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Grunderwerbsteuer

 Normen 

GrEStG

Art. 105 Abs. 2a GG

 Information 

1. Begriff der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die einmalig beim Erwerb eines Grundstücks erhoben wird. Voraussetzung ist eine Grunderwerbsteuerpflicht gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz.

Steuerschuldner sind bei einem Grundstückskaufvertrag der Käufer und der Verkäufer als Gesamtschuldner. Jedoch wird in den meisten Grundstückskaufverträgen vereinbart, dass der Käufer die Zahlung alleinig übernimmt. Eine derartige Vereinbarung ist jedoch für das Finanzamt nicht bindend. Falls mehrere Personen Erwerber der Immobilie sind, z.B. ein Ehepaar, wird die Grunderwerbsteuer entsprechend aufgeteilt.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nur inländische Grundstücke. Das sind in erster Linie:

  • unbebaute Grundstücke, Gebäude

  • Anteile an Grundstücken (Miteigentumsanteile, z.B. bei mehreren Eigentümern)

  • Eigentumswohnungen

  • Erbbaurecht

  • Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Hinweis:

Die Entrichtung der Grunderwerbsteuer ist auf besondere Weise sichergestellt: Für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich (§ 22 GrEStG). Diese Bescheinigung wird aber nur dann ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer auch tatsächlich gezahlt wird.

2. Berechnung

2.1 Steuersatz

Der Steuersatz beträgt gemäß § 11 GrEStG grundsätzlich einheitlich 3,5 %. Aber die Bundesländer können einen abweichenden Steuersatz festlegen. Rechtsgrundlage ist Art. 105 Abs. 2a GG.

Von dieser Möglichkeit haben bis auf Bayern und Sachsen (Stand: September 2015) wie folgt alle Bundesländer Gebrauch gemacht:

  • In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2012 5 %.

  • In Berlin beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2014 6 %.

  • In Brandenburg beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2011 5 %.

  • In Bremen beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2014 5 %.

  • In Hamburg beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2009 4,5 % (§ 1 GrEStFestsG).

  • In Hessen beträgt der Steuersatz seit dem 01.08.2014 6 %.

  • In Mecklenburg-Vorpommern beträgt der Steuersatz seit dem 01.07.2012 5 %.

  • In Niedersachsen beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2014 5 %.

  • In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2015 6,5 %.

  • In Rheinland Pfalz beträgt der Steuersatz seit dem 01.03.2012 5 %.

  • Im Saarland beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2015 6,5 %.

  • In Sachsen-Anhalt beträgt der Steuersatz seit dem 01.03.2012 5 % (§ 1 GrEStFG).

  • In Schleswig-Holstein beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2014 6,5 %.

  • In Thüringen beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2017 6,5 %.

2.2 Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung für die Grundstücksübertragung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Das ist regelmäßig der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis. Der Kaufpreis ist regelmäßig auch dann maßgebend, wenn er ungewöhnlich niedrig ist. Kann der Kaufpreis nicht exakt bestimmt werden, ist er ggf. zu schätzen.

Beispiel:

Wer ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung für 250.000,00 EUR inklusive Grundstück erwirbt, bezahlt 8.750,00 EUR Grunderwerbsteuer. Herausgerechnet werden können die nachweisbaren Kosten für Einbaumöbel (z.B. Sauna) und Einbauküchen.

Grundsätzlich bestimmt sich der Wert der Gegenleistung nach dem zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft. Zur Gegenleistung zählen daher neben dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis die Übernahme von Schulden, die auf dem Grundstück lasten, Zahlungen an Dritte, damit diese auf den Ihnen zustehenden Erbteil verzichten, sowie Entschädigung im Falle der Enteignung. Bei Erbbaurechten ist der kapitalisierte Wert der Erbbauzinsen zugrunde zu legen.

Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand (BFH 23.08.2006 - II R 43/04).

Ein solcher sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen ist gegeben, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde (Bauträgerkaufvertrag).

In den in § 8 Abs. 2 GrEStG aufgeführten Fällen wurde die Steuer nach dem Einheitswert bestimmt (Ersatzbemessungsgrundlage). Jedoch hat das Bundesverfassungsgericht mit der Entscheidung BVerfG 23.06.2015 - 1 BvL 13/11 für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklärt. Das bisherige Recht ist auf Rechtsfälle bis zum 31. Dezember 2008 weiter anwendbar. Der Gesetzgeber ist verpflichtet, spätestens bis zum 30. Juni 2016 rückwirkend zum 1. Januar 2009 eine Neuregelung zu treffen.

3. Befreiung von der Grunderwerbsteuer

Gemäß der in § 4 GrESt angefügten Nr. 8 entfällt bei dem Erwerb eines Grundstücks von der öffentlichen Hand die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, wenn das Grundstück im Rahmen einer Public Private Partnership für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt wird und die Rückübertragung des Grundstücks am Ende des Vertragszeitraums vereinbart wurde.

 Siehe auch 

BFH 02.03.2016 - II R 27/14 (Bemessungsgrundlage beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung)

BFH 16.02.2011 - II R 48/08 (Grunderwerbsteuerpflicht der Verpflichtung einer GbR zur Abtretung eines Übereignungsanspruchs auf eine andere (weitgehend) personenidentische GbR)

BFH 11.06.2008 - II R 58/06 (Übertragung des Grundstücks durch Personengesellschaft an Gesellschafter und dessen Ehefrau)

EuGH 27.11.2008 - C 156/08 (Berücksichtigung von der Umsatzsteuer unterliegenden Bauleistungen bei der Grunderwerbsteuer kein Verstoß gegen das Doppelbesteuerungsverbot)

Förster/Herrler: Gesetzliches Rücktrittsrecht des Verkäufers bei Nichtzahlung der Gunderwerbsteuer durch den Käufer?; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2010, 2090

Gottwald: Grunderwerbsteuer; Leitfaden für die Praxis, 5. Auflage 2015

Peppersack: Grunderwerbsteuer bei Public Private Partnerships (PPP); Betriebs-Berater - BB 2008, 640

Schiessl/Riegel: Schuldner der Grunderwerbsteuer bei Share Deals mit mehreren Erwerbern; Der Betrieb - DB 2011, 1411

Schmitt-Homann: Grunderwerbsteuer: Die 95 %-Grenze - "Durchrechnung" oder "Alles-oder-Nichtsbetrachtung" zur Ermittlung der Beteiligungshöhe?; Betriebs-Berater - BB 2010, 2276