Immobilienmakler: Doch keine Courtage im Vorkaufsfall?

Immobilienmakler: Doch keine Courtage im Vorkaufsfall?
30.01.2015821 Mal gelesen
Nachträglich beurkundete Veränderungen des Immobilienkaufvertrages sollen nach einem Urteil des Landgerichts Berlin nicht zu Lasten eines vorkaufsberechtigten Mieters gelten, wenn sie nur vorgenommen werden, um dem Mieter zu schaden und ihn von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzubringen.

LG Berlin, Urt. v. 1.8.2013 – 20 O 44/13

In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte eine Maklerin dem Verkäufer Kaufinteressenten vermittelt und mit den Interessenten eine Provision in Höhe von 6% vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer vereinbart. Zuvor hatte der Verkäufer die Wohnung der Mieterin angeboten. Innerhalb der 2-Monats-Frist erklärte die Mieterin dem Notar gegenüber, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Am Tag zuvor hatten der Verkäufer und die ursprünglichen Käufer einen Nachtrag beurkunden lassen: Der Käufer sollte 20.000 € zusätzlich zahlen und der Maklerin sollte eine Courtage von 6% netto, zahlbar von den Käufern, zustehen. Nachdem die Mieterin in den Vertrag eingetreten war, verlangte die Maklerin von ihr im Klagewege die Provision – ohne Erfolg!

Nachträgliche Änderung im Kaufvertrag: Keine Provision?

Bereits seit langem ist anerkannt, dass Verkäufer und Käufer Nachträge zum Kaufvertrag vereinbaren und beurkunden können und dass auch die Nachträge zu Gunsten oder zu Lasten des Vorkaufsberechtigten wirken. Solange das Vorkaufsrecht noch nicht ausgeübt ist, können Zusätze und Änderungen zum Kaufvertrag vereinbart werden, dem Vorkaufsberechtigten muss die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu den ursprünglichen Konditionen ermöglicht werden (BGH v. 11.7.1969 – V ZR 25/67). So lagen die Dinge eigentlich auch hier: Der Nachtrag war bereits beurkundet, bevor das Schreiben der Mieterin den Notar erreichte.

Keine Nachträge zum Schaden des Vorkaufsberechtigten

Das Gericht war dennoch der Meinung, dass der Nachtrag nicht zu Lasten der Mieterin wirken dürfe und dass der klagenden Maklerin kein Anspruch auf Provision zustehe. Ein Grund für den Mehrpreis von 20.000,00 € sei nicht erkennbar, ebenso wenig für die Übernahme der Provision, zumal der Nachtrag die ursprünglichen Käufer im Vorkaufsfall nicht belaste, wohl aber die vorkaufsberechtigte Mieterin. Das Gericht schlussfolgerte, dass der Nachtrag nur geschlossen worden sein kann, um die Mieterin zu schädigen und sie von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzubringen.

Vorkaufsfeste Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag sichert Courtage

Grundsätzlich kann der Makler nur von demjenigen eine Provision verlangen, mit dem er das vertraglich vereinbart hat. Verspricht der Kaufinteressent dem Makler eine Provision und tritt ein vorkaufsberechtigter Dritter in den Kaufvertrag ein, so geht der Provisionsanspruch des Maklers unter. Anders ist es nur, wenn eine provisionserhaltende Maklerklausel im Kaufvertrag vereinbart ist: Tritt der Vorkaufsberechtigte in den Kaufvertrag ein, so übernimmt er alle notariell beurkundeten Rechte und Pflichten, auch die Pflicht zur Zahlung der Courtage. Maklerklauseln sollten – jedenfalls aus Sicht des Maklers, der sich absichern möchte – als echter Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) formuliert werden, erhöhen dann aber die Nebenkosten des Immobilienerwerbs, z.B. die Grunderwerbsteuer.

Vorkaufsrecht des Mieters beachten!

Eigentümer, die Mehrfamilienhäuser in Wohnungseigentum umwandeln, müssen das Vorkaufsrecht der Mieter nach § 577 BGB im Blick haben. Wird dem Mieter die Wohnung überlassen, bevor die Bildung von Wohnungseigentum durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher abgeschlossen ist, steht dem Mieter das Vorkaufsrecht zu. Wann der Mietvertrag abgeschlossen oder die Teilungserklärung beurkundet wurde, ist unerheblich. Über den Verkauf einer Eigentumswohnung müssen die betroffenen Mieter (sofern sie bei der Umwandlung in Wohnungseigentum schon im Besitz der Wohnung waren) unterrichtet werden. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt 2 Monate, zur Ausübung genügt ein einfaches Schreiben an den Verkäufer oder Notar. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts kommt nach § 464 Abs. 2 BGB der Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer zu denselben Bedingungen zustande, die mit dem Erstkäufer vereinbart sind. Dazu gehören auch Maklerklauseln, wenn sich die Provision im üblichen Rahmen hält (BGH v. 14.12.1995 – III ZR 34/95).

Rechtsanwalt Mathias Münch 
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN

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