559d BGB wird bei Vorliegen der in dem Gesetz genannten Tatbestände vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat.

Hinweis:

Zu detaillierteren Informationen siehe die Gesetzesbegründung BT-Drs. 19/4672.

 Siehe auch 

Kappungsgrenze

Mietdatenbank

Mietpreisbegrenzung

Mietspiegel

BGH 15.02.2012 - VIII ZR 197/11 (Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung)

BGH 09.11.2011 - VIII ZR 87/11 (Möglichkeit der Erhöhung der als "Marktmiete" geschuldeten Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen)

BGH 16.06.2010 - VIII ZR 99/09 (Einfacher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete)

BGH 09.07.2008 - VIII ZR 181/07 (Kein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wenn Schönheitsreparaturklausel unwirksam)

BGH 29.06.2005 VIII ZR 182/04 (konkludente Vereinbarung einer Mieterhöhung)

BVerfG 14.05.1986 - 1 BvR 494/85

BVerfG 11.07.1995 - 1 BvR 1279/95

OLG Karlsruhe 20.09.1984 - 9 RE-Miet 6/83

Börstinghaus: Die Zustimmungsklage im Mieterhöhungsverfahren; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2012, 3077

Börstinghaus: Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau. Aktuelles aus Dortmund, Karlsruhe und ein bisschen auch aus Berlin; Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WoM 2011, 338

Börstinghaus: Auflockerungsrechtsprechung 2.0. Form und Begründung der Mieterhöhung; Neue Zeitschrift für Mietrecht - NZM 2009, 681

Börstinghaus: Fristen und Streitwerte bei der Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau; AnwaltInfo Mietrecht - AIM 2003, 109

Dickersbach: Mieterhöhung nach Wohnflächenvergrößerung; Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WoM 2010, 117

Dietrich: Die Begründung der Mieterhöhungserklärung unter Bezug auf einen Mietspiegel in der Praxis; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2012, 567

Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 6. Auflage 2018

Herrlein: Die Rechtsprechung zur Wohnraummiete im ersten Halbjahr 2016; Neue Juristische Wochenschrift - 2016, 2850

Kern: Rechtliche Anforderungen an eine wirksame Mieterhöhung; Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht - NZM 2008, 712

Kunze: Mieterhöhung nach § 558 BGB - Anforderungen an die Begründung; Miet-Rechts-Berater - MietRB 2005, 161

Schmid/Harz: Mietrecht. Kommentar; 5. Auflage 2017