Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum
Durch das am 01.06.2015 in Kraft getretene Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden die §§ 556 d bis 555 g BGB neu in das Mietrecht eingeführt. Diese Vorschriften begrenzen die Wiedervermietungsmiete für Wohnraum in Gebieten mit "angespannten Wohnungsmarkt". Nach welchen Kriterien das Vorliegen eines solchen angespannten Wohnungsmarkts anzunehmen ist, bestimmt § 556 d Abs. 2 BGB. Es ist Sache der Länder diese Gebiete durch Landesverordnungen festzulegen. In NRW soll dies zum 01.07.2015 geschehen. Ab diesem Zeitpunkt würden die nachfolgenden Grundsätze dann in den ausgewiesenen Gebieten gelten.
Wiedervermietung
Bei der Wiedervermietung durch einfaches Auswechseln des Mieters ist zu ermitteln, ob das alte Mietverhältnis beendet und ein neues mit dem neuen Mieter begründet wird oder ob der neue Mieter lediglich an die Stelle des alten treten soll. Der zweite Fall würde nicht unter den Begriff "Wiedervermietung" und somit auch nicht der Mietpreisbremse unterfallen.
Mietpreisbremse gilt nur für Wohnraum
Von der "Mietpreisbremse" betroffen ist lediglich Wohnraum. Eine Ausnahme besteht jedoch für Wohnungsneubauten und umfassend modernisierten Wohnraum bei Erstvermietung.
Ausnahme Neubau
Neubau bedeutet hierbei nicht unweigerlich Hausneubau, sondern auch Kern-sanierungen, Dachgeschossausbauten und andere Fälle mit wesentlichem Bauauf-wand. Letzteres ist anzunehmen, wenn etwa ein Drittel der für einen Wohnungsneu-bau erforderlichen Kosten erreicht wird (etwa 700 €/m²).
Erstmalige Nutzung/Erstvermietung
Für die erstmalige Nutzung kommt es nicht auf das tatsächliche Bewohnen oder auf den Beginn der Vertragslaufzeit an, sondern auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags.
Ausnahme umfassende Modernisierung
Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn diese einen Umfang ausweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheinen lässt. Anders als beim Neubau kommt es hier auf den Zeitpunkt des Erstbezugs nicht an, er kann also auch deutlich vor dem 01.10.2014 liegen.
Miethöhe
Die Wiedervermietungsmiete setzt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % zusammen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine punktgenau Einzelmiete, sondern eine "Bandbreite", die der örtliche Mietspiegel angibt. Ausnahmsweise überschritten werden darf diese gemäß § 556 d Abs. 1 BGB ermittelte Miete in bestimmten Konstellationen gemäß § 556 e BGB:
Vormiete
Aus Gründen des Bestandschutzes und der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs darf der Vermieter die Miete weiter verlangen, die er mit dem Vormieter wirksam und zulässig vereinbart hat und die nicht gegen § 134 BGB i.V.m. 5 WiStrG verstößt. Dabei muss allerdings bei dem Mietgegenstand räumliche Identität vorliegen, d.h. es darf z.B. keine Garage neu hinzuvermietet werden, sonst gibt es keine Vormiete für den Mietgegenstand. Weiterhin wird die Vormiete nicht berücksichtigt, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurde.
Einfache Modernisierung
Eine Miethöhe über 110 % ist ebenfalls zulässig, wenn der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses (also vor Vertragsbeginn) einfache Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Die Miete darf dann um den Betrag erhöht werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB ergäbe.
Bei Verstoß gegen die neuen Regelungen
Eine Abweichung von den neuen Regelungen hat die Unwirksamkeit dieser zur Folge. Hinsichtlich der Höhe der Miete bestimmt § 556 g Abs. Satz 2 BGB allerdings, dass bei einer unzulässigen Miethöhe nicht die Mietpreisabrede insgesamt unwirksam ist, sondern dass in der Regel die Miete in Höhe bis zu 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam vereinbart wurde.
Der Mieter trägt die Beweislast für etwaige Verstöße, der Vermieter für das Vorliegen von Ausnahmetatbeständen.
Gemäß § 556 g Abs. 1 Satz 3 BGB steht dem Mieter ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch für die zu viel gezahlte Miete zu. Dazu muss er zunächst den Verstoß gegen die § 556 d ff BGB konkret rügen. Die Ausübung dieser Rügepflicht ist vom Mieter darzulegen. Ein eigener Verstoß des Mieters gegen die neuen Regelungen ist unbeachtlich.
Um Erfolgsaussichten einer Rückforderungsklage und die Risiken einer teilweisen Zahlungseinstellung abschätzen zu können, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch über die nicht allgemein zugänglichen Tatsachen, die für die Beurteilung der Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind. Die Auskunft unterliegt keiner Frist und ist in Textform zu erteilen. Quelle: Böstinghaus, NJW, 2015, 1553
Ab dem 01.07.2015 gilt die Mietpreisbremse für folgende Städte in NRW:
Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Brühl, Düsseldorf, Erkrath, Frechen, Hürth, Kleve, Köln, Langenfeld, Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Münster, Neuss, Paderborn, Ratingen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf.
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