I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Kläger habe gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die von ihm innegehaltene Wohnung in der D. straße in H. von bisher 800,00 DM auf 960,00 DM, beginnend ab dem 1. März 2002. Das Mieterhöhungsverlangen sei nicht nur zulässig bei einer Nettomiete, sondern auch wenn zwischen den Parteien - wie vorliegend - eine Teilinklusivmiete vereinbart sei. Da der Mietspiegel für H. vom 2. April 2001 als Vergleichswert von der Nettomiete ausgehe, sei die zwischen den Parteien vereinbarte Teilinklusivmiete, um einen Vergleich zwischen der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete zu ermöglichen, in eine Nettomiete und einen Teilbetriebskostenanteil aufzuspalten. Auf Grund der Vereinbarung der Parteien bei der letzten Mieterhöhung 1998 betrage der Betriebskostenanteil der Teilinklusivmiete 383,33 DM. Die Nettomiete sei daher mit 416,67 DM anzusetzen. Eine vergleichbare Wohnung wie die hier vorliegende koste laut Mietspiegel für H. 625,60 DM. Damit sei die Ausgangsmiete in Höhe von 416,67 DM niedriger als die Vergleichsmiete des Mietspiegels, sodass eine Mieterhöhung zulässig sei. Bei der Erhöhung der Miete sei gemäß § 558 Abs. 3 BGB darauf zu achten, dass die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht werde. Ausgangspunkt für die Kappungsgrenze von 20 % sei die Teilinklusivmiete. Der Mieter habe durch die Vereinbarung einer bestimmten konkreten Mietzinsstruktur beim Abschluss des Mietvertrages in Kauf genommen bzw. sich damit einverstanden erklärt, dass die im Mietvertrag verankerte Mietzinsstruktur mit ihren Auswirkungen für die gesamte Mietzeit zu Grunde zu legen sei. Bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete seien die Betriebskosten Bestandteil der Miete geworden, sodass eine Differenzierung in Nettomiete und Nebenkostenpauschale nicht gewollt sei. Im Hinblick darauf könne der Vermieter auch nicht darauf verwiesen werden, dass er bei vereinbarter Teilinklusivmiete die Möglichkeit habe, die Betriebskosten gemäß § 560 BGB zu erhöhen. Die Vorschrift sei auf diese Fälle nicht anwendbar. Ausgangswert für die Berechnung der Kappungsgrenze sei demnach die Teilinklusivmiete in Höhe von 800,00 DM.

II.

Die Revision bleibt in der Sache ohne Erfolg und ist deshalb zurückzuweisen.

Zu Recht hat das Landgericht den Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung in der D. strasse in H. von bisher 800,00 DM auf 960,00 DM, beginnend ab dem 1. März 2002, gemäß § 558 Abs. 1 BGB als begründet erachtet. Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Landgericht die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB - im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung zu dem in wesentlichen Teilen übereinstimmenden früheren § 2 MHG - auf Grund der Teilinklusivmiete von 800,00 DM berechnet hat (vgl. OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329 [OLG Stuttgart 13.07.1983 - 8 REMiet 2/83]; OLG Hamburg, WuM 1984, 24 [OLG Hamburg 02.11.1983 - 4 U 79/83]; OLG Hamm, WuM 1984, 121 [OLG Hamm 04.04.1984 - 4 RE Miet 2/84]; OLG Koblenz, NJW 1985, 333 [OLG Koblenz 08.11.1984 - 4 W RE 571/84]; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398 [OLG Hamm 03.12.1992 - 30 RE-Miet 4/92]).

1.

Für die Auffassung, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht von der so genannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wortlaut des § 558 BGB, in dem nur die Erhöhung der "Miete" geregelt wird. Ein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber den Begriff "Miete" in § 558 BGB nur als Nettomiete habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb in einen Grundmietzins und einen Betriebkostenanteil aufgeteilt werden müsse, besteht nicht (vgl. Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 266 f.; Referentenentwurf, NZM 2000, 415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts, NZM 2000, 802 f., 815; Stellungnahme des Bundesrates, NZM 2001, 20 f., 24, 25;  Gegenäußerung der Bundesregierung, NZM 2001, 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der Fassung des § 558 BGB bekannt, dass in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den Mietparteien vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn der Gesetzgeber in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete und Inklusivmiete unterschieden hat, ist daraus zu entnehmen, dass der Begriff "Miete" in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen ist.

2.

Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger habe auf Grund § 4 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien die Nebenkosten separat erhöhen können; entgegen der Auffassung des Landgerichts sei § 560 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB deshalb anwendbar, sodass das Hauptargument für eine Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB aus der Inklusivmiete, der Vermieter könne eine separate Erhöhung der Nebenkosten nach § 560 BGB jetzt nicht mehr geltend machen, damit entfalle.

Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten) vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (vgl. OLG Hamm, a.a.O.). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war - mit Ausnahme für das Land Berlin - während der Geltungsdauer des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1998, 298 [OLG Hamm 20.08.1997 - 30 RE-Miet 2/97] m.w.Hinw.). Soweit sich die Revision auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag der Parteien beruft, lässt sie außer Acht, dass eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist ( Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2). Zu Recht ist das Landgericht deshalb der Auffassung, ein Vermieter könne bei vereinbarter Teilinklusivmiete - wie im vorliegenden Fall - nicht auf die Möglichkeit des § 560 BGB verwiesen werden, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen, da diese Vorschrift auf diese Fälle nicht anwendbar sei. Nach § 560 BGB können nur Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvorauszahlungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhöht werden. Die Erhöhungsmöglichkeit besteht aber nicht bei Teilinklusivverträgen (so ausdrücklich die Gesetzesbegründung zu § 560 BGB; vgl. NZM 2000, 443 und NZM 2000, 815). Das Landgericht hat deshalb zu Recht bei der Berechnung der Kappungsgrenze die Inklusivmiete in Höhe von 800,00 DM zu Grunde gelegt.