BGH: Anforderungen an den Nachweis eines Angehörigenmietvertrags bei Zwangsversteigerung

BGH: Anforderungen an den Nachweis eines Angehörigenmietvertrags bei Zwangsversteigerung
03.09.2014461 Mal gelesen
Mit Urteil vom 18.09.2013 konkretisierte der Bundesgerichtshof (BGH) die Anforderungen an den Nachweis eines Mietvertrages mit einem Angehörigen, der einem Zwangsversteigerungserwerber entgegengehalten wird (AZ.: VIII ZR 297/12).

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Vorliegend begehren die Kläger Herausgabe einer durch Zwangsversteigerung von ihnen erworbenen Wohnung und Nutzungsentschädigung. Ursprünglich gehörte die Wohnung der Mutter der Beklagten. Sie wurde von der Familie als Ferienwohnung genutzt. Nachdem dem Tod der Mutter ging das Eigentum durch Gesamtrechtsnachfolge auf den Vater und den Bruder der Beklagten über. Mit diesen hatte die Beklagte wohl eine "Nutzungsvereinbarung" für eine lebenslängliche Nutzung abgeschlossen.

Die Kläger forderten die Beklagte zur Nutzungsentschädigung auf und kündigten das, ihrer Meinung nach zum Schein abgeschlossene, Mietverhältnis vorsorglich fristlos mit Zustellung der Klage mangels Zahlung der Beklagten, die später bezahlte.

Das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen wies die Klage ab (Urteil v. 29.09.2011, AZ.: 5 C 366/10), das Landgericht München wies die Berufung zurück (Urteil v. 14.08.2012, AZ.: 12 S 4978/11). Die Revision hatte schließlich Erfolg.

Der BGH führte aus, die vom LG angegebenen Gründe trügen die Verneinung der Ansprüche nicht. Es habe die Beweise rechtsfehlerhaft gewürdigt. In der "Nutzungsvereinbarung" könne kein Mietvertrag gesehen werden, insbesondere da wesentliche Umstände außer Betracht gelassen wurden. Es haben Zweifel an dem Abschluss des schriftlichen Mietvertrages bestanden, welche auch für einen mündlichen Vertrag gelten würden, sodass auch ein solcher nicht angenommen werden könnte. Es konnte kein Original vorgelegt werden und zu der Erlangung der Kopie nicht vorgetragen werden. Nach Auffassung des BGH könnte die es sich um eine "nachgeschobene Urkunde haben", die erst nach dem Tod des Vaters erstellt wurde. Jedenfalls sei damit auch der Abschluss eines mündlichen Vertrages zweifelhaft.

Die Kläger führten aus, die Familie wolle sich wohl nur im Besitz der Wohnung halten, insbesondere im Hinblick auf die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung. Damit hätte sich das LG nach Auffassung des BGH auseinandersetzen müssen, insbesondere da die Beweislast bei der Beklagten liege. Dieser sei bei Zweifeln nicht als erbracht anzusehen.

In Bezug auf die Aussagen des Bruders der Beklagten habe das Gericht auch Tatsachen außer Betracht gelassen, da er widersprüchliche Erklärungen abgab und wohl auch ein Interesse am Erhalt des Besitzes habe.

Es ist daher wichtig, rechtserhebliche Tatsachen "vernünftig" festzuhalten, um im Zweifel den Beweis erbringen zu können. Wie sich zeigt ist das Immobilienrecht eine komplexe Materie, insbesondere wird es unübersichtlich, wenn es im Zusammenhang mit den Besonderheiten im Rahmen des Zwangsvollstreckungsrechtes zu sehen ist. Hier ist Rechtsrat von Vorteil.

Um ihre Rechte vollumfänglich wahrnehmen zu können, sollten Sie sich daher rechtsanwaltlich beraten lassen.

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