BGH, Urteil v. 6.3.2014 - VII ZR 266/13
Zieht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Ausübung der Mängelrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums an sich, so kann ein einzelner Eigentümer dem Bauträger nur dann noch eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung setzen, wenn dies nicht mit den Interessen der Gemeinschaft kollidiert. Eine solche Interessenskollision kann gegeben sein, wenn die Eigentümergemeinschaft (derzeit) keine Mängelbeseitigung wünscht, weil sie zunächst durch einen Sachverständigen klären lassen möchte, welche Maßnahme zu einer nachhaltigen Mängelbeseitigung führt. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einer vor wenigen Tagen veröffentlichten Entscheidung (BGH v. 6.3.2014 - VII ZR 266/13).
Einen Anspruch auf mangelfreie Herstellung nicht nur der Sondereigentumseinheiten, sondern auch des Gemeinschaftseigentums hat jeder Eigentümer einzeln, ihm stehen das Recht auf Nachbesserung und die weiteren Mängelrechte (Vorschuss auf oder Erstattung von Ersatzvornahmekosten, Minderung, Rückabwicklung, Schadensersatz) zu, er ist zur Abnahme berechtigt und verpflichtet (zur Frage, ob die Abnahme durch einen Sachverständigen für alle Eigentümer als verbindlich erklärt werden kann, vgl. Münch, MietRB 2014, 81).
Dennoch kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Mängelrechte an sich ziehen (korrekter ausgedrückt: die Eigentümer können die Mängelrechte durch Mehrheitsbeschluss auf die Gemeinschaft übertragen). Aber auch in diesem Fall bleibt den einzelnen Eigentümern das Recht, dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen und nach fruchtlosem Fristablauf vom Kaufvertrag zurückzutreten und großen Schadensersatz zu verlangen. Voraussetzung nach der Rechtsprechung des BGH ist aber, dass das Interesse des einzelnen Eigentümers nicht die Interessen der Gemeinschaft beeinträchtigt.
Die Fristsetzung des Eigentümers soll den Bauträger anhalten, Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen. Der Aufforderung des Eigentümers kann der Bauträger aber nicht nachkommen, wenn die Wohnungseigentümer beschlossen haben, die Mängelbeseitigung durch den Bauträger (vorerst) nicht zuzulassen. Stattdessen können sie Maßnahmen beschlossen haben, die eine Mängelbeseitigung (vorerst) ausschließen - z.B. die Durchführung einer sachverständigen Begutachtung oder eines selbständigen Beweisverfahrens. Die Aufforderung des Eigentümers, Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, stünde dazu im Widerspruch und ist unwirksam.
Der BGH meint in seiner jüngsten Bauträgerrechtsentscheidung: "Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft einseitig sein Interesse an einer sofortigen Mängelbeseitigung verfolgen. Eine diesem Interesse dienende fristgebundene Mängelbeseitigungsaufforderung ist unwirksam."
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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