OLG Köln v. 27.3.2014 - 19 U 178/13
In einem Berufungsverfahren, das der Käufer eines Grundstücks angestrengt hatte, hat sich das OLG Köln zu der Frage geäußert, wann ein Grundstück mangelhaft sein kann. Konkret ging es um ca. 50 Tauben, die in Gruppen regelmäßig für eine Stunde über das erworbene Grundstück fliegen, um "Flattergeräusche" und "Gurren" und um die Verschmutzung des Grundstücks des Klägers mit Taubenkot und Federn.
Was ist ein Mangel an einem Grundstück?
Mangelhaft ist ein Grundstück, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die vertraglich vereinbarte Verwendung bzw. übliche Verwendung eignet, so § 434 Abs. 1 BGB. Mangel ist definiert als eine "Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit". Das Gericht meint, dabei sei nicht nur die physische Beschaffenheit gemeint, sondern "alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse", die die Brauchbarkeit der Sache beeinflussen. So hatte sich bereits der BGH ausgedrückt (BGH v. 19.12.1980 - V ZR 185/79) und meinte damit, ein Mangel kann alles sein. Beziehungen des Grundstücks zur Umwelt gehören zur Beschaffenheit, also auch über die Luft übertragene Immissionen (Lärm, schlechte Gerüche usw.).
Tauben auf dem Nachbargrundstück ein Mangel?
Landgericht und Oberlandesgericht hielten die Tauben nicht für einen Mangel. Gelegentlicher Taubenkot auf einem Grundstück sei normal. Eine besondere Häufung, die über das Normale hinausgeht, konnte nicht bewiesen werden. Ein Zeuge konnte zwar das Gurren der Tauben beschreiben, das Gericht hielt die Schilderung aber für subjektiv bzw. "nicht objektivierbar". Andere Zeugen (Nachbarn) fühlten sich nicht beeinträchtigt. Bei Lärmimmissionen durch einen Taubenschlag komme es auf Lage und Entfernung zum betroffenen Grundstück an. Ein Sachverständigengutachten über die "Überflüge" der Tauben über das Grundstück wollte das Gericht nicht einholen.
Außerdem habe der Käufer auch die Möglichkeit gehabt, direkt gegen den Nachbarn vorzugehen (§§ 1004, 906 Abs. 2 BGB) und ihn zu zwingen, die Zahl der Tiere bzw. deren Flugzeiten einzuschränken oder durch bauliche Maßnahmen Lärm zu vermindern. Im Ergebnis verneinten die erste und zweite Instanz einen Mangel.
Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag?
Beim Kauf eines Grundstücks wird fast immer die Gewährleistung ausgeschlossen. Ein Rücktritt (§§ 440, 323, 346 Abs. 1 BGB) kommt dann nur noch in Frage, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde. Auch wenn Gewährleistung ausgeschlossen ist, muss der Verkäufer des Grundstücks auf Mängel hinweisen, die für die Kaufentscheidung offenbar von Bedeutung sind. Hier hatte der Verkäufer das Grundstück zuvor aber ohne Beeinträchtigungen genutzt und auch unter den Nachbarn waren die Tauben nur ein untergeordnetes Thema. Also: keine Arglist - kein Rücktritt.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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