Rechtssichere Gestaltung von Mietverträgen

Rechtssichere Gestaltung von Mietverträgen
25.10.2011592 Mal gelesen
Ein sorgfältig durchdachter Mietvertrag gewährleistet, dass Streit zwischen den Parteien vermieden wird.

Bei der Vertragsgestaltung und Vertragsprüfung muss man als Rechtsanwalt die neuste Rechtsprechung stets im Auge behalten. Die dabei im Bereich des Wohnraummietrechts zu berücksichtigenden Urteile und Beschlüsse sind kaum noch zu überschauen. Woche für Woche werden neue Gerichtsentscheidungen verkündet. Zu fast allen Rechtsfragen gibt es inzwischen eine Vielzahl von Grundsatzentscheidungen des BGH, die bei Abfassung und Prüfung von Mietverträgen zu beachten sind. Die Karlsruher Richter haben in den letzten Jahren insbesondere die Klauseln von Formularmietverträgen einer gestrengen Kontrolle unterzogen. Für unwirksam erklärt wurden unter anderem Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter unter Zugrundelegung eines starren Fristenplans zur Durchführung von Renovierungen verpflichten. Unzulässig sind weiterhin viele Endrenovierungsklausel (sog. Summierungseffekt) und formularvertragliche Vereinbarungen, die eine Selbstvornahme der handwerklichen Arbeiten durch den Mieter verbieten (sog. Handwerkerklauseln). Diesen Urteilen habe ich bei der Überprüfung von Wohnraummietverträgen konstant Beachtung zu schenken. Im Bereich der Geschäftsraummiete bin ich mehr als in jedem anderen Rechtsgebiet auch vertragsgestaltend tätig. Dabei verfolge ich das Ziel, Verträge zu entwerfen, die für die Dauer der vereinbarten Vertragslaufzeit keine rechtlichen Angriffspunkte bieten. Zu beachten sind insbesondere gesetzliche Schriftformerfordernisse. Die Frage nach der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform von Geschäftsraummietverträgen ist Gegenstand einer Vielzahl von Urteilen des Bundesgerichtshofs und der Oberlandesgerichte. Gemäß § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der in § 126 BGB geregelten Schriftform. Sonst gilt er für unbestimmte Zeit und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums kündbar. Bei Geschäftsräumen ist dabei die in § 580a Absatz 2 BGB geregelte Kündigungsfrist einzuhalten. Schon ein kleiner Schriftformmangel kann dazu führen, dass ein auf die Dauer von fünf oder mehr Jahren angelegter Mietvertrag vom Mieter vorzeitig gekündigt werden kann. Findet sich anschließend kein anderer Mieter, so kann für den Vermieter hieraus ohne weiteres ein Schaden in sechsstelliger Höhe erwachsen! Viele Geschäftraummieter haben dies als einen Weg erkannt, sich mit juristischer Hilfe vorzeitig von unrentablen Mietobjekten zu trennen. Dass derartige Motive mit dem Schutzzweck der Formvorschriften nicht mehr viel zu tun haben, hat die Obergerichte bislang nicht davon abgehalten, sich streng an die gesetzlichen Vorgaben zu halten und nur in besonderen Ausnahmefällen eine rechtsmissbräuchliche Berufung auf einen Formverstoß anzunehmen. Genau aus diesem Grund ist und bleibt der für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossene Geschäftsraummietvertrag ein interessantes Tätigkeitsfeld für Juristen, entweder wenn es darum geht, einen möglichst „wasserdichten“ Vertrag zu entwerfen, oder aber um geeignete Strategien für eine vorzeitige Schriftformkündigung zu entwickeln. Beide Aufgaben sind juristisch sehr reizvoll und erfordern einen genauen Kenntnisstand über die aktuelle Rechtsprechungsentwicklung. Die Bearbeitung von Fällen auf diesem Gebiet stellt eine schwierige Aufgabe dar und gehört deshalb nicht in die Hände unerfahrener Rechtsanwälte. Man sollte sich daher im Zweifel an einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht wenden, der nachweislich schon eine ganze Reihe von „Schriftformmandaten“ bearbeitet hat, denn auch hier gilt das altbekannte Sprichwort: „Übung macht den Meister.“

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