Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf? Gekauft wie gesehen? Fachanwalt informiert über Rechtslage und Handlungsmöglichkeiten für getäuschte Käufer

anwalt24 Fachartikel
03.04.201944 Mal gelesen
Arglist des Verkäufers, § 444 BGB

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Das Haus ist gekauft, dass Geld überwiesen, die Freude ist sehr groß.

Folgt aber bald der Kater?

Nach den Feststellungen von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Eser steigen nämlich die Fälle und Anfragen, wo Immobilienkäufer sich von dem Verkäufer im Hinblick auf versteckte Mängel getäuscht fühlen.

Die Käufer fragen Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht nach rechtlichen Handlungsmöglichkeiten

Insoweit ist auszuführen, dass regelmäßig alle Immobilienverkäufer eines Altbaus in den Kaufverträgen die Gewährleistung ausschließen. Dort heißt es dann, gekauft wie gesehen.

Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB:

Dort heißt es:

"Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat."

Jedoch zeigt die oben zitierte gesetzliche Bestimmung des § 444 BGB das dieser Haftungsausschluss dann nicht greift, wenn entweder der Verkäufer den Käufer arglistig getäuscht oder er eine Garantie für die Beschaffenheit der Immobilie abgegeben hat.

Auch vor dem Hintergrund von Gewährleistungsausschlussklauseln etwa wie "gekauft wie gesehen" bestehen also durchaus Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche auf Seiten der getäuschten Käufer.

Arglist des Verkäufers

Eine Haftung des Verkäufers aufgrund Arglist setzt voraus, dass er einen offenbarungspflichtigen Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und er diesen Mangel dem Käufer verschwiegen hat.

Bereits in einem frühen Urteil (vom 22.02.2002, V ZR 113/01) entschied der BGH, dass der Verkäufer der Offenbarungspflicht unterliegt. Er muss alle Mängel aufzeigen, die die Entscheidung des Käufers maßgeblich beeinflussen könnten. Verschweigt er einen solchen Mangel, handelt es sich um eine arglistige Täuschung (BGH, Urteil vom 22.02.2005, X ZR 123/03).

Liegt also eine Arglist des Verkäufers vor, kann sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen.

Die Gerichte haben eine Offenbarungspflicht, also eine Verpflichtung des Verkäufers, Mängel ungefragt zu offenbaren, beispielsweise in den folgenden Fällen angenommen:

  • das Fehlen einer Baugenehmigung,
  • nicht erkennbare Kellerdurchfeuchtung aufgrund unzureichender Isolierung der Außenwände,
  • Hausschwamm, auch wenn ein lange zurückliegender Befall technisch einwandfrei beseitigt wurde,
  • Befall des Dachgebälks vom Hausbockkäfer

Rechtsfolgen

Im Hinblick auf die Rechtsfolgen stehen dem getäuschten Käufer folgende Rechte zu:

  • Kaufpreis mindern,
  • Schadensersatz verlangen,
  • vom Kaufvertrag zurücktreten,

Verjährungsfristen

Ansprüche wegen Sachmängeln verjähren bei gekauften Bauwerken regelmäßig nach 5 Jahren ab der Übergabe.

Im Falle einer arglistigen Täuschung läuft noch die Regelverjährungsfrist 3 Jahre ab Kenntnis.

Diese beginnt immer in dem Jahr am 31. Dezember zu laufen, in dem der Käufer Kenntnis vom Mangel und der Arglist des Verkäufers erhalten hat.

Nach Auffassung von Rechtsanwalt Eser sollte zunächst eine außergerichtliche Geltendmachung der Mängelrechte erfolgen und eine außergerichtliche Einigung der Parteien versucht werden.

Für eine kostenfreie Ersteinschätzung und Erstberatung kann der Kontakt mit der Kanzlei Eser Rechtsanwälte aufgenommen oder hierzu auch der Fragebogen der Kanzlei unter www.eser-law.de abgerufen werden.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Eser ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht des Deutschen Anwaltvereines.

Darüber hinaus lehrt er jahrelang im Fachbereich Finanzdienstleistungen als nebenberuflicher Lehrbeauftragter an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg in Stuttgart (DHBW). In Berlin(Friedrichstraße) ist eine Zweigstelle der Anwaltskanzlei vorhanden.