„Voll unterkellert“ – Makler haftet für fehlerhafte Angaben im Exposé

„Voll unterkellert“ – Makler haftet für fehlerhafte Angaben im Exposé
16.01.20151066 Mal gelesen
Der Immobilienmakler haftet dem Käufer eines Einfamilienhauses auf Schadensersatz, wenn das Exposé die Angabe enthält: „das Haus ist komplett unterkellert“, sich später aber zeigt, dass tatsächlich ein Teil der Grundfläche nicht unterkellert ist.

OLG München, Urteil v. 19.11.2014 – 20 U 2215/14

Der Makler hatte das Immobilienangebot bereits mit der Bemerkung, das Gebäude sei voll unterkellert, in das Internet gestellt und diese Angabe auch in das später versandte Exposé übernommen. Grundsätzlich darf der Makler zwar die Angaben des Eigentümers ungeprüft an den Kaufinteressenten weiterleiten. Weiß der Makler aber, dass die Verkäuferangaben nicht richtig sind oder drängt sich die Unrichtigkeit auf, muss er den Kaufinteressenten auf diesen Umstand hinweisen. Denn der Makler hat eine Aufklärungspflicht über alle Umstände,  die für seinen Kunden von wesentlichem Interesse sind. Die Frage, ob ein Wohnhaus unterkellert ist, hat wesentlichen Einfluss auf den Kaufpreis; somit muss hierüber aufgeklärt werden. Denn ein Sachverständiger stellte fest, dass das Grundstück mit kompletter Unterkellerung ca. 2.000 € mehr wert gewesen wäre.

Kunde trägt Beweislast für Pflichtverletzung des Maklers

Eigenartigerweise hatte der Makler die Verletzung seiner Aufklärungspflicht im Prozess eingestanden. Deshalb mussten die Gerichte nicht mehr prüfen, ob für den Makler erkennbar war, dass das Haus nur teilunterkellert ist. Hätte der Makler die Pflichtverletzung bestritten, wäre der Kunde (Kläger) beweisbelastet gewesen. Unstreitig war auch, dass der Kläger das Grundstück nicht gekauft hätte, wenn er gewusst hätte, dass der Keller nur einen Teil der Grundfläche umfasste. Auch das hätte bestritten werden können und ist im Übrigen auch wenig plausibel: Wer eine Immobilie nach Besichtigung kauft, hat sich ein eigenes Bild von der Größe des Kellers gemacht, so dass er in der Regel nicht vom Kauf abgesehen hätte, wenn ihm die genaue Grundfläche des Kellers bekannt gewesen wäre.

Schadensersatz in Höhe der Unterkellerungskosten?

Schadensersatz kann in Fällen der Aufklärungspflichtverletzung aber nicht in Höhe der „Erfüllungsinteresses“ verlangt werden: Nicht die Kosten für die nachträgliche Unterkellerung können verlangt werden, sondern der Käufer muss so gestellt werden, wie er stünde, wenn er zutreffend aufgeklärt worden wäre ("Vertrauensschaden"). Dann hätte er, so stellte das OLG München fest, die Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Fahrtkosten, Architektenkosten und Betriebskosten (abzüglich der verbrauchsabhängigen Kosten für Strom, Heizung, Wasser usw.) nicht aufwenden müssen. Diese Kosten kann der Käufer im Wege des Schadensersatzes vom Makler verlangen.

Zinsen, Wertminderung und Wertsteigerung – was zählt zum Vertrauensschaden?

Hinzu kommen die entgangenen Zinsen für den aufgewendeten Kaufpreis bis zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Wertminderung. Die Wertminderung resultierte laut Sachverständigengutachten daraus, dass das Haus nur teilweise unterkellert ist. Hätte sich durch eine günstige Entwicklung des Immobilienmarktes hier eine Wertsteigerung eingestellt, wäre diese dem Makler zugute gekommen: Die Wertsteigerung muss von den sonstigen Schäden abgezogen werden.

Rechtsanwalt Mathias Münch 
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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Mathias.Muench@BRL.de