Kappungsgrenze
Die Voraussetzungen für vom Vermieter einseitig verlangte Mieterhöhungen sind einheitlich im BGB geregelt: Dabei bestehen Vorgaben für Mieterhöhungen in den gesetzlich vorgesehenen Fällen. Eine dieser Möglichkeiten ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Mieten, die bisher unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, können § 558 Abs. 1 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, wenn die Miete, ausgehend von dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert war.
Dieses Recht des Vermieters wird durch die in § 558 Abs. 3 BGB geregelte Kappungsgrenze begrenzt: Als Kappungsgrenze wird eine gesetzliche Regelung bezeichnet, nach der sich die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums um nicht mehr als einen bestimmten Prozentsatz erhöhen darf. Dabei bestehen folgende Kappungsgrenzen:
Allgemein darf sich die Miete insgesamt innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen.
Hinweis:
Bezugspunkt des Vergleichs ist die Miethöhe, die drei Jahre vor dem Beginn der Mieterhöhung zu zahlen war.
Unberücksichtigt bleiben die innerhalb der Drei-Jahresfrist eingetretenen Mieterhöhungen, die aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhter Betriebskosten berechtigterweise eingetreten sind.
Wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, beträgt die Kappungsgrenze 15 %. Voraussetzung ist aber, dass diese Gebiete in einer Rechtsverordnung bestimmt sind.
Siehe insofern auch: "Mietpreisbegrenzung".
Die Kappungsgrenze braucht nicht beachtet werden, wenn
wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen erloschen ist und
die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann gemäß § 558 Abs. 4 BGB verlangen, dass der Mieter ihn über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und deren Höhe informiert. Der Anspruch beginnt frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung. Der Mieter hat die Auskunft innerhalb eines Monats zu erteilen.
Die Vorschrift ist zum Nachteil des Mieters nicht abdingbar.
BGH 19.11.2003 - VIII ZR 160/03 (Berechnung der Kappungsgrenze)
BGH 28.04.2004 - VIII ZR 185/03 (Nichtberücksichtigung von einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhungen)
Börstinghaus: Die herabgesetzte Kappungsgrenze; Zeitschrift für die Anwaltspraxis - ZAP 2013, 1263
Derleder: Die Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in laufenden Verträgen nach § 558 Abs. 3 BGB; Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WuM 2013, 717
Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 5. Auflage 2015
