Erst wenn Probleme bei Bauprojekten entstanden sind, wird ein Rechtsanwalt hinzugezogen. Viel Ärger kann jedoch vermieden werden, wenn im Vorfeld die entscheidenden rechtlichen Schritte gegangen werden.
Der "kleinen Bauherr" hat meist viel Geld, viel Arbeit, viele Nerven, viel Geduld und viele Risiken einzugehen, wenn es um Bauprojekte geht. Bereits kleine Fehlentscheidungen können zu teuren Konsequenzen führen, Wetter und Lieferengpässe die Kosten steigern, träge Genehmigungsverfahren den letzten Nerv rauben. Zudem entstehen verschachtelte Haftungsfragen durch die vielen am Bau Beteiligten.
Öffentlich-rechtlicher Bereich - mögliche Störungen
Die Baubehörde stellt im öffentlich-rechtlichen Bereich des Bauvorhabens dem Bauherrn vielen Anforderungen. Bebauungspläne, Baugenehmigungen oder genehmigungsfreie Verfahren; bereits hier können erste gravierende Fehler geschehen, soweit Sie nicht gut und kompetent im Vorfeld beraten werden.
Ferner gilt zu beachten, dass das Bauvorhaben nicht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht und dass keine Nachbarrechte verletzt werden. Zudem müssen Umwelt- und Denkmalschutzvorschriften beachtet werden. Auch Fristen müssen eingehalten werden.
Konsequenzen bei Nichteinhaltung können die Verweigerung der Baugenehmigung, die Stilllegung oder eine Abrissverfügung / Nutzungsuntersagung sein.
Unterbesetzte Ämter können durch Verzögerungen bei der Antragsbearbeitung den Bauzeitplan empfindlich stören.
Finanzierungsrisiken und -probleme
Bauverträge gilt es erst abzuschließen, wenn die Finanzierung gesichert ist. Hier spielt primär der Faktor "rechtzeitig" eine große Rolle: Auszahlung der Bauraten, Beantragung von KfW-Krediten, Ablösung alter Kredite, Einschätzung von Eigenmitteln usw. Zu bedenken ist zudem stets eine unvorhergesehene Kostenerhöhung (Stichwort: Elbphilharmonie).
Daher ist es so wichtig rechtzeitig zu klären, was zu tun ist, sollte das Darlehen innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit nicht rechtzeitig abgerufen werden. Für viele Bauherren ist daher häufig ein Aufschlag auf den Darlehenszins das kleinere Übel, um zu verhindern, dass Bereitstellungszinsen anfallen. Auch hier sollte beachtet werden, dass unter Umständen die Bereitstellungszinsen günstiger ausfallen können als ein Aufschlag.
Ferner sollte beachtet werden, dass es große Unterschiede machen kann, ob Sie ihr Bauvorhaben auf einmal finanzieren (also der Grundstückserwerb und das darauffolgende Bauprojekt) oder ob zuerst nur das Baugrundstück und danach der eigentliche Bau finanziert wird. Zur Absicherung des Darlehens lassen sich viele Banken eine Grundschuld bestellen. Die Aufnahme eines weiteren Darlehens für den eigentlichen Bau bei einer anderen Bank ist dann meist nicht möglich, da jede Bank die Finanzierung mit einer erstrangigen Grundschuld besichern möchte. Deshalb bieten die Banken im Zuge einer Komplettfinanzierung ausgezeichnete Konditionen, aber eine lange Zinsbindung für das Darlehen.
Lassen Sie sich auch hier gut beraten.
Bauverträge gestalten
Bauverträge sind komplexe Bestimmungen zu zahlreichen Einzelfragen, die auf allen Ebenen Störungspotential bergen. Maßgeblich ist daher, rechtzeitig klare Inhalte, Zeitpläne, Haftung und Kommunikation zugunsten des Bauherren festzulegen. Ein baurechtlich versierter Anwalt, der Erfahrung mit Störungen hat, vermag diese vertraglich gut zu antizipieren.
In einem weiteren Artikel gehen wir genauer auf die Vertragsinhalte ein, auf die Sie bei Bauverträgen achten sollten:
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Bauverträge sind privatrechtlich ausgestaltete Verträge, deren Parteivereinbarungen maßgeblich sind. Haben sich die Vertragspartner auf Klauseln z.B. über höhere Gewalt bzw. unabwendbare Ereignisse geeinigt, so bestimmen sich die Rechtsfolgen nach dieser Vereinbarung. Ist dies nicht der Fall, muss geprüft werden, ob die Parteien die Geltung der VOB/B wirksam vereinbart haben oder ob ein BGB-Bauvertrag gemäß der §§ 650i ff. BGB bzw. ein Architekten- und Ingenieurvertrag nach den §§ 650p ff. BGB abgeschlossen wurde.
Bei einem VOB-Vertrag muss zunächst festgestellt werden, ob eine Behinderung der Arbeiten vorliegt und folgend auf wen diese Behinderung zurückzuführen ist. Nur so können Ansprüche geltend gemacht werden.
Bei einem BGB-Bauvertrag ist zu beachten, dass der Schuldner gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug kommt, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Zu vertreten hat der Auftragnehmer, wenn nichts anderes vertraglich bestimmt ist, Vorsatz und Fahrlässigkeit gemäß § 276 Abs. 1 S. 1 BGB.
Architekten- und Ingenieurverträge, die explizit in den §§ 650p ff. BGB geregelt sind, richten sich ebenfalls nach den Regeln des BGB. Hier sind jedoch einige komplexe Einzelheiten bei der Planung durch Planer und Fachplaner zu beachten, wie einen geeigneten Planungstermin und einen Bauzeitplan zu entwerfen. Der Mehraufwand rechtfertigt primär Ansprüche auf Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Zeitpläne, Haftung und Kommunikation zugunsten des Bauherren festzulegen. Ein baurechtlich versierter Anwalt, der Erfahrung mit Störungen hat, vermag diese vertraglich gut zu antizipieren.
Anwaltliche Hilfe bei der Zeitplanung
Das A&O bei Bauprojekten ist das Zeitmanagement. Einen Zeitplan aufzustellen, der die Bauplanung, den eigentlichen Bau selbst und die Finanzierung miteinbezieht ist essenziell.
Viel zu häufig benötigen z. B. Ingenieure, Architekten oder die Bauherren selbst zu viel Zeit, um Einzelheiten zu klären. Folge: Der Bau verzögert sich. Die Bauunternehmer haben eventuell schon Maschinen und Material besorgt, das nun nicht angeliefert oder verbaut werden kann. Die Arbeitskräfte sind, möglicherweise strickt an den ursprünglichen Zeitplan gebunden und bei Verzögerungen nicht mehr abrufbar. Solche Verzögerungsschäden gilt es bei der Planung zu vermeiden.
In Zeiten der Coronapandemie oder des Ukrainekrieges dürfen Transportverzögerungen und eventuelle Schäden nicht unberücksichtigt bleiben, denn Lieferengpässe gibt es in nahezu allen Lebensbereichen momentan.
Ein Rechtsanwalt verfügt über ein gewisses Arsenal an Übeln, mit denen er durchaus von Vorteil sein kann. Er kennt Mittel und Wege, die Rechtzeitigkeit anzuspornen: Auskunfts- und Untätigkeitsklagen, strafbewehrte Unterlassungserklärungen, Anrufe oder Schadensersatzforderungen. Ebendieses Arsenal kann helfen, Folgekosten zu vermeiden. Weiterhin kann ein Anwalt bei Schlichtungen, statt langwieriger Prozesse unterstützen.
Möchten Sie ein Bauprojekt starten oder sind schon dabei und benötigen Hilfe?
Es ist in keiner Phase des Bauprojektes zu spät, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Planen Sie ein Bauvorhaben oder haben bereits begonnen, so steht Ihnen die Rechtsanwaltskanzlei Hermann Kaufmann mit jahrelanger Erfahrung und Schwerpunktsetzung im Baurecht mit ihrer Expertise zur Verfügung. Rufen Sie uns in unserer Kanzlei unter der 04202/638370 an oder schreiben Sie uns eine Nachricht.
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Quellen
https://anwaltverein.de/de/mitgliedschaft/arbeitsgemeinschaften/bau-und-immobilienrecht
https://arge-baurecht.com/baurecht-leistungen/schlichtung
https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/rechtsanwalt-bauvertrag-leistungsstoerungen-baurecht
Gesetze: https://dejure.org/gesetze/VOB-B & https://dejure.org/gesetze/BGB/650p.html
