I.

Die Beklagte erteilte dem Kläger im Juli 1975 antragsgemäß eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Der Kläger wendet sich mit seiner Klage gegen eine dieser Genehmigung hinzugefügte Auflage, mit der von ihm eine Ausgleichszahlung verlangt wird.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks in Stuttgart-Feuerbach, W. Straße ... Dieses Grundstück liegt im spitzen Winkel der W. Straße und der zur Ortsdurchfahrt der Bundesstraße 295 gehörenden S. Straße. Beide Straßen sind besonders verkehrsintensiv. Durch die W. Straße führt zusätzlich eine Straßenbahnlinie. An der Einmündung der S. Straße in die W. Straße befindet sich eine Ampelanlage. Das Grundstück des Klägers ist mit einem 1910 errichteten und 1974 renovierten Vierfamilienhaus bebaut. Dieses Haus grenzt unmittelbar an die beiden Straßen. Der Kläger bewohnt die Dachgeschoßwohnung. Die Wohnungen im ersten und im zweiten Obergeschoß sind zu Wohnzwecken vermietet. Das vorliegende Verfahren betrifft die 107 qm große Vier-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoß des Hauses. Diese Wohnung ist so angeordnet, daß die Fenster sämtlicher Aufenthaltsräume entweder auf die eine oder auf die andere der beiden Straßen führen.

Im November 1974 suchte der Kläger bei der Beklagten um die Genehmigung der Zweckentfremdung der Erdgeschoßwohnung nach. Zur Begründung machte er geltend, daß die Wohnung wegen des äußerst starken Verkehrslärms zu Wohnzwecken nicht mehr vermietbar sei. Seit 1967 hätten die Mieter laufend gewechselt. Infolgedessen bleibe ihm nur die Möglichkeit, die Wohnung zu gewerblichen Zwecken zu vermieten.

Mit Bescheid vom 4. Juli 1975 erteilte die Beklagte die beantragte Genehmigung mit der Auflage, "laufend eine verlorene Ausgleichszahlung in Höhe des monatlichen Differenzbetrags zwischen der ortsüblichen Wohnungsmiete bei Vermietung der Räume zu Wohnzwecken und der von ihm vereinbarten Gewerberaummiete" zu zahlen. Als ortsüblich sei eine Wohnungsmiete von 3,40 DM/qm zugrunde zu legen. Das Regierungspräsidium Stuttgart wies den dagegen eingelegten Widerspruch zurück, nachdem die Beklagte dem Rechtsmittel darin teilweise abgeholfen hatte, daß sie die berücksichtigte ortsübliche Wohnungsmiete auf 3,60 DM/qm heraufsetzte.

Der Kläger hat zur Begründung seiner gegen die Auflage gerichteten Anfechtungsklage im ersten und zweiten Rechtszug vorgetragen: Die Auflage müsse schon deshalb aufgehoben werden, weil die Zweckentfremdungsverordnung, auf die sie sich stütze, nichtig sei. In Stuttgart bestehe kein das Zweckentfremdungsverbot rechtfertigender Wohnraummangel. Zudem falle die Erdgeschoßwohnung gar nicht unter das Zweckentfremdungsverbot. Sie lasse sich wegen der Beeinträchtigung durch Verkehrslärm zu Wohnzwecken nicht vermieten und sei daher kein Wohnraum im Sinne der Verordnung. Außerdem habe die Beklagte den Ausgleichsbetrag fehlerhaft berechnet.

Die Beklagte hat an dem angefochtenen Bescheid festgehalten. Sie hat erwidert: Aus der Lage der Wohnung an Durchgangsstraßen könne nicht der Schluß gezogen werden, daß die Vermietung zu Wohnzwecken nicht möglich sei. Tausende von Wohnungen in Stuttgart lägen an vergleichbaren Durchgangsstraßen. Der starke Verkehrslärm werde von Mietern häufig in Kauf genommen, weil die so beeinträchtigten Wohnungen meist wegen ihrer Lage Vorteile auf anderen Lebensbereichen böten. Außerdem sei es heutzutage möglich, sich vor Lärm weitgehend zu schützen. Die Vermietbarkeit der Erdgeschoßwohnung zu Wohnzwecken werde durch die Tatsache der Wohnnutzung der übrigen Wohnungen des Hauses belegt.

Das Verwaltungsgericht hat durch Urteil vom 30. Juli 1976 die Klage abgewiesen. Es hat sich in den Gründen im wesentlichen der Rechtsauffassung der Beklagten angeschlossen. Das Berufungsgericht hat eine Augenscheinseinnahme durchgeführt und durch Urteil vom 22. Februar 1979 der Klage stattgegeben. Es hat ausgeführt: Die gegen die Auflage gerichtete Anfechtungsklage sei der nach Lage der Dinge gegebene Rechtsbehelf. Sie müsse entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts Erfolg haben. Ungerechtfertigt seien allerdings die Ausführungen, mit denen sich der Kläger gegen die Gültigkeit der Zweckentfremdungsverordnung wende. Die Klage sei aber deshalb begründet, weil die fragliche Erdgeschoßwohnung nicht unter das Zweckentfremdungsverbot falle. Sie sei nämlich wegen der erheblichen Belastung durch Verkehrsimmissionen ungeeignet, auf Dauer bewohnt zu werden. Der Einbau schalldämmender Fenster komme bei der gegebenen Sachlage als Abhilfe nicht in Betracht. Das bringe nämlich Erleichterung nur, wenn die Fenster geschlossen gehalten würden. Auf eine natürliche Belüftung könne aber vor allem in den Sommermonaten bei Schlafräumen nicht verzichtet werden. Eine solche natürliche Belüftung führe bei der Erdgeschoßwohnung zu unerträglichen Geräusch- und Geruchseinwirkungen. Der Senat verkenne nicht, daß in Großstädten wie Stuttgart zahlreiche Wohnungen durch Verkehrslärm beeinträchtigt würden. Der vorliegende Fall unterscheide sich aber von den meisten anderen Wohnungen an verkehrsreichen Straßen dadurch, daß kein einziger Aufenthaltsraum verkehrsabgewandt liege.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie unter Rüge einer Verletzung sowohl formellen als auch materiellen Rechts beantragt, unter Änderung des angefochtenen Urteils die Berufung des Klägers gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen.

Der Kläger bittet um Zurückweisung der Revision. Er verteidigt das angefochtene Urteil und hält auch die Verfahrensrügen der Beklagten für nicht gerechtfertigt.

II.

Die Revision bleibt erfolglos. Das angefochtene Urteil beruht nicht auf einer Verletzung von Bundesrecht (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO). Das Berufungsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die Klage ist als gegen die (Ausgleichs-)Auf läge gerichtete Anfechtungsklage zulässig (vgl.Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - DÖV 1982, 501 [BVerwG 12.03.1982 - BVerwG 8 C 23.80]). Sie ist auch begründet. Die angefochtene Auflage ist rechtswidrig; sie verletzt den Kläger in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Das Berufungsgericht ist zu dem Ergebnis gelangt, daß die Wohnung im Erdgeschoß des Hauses Wiener Straße 90 wegen ihrer Immissionsbelastung zum Dauerbewohnen ungeeignet ist und demzufolge nicht unter § 1 der 3. Verordnung der Landesregierung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 28. Januar 1975 (GesBl. S. 149 - ZweckEVO) fällt. Dagegen wendet sich die Revision zu Unrecht mit Verfahrensrügen.

Eine Verletzung der Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO) kann nicht, wie die Revision meint, darin gefunden werden, daß sich das Berufungsgericht über die Immissionsbelastung der Wohnung eine Meinung gebildet hat, ohne einen Sachverständigen heranzuziehen. Diese Handhabung hält sich vielmehr im Rahmen der dem Berufungsgericht zur Verfügung stehenden Sachkunde und Erfahrung (vgl.Beschluß vom 18. Dezember 1979 - BVerwG 7 B 213.78 - Buchholz 310 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 124 S. 26 [29]): Die Tatsachengerichte haben über den Umfang der jeweils für erforderlich zu haltenden Sachaufklärung nach ihrem Ermessen zu befinden; dieses Ermessen erstreckt sich auch auf die Einschätzung der eigenen Sachkunde (vgl.Beschlüsse vom 19. März 1970 - BVerwG IV B 155.69 - Buchholz 407.4 § 17 FStrG Nr. 14 S. 12 undvom 7. November 1980 - BVerwG 3 CB 14.80 - Buchholz 427.3 § 230 LAG Nr. 111 S. 35 [36]). Zu fragen ist daher, ob das Berufungsgericht sein Ermessen dadurch überschritten hat, daß es sich zutraute, bei der hier gegebenen Lage der Dinge die wohnruhe-störenden Auswirkungen von Verkehrsimmissionen ohne Unterstützung durch einen Sachverständigen beurteilen zu können. Diese Frage ist zu verneinen. Der Zusammenhang zwischen Verkehrslärm und Wohnruhe bewegt "sich in Lebens- und Erkenntnisbereichen ..., die dem Richter allgemein zugänglich sind" (Beschluß vom 18. Dezember 1979 a.a.O.). Es kommt hinzu, daß die Beklagte unterlassen hat, einen entsprechenden Beweisantrag zu stellen, und daß sich angesichts dessen dem Berufungsgericht die Angemessenheit der Heranziehung eines Sachverständigen erst recht nicht aufzudrängen brauchte (vgl. dazu dieBeschlüsse vom 23. Oktober 1979 - BVerwG 7 B 168.79 - Buchholz 310 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 122 S. 22 [23] undvom 29. Juli 1980 - BVerwG 4 B 218.79 - Buchholz 445.4 § 8 WHG Nr. 9 S. 1 [4] sowie dasUrteil vom 21. Mai 1980 - BVerwG 8 C 33.79 - Buchholz 310 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 126 S. 30).

Soweit die Revision Ermittlungen zur Möglichkeit der Abhilfe durch Maßnahmen des Schallschutzes vermißt, geht ihre Aufklärungsrüge schon im Ansatz fehl. Ein Tatsachengericht ist nur gehalten, solche Tatsachen aufzuklären, auf die es nach der von ihm zugrunde gelegten Rechtsauffassung ankommt. Daran fehlt es insoweit. Wenn, wie das Berufungsgericht angenommen hat, Schallschutzmaßnahmen keine entscheidende Entlastung bringen können, weil sich auf ein Öffnen der Fenster nicht verzichten läßt, ist nicht erheblich, ob solche Maßnahmen überhaupt möglich sind. Ebenso liegt es mit dem Vorwurf, daß das Berufungsgericht nicht habe ungeklärt lassen dürfen, ob die Wohnung vom Markt noch angenommen wird. Das angefochtene Urteil beruht auf der Annahme, daß die fragliche Wohnung zum Dauerbewohnen ungeeignet sei. Trifft das zu, so stellt sich nicht die Frage, ob sie (dennoch) vom Markt angenommen wird. Damit erledigt sich zugleich der Vorwurf, daß das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 86 Abs. 3 VwGO davon abgesehen habe, die Parteien zu näheren Erklärungen über die Finanzierung von Maßnahmen des Schallschutzes aufzufordern. Darauf kam es, wie bereits gesagt, nach der das angefochtene Urteil tragenden Rechtsauffassung nicht an. Gleichfalls zu Unrecht wendet sich die Revision schließlich gegen die Berücksichtigung der Angaben, die der Mieter der Wohnung über die zeitliche Ausdehnung der Immissionsbelastung gemacht hat. Von einer Verletzung des § 96 VwGO kann schon deshalb keine Rede sein, weil das Berufungsgericht eine Beweisaufnahme nicht durchgeführt hat. Die Befragung des Mieters hatte erkennbar den Sinn zu klären, ob es in diesem Punkt einer förmlichen Sachaufklärung bedürfe. Das hat das Berufungsgericht mit Rücksicht auf das Ergebnis der Befragung des Mieters verneint. Darin könnte allenfalls ein Verstoß gegen die Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO) liegen. Das ist jedoch nicht der Fall. Da, wie das angefochtene Urteil feststellt, "der Vertreter der Beklagten [die Äußerung des Mieters der Wohnung] nicht in Zweifel gezogen hat", brauchte sich dem Berufungsgericht die Erforderlichkeit einer förmlichen Sachaufklärung nicht aufzudrängen. Außerdem steht dieser Rüge § 173 VwGO in Verbindung mit § 295 Abs. 1 (zweite Alternative) ZPO entgegen (s. zur Anwendbarkeit dieser Vorschrift etwa dasUrteil vom 17. November 1972 - BVerwG IV C 41.68 - BVerwGE 41, 174 [176]). Bei der Anhörung des Mieters war ein Vertreter der Beklagten zugegen. Ihm war der Zweck dieser Anhörung ohne weiteres ersichtlich. Infolgedessen muß sich die Beklagte entgegenhalten lassen, daß sie sich nicht - wie geschehen - hätte verschweigen dürfen, wenn sie die Anhörung für unzureichend und deshalb eine förmliche Beweisaufnahme für geboten hielt.

Das angefochtene Urteil hält auch in der Sache selbst der Nachprüfung stand. Auszugehen ist in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht davon, daß es bei der angefochtenen Auflage nicht bleiben kann, wenn sich ergibt, daß die in Rede stehende Wohnung von § 1 ZweckEVO nicht erfaßt wird und demzufolge die Aufgabe der Wohnnutzung zweckentfremdungsrechtlich nicht verboten ist: Die Auferlegung einer Geldleistung bedarf als belastende Regelung einer gesetzlichen Grundlage nur dann nicht, wenn sie als zulässige Nebenbestimmung zu einem (anderen) Verwaltungsakt rechtmäßig ist (vgl. § 36 VwVfG). Zulässige Nebenbestimmung kann sie nur sein, wenn nach der Rechtslage für den Erlaß des Verwaltungsakts, dem sie hinzugefügt wurde, Raum ist. Daran fehlt es, wenn es sich - wie hier - bei diesem Verwaltungsakt um eine Genehmigung handelt, ein Genehmigungserfordernis jedoch (insoweit) gar nicht besteht.

Das Berufungsgericht hat die demnach entscheidungserhebliche Frage, ob § 1 ZweckEVO auf die Erdgeschoßwohnung des Hauses Wiener Straße 90 anwendbar ist, zu Recht verneint.

Das Zweckentfremdungsverbot nach § 1 ZweckEVO und das mit ihm zusammenhängende Genehmigungserfordernis betreffen nur "Wohnraum". Was es mit diesem Tatbestandsmerkmal auf sich hat, hängt lediglich vordergründig von der nach § 137 Abs. 1 VwGO irrevisiblen Auslegung der landesrechtlichen Zweckentfremdungsverordnung ab. § 1 ZweckEVO beruht auf der bundesrechtlichen Ermächtigung in Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745 - MRVerbG). Diese Ermächtigung erlaubt "zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung ... zugeführt werden darf". Eine darauf gestützte landesrechtliche Verordnung kann mit dem, was sie als "Wohnraum" unter ein Zweckentfremdungsverbot stellt, nicht über das hinausgehen, was die zugrundeliegende Ermächtigung als "Wohnraum" unter ein solches Verbot zu stellen gestattet.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinemBeschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 [364] entschieden: "Art. 6 MRVerbG bezweckt den Bestandsschutz im Interesse der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Daraus folgt zunächst, daß das Gesetz nur anwendbar ist auf Wohnraum, der im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der doch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann. Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten, ist nicht der Zweck des Gesetzes. Ferner fällt Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird, ... aus der Genehmigungspflicht heraus". Der erkennende Senat macht sich diese Auslegung zu eigen. Das Tatbestandsmerkmal "Wohnraum" in Art. 6 § 1 MRVerbG und daher auch in § 1 ZweckEVO ist mithin, soweit es hier interessiert, unter zwei alternativen Voraussetzungen nicht erfüllt. Um Wohnraum handelt es sich zum einen nicht, wenn die Grenze der Bewohnbarkeit unterschritten wird und sich dieser Mangel bzw. dieser Mißstand (s. dazu § 39 e Abs. 2 und 3 BBauG) mit zumutbaren Mitteln nicht beheben läßt, und um Wohnraum handelt es sich zum anderen dann nicht, wenn ein Raum aus sonstigen Gründen - also nicht wegen eins zur Unbewohnbarkeit führenden Mangels oder Mißstands - vom Markt als Wohnraum nicht (mehr) angenommen wird. Das Berufungsgericht hält in der vorliegenden Sache die erste dieser beiden Alternativen für erfüllt. Dem ist beizupflichten.

Die Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt einem Raum dann, wenn er einen Mangel oder Mißstand aufweist, der zur Folge hat, daß ein Bewohnen auf Dauer entweder unzulässig oder unzumutbar ist. Ein Mißstand liegt insbesondere vor, "wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn... Verhältnisse entspricht" (§ 39 e Abs. 2 Satz 1 BBauG); ein Mangel liegt insbesondere vor, "wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter ... die bestimmungsmäßige Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird" (§ 39 e Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BBauG). Immissionsbelastungen - zumal Belastungen durch eindringenden Lärm - sind je nach der Stärke der Einwirkung ein Mißstand in diesem Sinne; sie erfüllen darüber hinaus von Fall zu Fall (auch) den Begriff des Mangels.

Das dauernde Bewohnen von Räumen kann mit Rücksicht auf Immissionsbelastungen unzulässig sein. Das trifft vor allem dort zu, wo landesrechtliche (Mißstands-)Vorschriften eingreifen und eine Wohnung aufgrund solcher Vorschriften für unbewohnbar erklärt werden darf oder gar muß (vgl. dazu etwa Art. 5 des Bayerischen Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen vom 24. Juli 1974 - GVBl. S. 348, § 6 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin vom 6. März 1973 - GVBl. S. 474 und § 6 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes vom 4. September 1974 - GVBl. I S. 395). Dem ist hier nicht weiter nachzugehen. Vorschriften, aus denen sich die Unzulässigkeit eines dauernden Bewohnens der Wohnung im Erdgeschoß des Hauses W. Straße ... ergeben könnten, sind nicht ersichtlich.

Ob das dauernde Bewohnen von Räumen unzumutbar ist - und zwar unzumutbar in erster Linie für den Benutzer, in der weiteren Konsequenz dann aber auch unzumutbar für den Eigentümer, wenn es darum geht, ihn an einer Vermietung ausschließlich zu Wohnzwecken festzuhalten -, hängt von einer Würdigung der jeweiligen Sachlage des Einzelfalles ab. Anhaltspunkte für das Vorliegen einer derartigen Unzumutbarkeit können namentlich die einschlägigen Vorschriften des Landesbaurechts liefern (so bereits dasUrteil vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 [60]). Das gilt sowohl allgemein als auch für Immissionsbelastungen im besonderen (vgl. insoweit aus der Landesbauordnung für Baden-Württemberg in ihrer mit der Änderung vom 12. Februar 1980 [GBl. S. 116] erreichten Fassung: zum Schallschutz § 24 Abs. 1, zum Schutz gegen Erschütterungen § 20 sowie zur Möglichkeit der Lüftung von Räumen §§ 27 und 68 Abs. 5). Weitere Anhaltspunkte können sich u.U. aus § 4 des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993), aus § 40 des II. Wohnungsbaugesetzes (in der Fassung der Änderung vom 20. Februar 1980 - BGBl. I S. 159) und - speziell bei einer Belastung durch Immissionen - aus dem Bundes-Immissionsschutzgesetz ergeben (s. zum Schutz gegen Straßenlärm - unmittelbar allerdings nur den Fall des Baues oder der wesentlichen Änderung einer öffentlichen Straße betreffend - dessen §§ 41 ff. und dazu BGH, Urteil vom 20. März 1975 - III ZR 215/71 - BGHZ 64, 220, BVerwG, Urteil vom 12. September 1980 - BVerwG 4 C 74.77 - Buchholz 407.4 § 17 FStrG Nr. 35 S. 116 [122 ff.] und Korbmacher DÖV 1976, 1 [4 ff.], ferner - zu Fragen des Fluglärms - BVerfG, Beschluß vom 14. Januar 1981 - 1 BvR 612/72 - BVerfGE 56, 54 [74 ff.]).

Die Grenze, an der vom Vorliegen eines Immissions-Mißstands (oder -Mangels) auf die Unzumutbarkeit eines dauernden Bewohnens geschlossen werden darf, läßt sich, wie schon hervorgehoben, nicht generell und schon gar nicht als eine zahlenmäßig fixierte Belastungsgrenze angeben (vgl. dazu insbesondere dasUrteil vom 21. Mai 1976 - BVerwG IV C 80.74 - BVerwGE 51, 15 [30 ff.]). Wann Unzumutbarkeit erreicht ist, hängt vielmehr von einer Berücksichtigung der erwähnten Anhaltspunkte in jedem Einzelfall ab. Der erforderlichen Würdigung des Einzelfalles ist allerdings allgemein als Tendenz vorgegeben, daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen. Diese Tendenz rechtfertigt sich erstens aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, daß es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt. Sie rechtfertigt sich darüber hinaus zweitens aus dem Nebeneinander von zwei (Freistellungs-)Alternativen. Dieses Nebeneinander von zwei (Freistellungs-)Alternativen hat nämlich zur Folge, daß jedem Eigentümer, dem die Unbewohnbarkeit der von ihm für eine Zweckentfremdung vorgesehenen Räume nicht zugestanden werden kann, dennoch das Zweckentfremdungsverbot nicht gegen sich gelten zu lassen braucht, wenn er darzutun vermag, daß die Räume vom Markt als Wohnung nicht mehr angenommen werden.

Der vorliegende Fall erfordert nicht, das alles in seinen Einzelheiten zu vertiefen. Die zur Unbewohnbarkeit führende Grenze des Zumutbaren ist nämlich jedenfalls dann überschritten, wenn die Belastung durch Straßenlärm so stark ist, daß sie als im enteignungsrechtlichen Sinne "schwer und unerträglich" und folglich als sogar in diesem Sinne unzumutbar angesehen werden muß (vgl. zur enteignungsrechtlichen Unzumutbarkeit im Unterschied zu der nur einfachgesetzlichen Unzumutbarkeit etwa die Urteile vom 21. Mai 1976 a.a.O. S. 29 und vom 22. Juni 1979 - BverwG 4 C 8.76 - Buchholz 407.4 § 17 FStrG Nr. 29 S. 79 [86]; ferner zur Schwelle der Schwere und Unerträglichkeit die Urteile vom 21. Mai 1976 a.a.O. undvom 14. Dezember 1979 - BVerwG 4 C 10.77 - Buchholz 442.08 § 36 BbG Nr. 5 S. i [13 f.]). Eine Belastung von diesem Stärkegrad hat, wenn sie einem Grundstück erstmals zugefügt wird und daher rechtlich noch "offen" ist, zur Konsequenz, daß der Betroffene (sofern die Belastung nicht überhaupt vermeidbar ist und daher unterbleiben muß) Anspruch auf Enteignungsentschädigung hat. Sie hat ferner für den Fall, daß an einer Straße wesentliche Änderungen vorgenommen werden und dadurch die Situation rechtlich wieder "eröffnet" wird, zur Konsequenz, daß die Belastung "durch die gegenüber einer vorhandenen Anlage prinzipiell bestehende Duldungspflicht der Eigentümer der benachbarten Grundstücke nicht mehr gedeckt" wird (Urteil vom 14. Dezember 1979 a.a.O. S. 14) und angesichts dessen die Belastung im Zuge der Änderung saniert werden muß (Urteil vom 14. Dezember 1979 a.a.O. S. 13 f.). Gleichzeitig führt eine Belastung von diesem Stärkegrad - zweckentfremdungsrechtlich - dazu, daß der betroffene Eigentümer, wenn er die Belastung denn schon entschädigungslos hinnehmen muß, nicht ungeachtet dessen auf eine Nutzung festgelegt werden darf, die wegen dieses schweren und unerträglichen Nachteils - für ihn oder für einen Mieter - nicht mehr zumutbar ist.

Die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts gestatten den Schluß, daß bei der unmittelbar neben den Straßenflächen der W. Straße und der S. Straße gelegenen Erdgeschoßwohnung des Hauses W. Straße ... durch das Zusammentreffen der Lärmbelastung durch zwei besonders verkehrsintensive Straßen die Grenze der im enteignungsrechtlichen Sinne schweren und unerträglichen Belastung erreicht ist. Bei einem sich weit in die Nacht hineinziehenden und bereits gegen 4.00 Uhr wieder beginnenden starken Straßenverkehr muß, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, entscheidend ins Gewicht fallen, daß die Wohnung durch ihre Lage im spitzen Winkel der beiden Straßen über keinen Aufenthaltsraum verfügt, der dem Verkehrslärm und den mit ihm verbundenen weiteren Belästigungen insbesondere durch Abgase und Erschütterungen abgewandt wäre und der es daher wenigstens vorübergehend ermöglichte, sich den Einwirkungen des Straßenverkehrs zu entziehen.

Der Kläger würde sich auf die Unbewohnbarkeit der Erdgeschoßwohnung allerdings nicht - mit dem Erfolg der Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot - berufen können, wenn die Wohnung mit vertretbarem Aufwand bewohnbar gemacht werden könnte (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 a.a.O.). Das Berufungsgericht hat die Möglichkeit einer hinreichenden Abhilfe unter Hinweis darauf verneint, daß eine angemessene Belüftung der Räume möglich sein muß, und daß deshalb der einzig als Abhilfe in Betracht kommende Einbau von Schallschutzfenstern der Lärmbelästigung nicht ausreichend begegnet. Auch das überzeugt. Daß es an der Zumutbarkeit einer Wohnnutzung fehlt, wenn die Wohnung nicht angemessen gelüftet werden kann, ist, wie u.a. § 27 der Landesbauordnung zeigt, ebensowenig zweifelhaft, wie es Zweifeln unterliegt, daß die Belästigung durch Straßenlärm und durch sonstige Verkehrsimmissionen bei geöffneten Fenstern ansteigt. Wenn sich - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier Würdigung der Sachlage des vorliegenden Falles angenommen hat - bereits daraus die Unzumutbarkeit der Wohnnutzung ergibt, scheidet voraussetzungsgemäß die Möglichkeit aus, daß der Belästigung durch den Einbau von Schallschutzfenstern wirksam zu begegnen sein könnte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.