Quelle: RDM-Newsletter, August 2013
Der neue Kündigungsschutz für Mieter tritt am 1.10.2013 in Kraft und verlängert die Kündigungsschutzfrist in allen Berliner Bezirken auf 10 Jahre. Wird eine Wohnung an den Mieter überlassen, danach das Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt und die Wohnung verkauft, so kann sich der neue Eigentümer während der - in Berlin demnächst 10-jährigen - Frist nicht auf Eigenbedarf berufen und auch keine Verwertungskündigung aussprechen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 577a BGB, der allerdings regelmäßig einen 3-jährigen Kündigungsschutz vorsieht. Nach § 577a Abs. 2 BGB dürfen die Landesregierungen diese Frist für Gemeinden oder Teile von Gemeinden auf längstens 10 Jahre ausweiten, und auch diese Bestimmung darf nur für höchstens 10 Jahre gelten. Der Senat von Berlin hat mit der neuen Verordnung also für die maximale Zeit das maximal mögliche Kündigungsverbot "herausgeholt". Bis Ende September gilt der 3-jährige Kündigungsschutz für in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnungen noch in Spandau, Reinickendorf, Neukölln, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick; in den anderen Bezirken beträgt die Frist noch 7 Jahre.
Bereits im Mai dieses Jahres war die Kappungsgrenzen-Verordnung in Kraft getreten. Der Bundesgesetzgeber hatte den Ländern mit Wirkung vom 1.5.2013 an das Recht gegeben, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20% auf 15% zu senken, und zwar ebenfalls für einzelne Gemeinden oder Gemeindeteile. Kaum war die Mietrechtsreform in Kraft, senkte der Berliner Senat die Kappungsgrenze für die gesamte Stadt auf 15%. Auch § 1 der neuen, seit 19.5.2013 geltenden Kappungsgrenzen-VO besagt, dass ganz Berlin eine Gemeinde ist, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Janz Berlin is eene Wolke? Kann es denn sein, dass neuerdings ein Mangel an großen Wohnungen in guten Innenstadtlagen besteht? Oder eine neue Wohnungsnot in Hellersdorf, Marzahn, Hohenschönhausen? Ein von der Öffentlichkeit noch nicht wahrgenommener Run auf Westberliner Großsiedlungen? Galt ein verschärfter Kündigungsschutz zuvor nur in 4, dann in 6 Berliner Bezirken, soll nun die Wohnungsversorgung in allen Berliner Bezirken besonders gefährdet sein? Mit der amtlichen Begründung der Kündigungsschutzklausel-VO (teilweise abgedruckt in Grundeigentum Heft 16/2013, S. 1028 ff.) versucht der Senat diese Aussage zu rechtfertigen. Dabei wirken die Kriterien für "ausreichende Versorgung", "angemessene Bedingungen" und "besonders gefährdet" wenig überzeugend. Überwiegend werden veraltete Daten bis 2011 herangezogen. Der Wert von 2012 wird aber für die Umwandlungsquote berücksichtigt, nachdem die Zahl der in Eigentum umgewandelten Wohnungen bis 2005 kontinuierlich gesunken war und von 2006 bis 2011 - abgesehen von einem "Ausreißer" 2009 - in etwa stagnierte. Aus dem einmaligen Anstieg 2012 soll sich, neben weiteren Indikatoren, herleiten, dass die Wohnungsversorgung "zu angemessenen Bedingungen" gefährdet ist. Ein weiterer Indikator für die Gefährdung angemessener Mietbedingungen soll sein, dass die Mieterfluktuation im Jahr 2011 gegenüber dem Jahr 2006 abgenommen hat. Daran soll auch die Tatsache nichts ändern, dass sich die Haushaltsnettoeinkommen in Berlin seit 2006 parallel zur Steigerung der Bruttokaltmieten entwickelt haben. Eine Systematik bei den einzelnen Kriterien ist schwer auszumachen, ein nachvollziehbarer Maßstab für das Kriterium "besonders gefährdet" ist überhaupt nicht erkennbar.
Entscheidend ist aber, dass die in der amtlichen Begründung aufgeführten Grundlagendaten in keiner Weise zwischen einzelnen Bezirken oder Wohnlagen differenzieren, obwohl der Bundesgesetzgeber den Landesregierungen ein pflichtgemäßes Ermessen bei der Bestimmung der Gebiete (Gesamtgemeinde oder Gemeindeteile) abverlangt und obwohl die bisherigen Regelungen von 2004 und 2011 zwischen den Bezirken unterschieden haben. Die besondere Gefährdung der Wohnungsversorgung bezogen auf alle Stadtteile und Wohnlagen darf angezweifelt werden, was die Rechtmäßigkeit der neuen Kappungsgrenzen-VO und Kündigungsschutzklausel-VO in Frage stellt. Schon jetzt ist absehbar, dass dieses Thema die Wohnungswirtschaft bei der berlinweit geplanten Wiedereinführung des Zweckentfremdungsverbotes erneut beschäftigen wird.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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