BGH v. 5.3.2014 - VIII ZR 205/13
In einem am 5.3.2014 verkündeten Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters auch die Kosten der Erneuerung der Hausschließanlage umfasst, wenn der Austausch wegen der Gefahr des Missbrauchs des vom Mieter verlorenen Schlüssels erforderlich ist (BGH v. 5.3.2014 - VIII ZR 205/13). Die Vorinstanzen hatten das ähnlich gesehen, waren aber zu einem anderen Ergebnis gelangt. Wie kam das zustande?
Schlüssel verloren - Wer trägt die Kosten?
Der Mieter hatte eine Sondereigentumseinheit (Eigentumswohnung) gemietet. Im Übergabeprotokoll war die Übergabe von 2 Wohnungsschlüsseln vermerkt, zurückgegeben wurde aber nur einer. Nachdem der Mieter über den Verbleib des zweiten Schlüssels keine Auskunft geben konnte (Verlust, Diebstahl durch Dritte oder anderer Verbleib), kündigte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau einer neuen Schließanlage an und verlangte von dem Mieter die Kosten entsprechend einem Kostenvoranschlag. Amts- und Landgericht gaben der Klage statt.
Kein "Schadensersatz auf Vorrat"
Die Revision des Mieters hatte Erfolg. Zwar war der Mieter grundsätzlich schadensersatzpflichtig, wenn die Gefahr des Missbrauchs des verlorenen oder gestohlenen Schlüssels nicht ausgeschlossen werden kann. Solange die Schließanlage aber noch nicht ausgetauscht ist, besteht aber noch kein ersatzpflichtiger Vermögensschaden. Anders als die Vorinstanzen hat der BGH dem Schadensersatz "auf Vorrat" eine Absage erteilt.
Das Urteil des BGH hat Auswirkungen sowohl auf das Gewerberaummietrecht als auch auf das Wohnungsmietrecht. Es gilt unabhängig davon, ob das Wohn-/Geschäftshaus im Eigentum eines einzelnen Vermieters steht oder ob - wie hier - eine Eigentumswohnung gemietet wurde und die Schließanlage im Gemeinschaftseigentum steht.
Gestaltungsmöglichkeiten in Mietvertrag und Übergabeprotokoll nutzen!
Vermietern ist zu raten, die Anzahl der dem Mieter übergebenen Schlüssel im Übergabeprotokoll zu dokumentieren. Rechtssichere Übergabeprotokolle sollten mit fachanwaltlicher Hilfe erstellt werden. Mietern von Gewerberaum oder Wohnungen sowie Wohnungseigentümern ist zu raten, die Haftung für verlorene Schlüssel in ihre Haftpflichtversicherung einzuschließen.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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