Viele Mitbürger kommen erstmals im Rahmen eines Immobilienkaufs mit einem Notariat in Berührung und so Mancher gewinnt dabei den Eindruck, als beschränke sich die Aufgabe des Notars auf das "Vorlesen" eines Vertragstextes. Dieser Eindruck ist unzutreffend.
Aufgaben und Tätigkeiten eines Notars haben viele Seiten. Der Notar ist Träger hoheitlicher Aufgaben und wird insoweit als staatliche Stelle tätig. Er unterliegt der Fachaufsicht des für ihn zuständigen Landgerichtspräsidenten. Daraus resultiert bereits seine oberste Berufspflicht, die absolute Unparteilichkeit.
Notare gestalten Verträge als Vermittler zwischen den Interessen der Vertragsparteien. Notare helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Es ist allerdings nicht ihre Aufgabe, bereits entstandene Streitigkeiten oder sonstige Sachverhalte verbindlich zu entscheiden. Notare sind keine Richter.
Notare stehen vornehmlich als unparteiische Berater in komplizierten und häufig folgenreichen Rechtsangelegenheiten zur Verfügung. Für zahlreiche Rechtsgeschäfte ist eine Mitwirkung des Notars gesetzlich vorgeschrieben. In der Regel ist dies dort der Fall, wo der Gesetzgeber eine fachliche Kontrolle wegen der Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten für unerlässlich hält.
Bei Verträgen rund um die Immobilie handelt es sich dabei vorwiegend um Kaufverträge, Bauträgergestaltungen, Teilungserklärungen sowie Verträge oder einseitige Willenserklärungen aus den Bereichen Schenkung, Nießbrauch, Wohnungsrechten, Bestellung von Hypotheken und Grundschulden, Testament und Erbvertrag, Erbscheinsantrag, Erbauseinandersetzung und Nachlassverteilung, vorweggenommene Erbfolge sowie Erb- und Pflichtteilsverzicht und Vorsorgevollmachten/Patientenverfügungen.
Der Notar kümmert sich um alle rechtlichen Belange des beabsichtigten Vertrages. In technischen Fragen ist er allerdings nicht der richtige Ansprechpartner, auch kann und darf er nicht an der Preisfindung mitwirken. Er ist auch nicht der Bürge für den wirtschaftlichen Erfolg eines Rechtsgeschäftes.
Der Notar berät, sofern dies gewünscht wird, Käufer und Verkäufer über Form und rechtlichen Inhalt des Vertrages und verschafft sich durch Grundbucheinsicht Gewissheit über den rechtlichen Status des Vertragsobjektes. Er stellt dabei fest, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, die der Käufer übernehmen muss und welche Rechte Dritter im Rahmen der Eigentumsumschreibung gelöscht werden können.
In aller Regel verlangen die finanzierenden Banken eine grundbuchliche Sicherheit. Der Notar sorgt dafür, dass die Grundschuld rechtzeitig vor Fälligkeit des Kaufpreises in das Grundbuch eingetragen wird, damit der Kaufpreis rechtzeitig zur Verfügung steht.
Der Grundstückskaufvertrag soll alle rechtlichen Fragen im Interesse beider Vertragsparteien abschließend regeln. Der Notar ist darauf angewiesen, dass ihm die Parteien die genauen Umstände darlegen, insbesondere im Hinblick auf den Bauzustand, Erschließung, Vermietung usw. Bei der Klärung dieser Einzelfragen ist die Mitwirkung eines fachlich versierten und erfahrenen Grundstücksmaklers in aller Regel von unschätzbarem Wert.
Im Kaufvertrag wird auch der Zeitpunkt festgeschrieben, ab wann der Käufer das Grundstück nutzen darf, zugleich aber auch die Lasten des Grundstücks auf ihn übergehen. Grundbuchliche Zwischeneintragungen zum Schutz beider Vertragsbeteiligten sind häufig sinnvoll und werden im Kaufvertrag vorgesehen, denn beim Immobilienkauf wechselt der Eigentümer erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Das erfolgt mitunter erst mehrere Monate nach der notariellen Beurkundung.
Dem "Vorlesen" des Kaufvertrages gehen also zahlreiche Tätigkeiten des Notars voraus und auch danach sind noch viele Schritte notwendig, um die Vertragsparteien an das gemeinsame Ziel zu bringen. Es müssen gesetzliche Auskunftspflichten erfüllt und staatliche Genehmigungen eingeholt werden. Häufig sind Löschungsbewilligungen Drittbeteiligter einzuholen und Auflagen oder Weisungen von Finanzierungsinstituten zu erfüllen.
Der Notar gibt Sicherheit zu allen Vertragsfragen. Die Notare und ihre Angestellten sind gesetzlich zu absoluter Verschwiegenheit verpflichtet, so dass mit ihnen auch Vertrauliches besprochen werden kann. Wichtig ist, den Notar bereits möglichst frühzeitig einzuschalten.
Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt, so dass eine notarielle Dienstleistung bei jedem Notar das Gleiche kostet. Gebührenvereinbarungen sind deshalb nicht notwendig und wären auch nicht zulässig. Die Wahl des richtigen Notars ist damit keine Kosten-, sondern eine Vertrauensfrage.
Häufig sind Empfehlungen von Freunden und Bekannten auf der Grundlage des persönlichen Eindrucks hilfreich. Auch der Makler Ihres Vertrauens wird in aller Regel wissen, welcher Notar für das in Aussicht genommene Rechtsgeschäft in Frage kommen kann. Ein besonderes Vertrauensverhältnis ist die wichtigste Basis für eine gute Zusammenarbeit zwischen Notar und Vertragsparteien.
Das Recht, den Notar auszusuchen, steht weder dem Käufer noch dem Verkäufer allein zu. Der Notar ist nicht Vertreter der einen oder der anderen Seite, sondern unabhängiger und unparteiischer Berater aller Beteiligten. Das Auswahlrecht steht auch nicht etwa dem Beteiligten zu, der die Kosten des Vertrages zu tragen hat, auch wenn dies oft so gehandhabt wird. Käufer und Verkäufer müssen sich auch insoweit einig sein.
Auch in örtlicher Hinsicht gibt es keine Beschränkungen. Jeder Notar in Deutschland hat die gleiche und uneingeschränkte Zuständigkeit zur Errichtung notarieller Urkunden. Auf die Lage des Vertragsobjektes kommt es hierbei nicht an. So kann etwa ein Notar in Niedersachsen einen Kaufvertrag über ein Grundstück in Bremen -selbstverständlich auch umgekehrt- beurkunden. Allerdings sollte darauf geachtet werden, dass vor allem beim Grundstückskauf der Notar die besonderen Verhältnisse vor Ort kennt und mit der örtlichen Rechtspraxis vertraut ist.
Vertrauen Sie sich dem Notar Ihrer Wahl frühzeitig an, damit sichergestellt ist, dass Rechtsgeschäfte mit persönlicher oder wirtschaftlicher Tragweite so abgewickelt werden, wie die Beteiligten es wünschen.
