Bei einem Verkauf der Immobilie während der Zinsbindungsphase fallen für den Darlehensnehmer erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen an, wenn der Darlehensnehmer den Verkauf zum Anlass einer vorzeitigen Rückzahlung nutzt oder nutzen muss, §§ 490, 502 BGB.
Da die Banken insoweit regelmäßig (vom BGH gebilligt) nach der sog. Aktiv-Passiv-Methode den Zinsschaden ermitteln und die Rendite für sichere Anlagen inzwischen negativ sind, ist die Vorfälligkeitsentschädigung meist höher als die gesamten während der Restzinsbindung noch anfallenden Zinsen.
Spannend ist insoweit bei der Berechnung, ob die Bank in Zeiten negativer Wiederanlagezinsen diese auch in die Berechnung einstellen darf oder ob dies der relevanten europäischen Richtlinie widerspricht.
Widerruf von Verträgen aus dem Zeitraum 11.06.2010 bis 2011
Eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu ersparen, ist der Widerruf der auf Abschluss des Darlehensvertrags gerichteten Willenserklärung.
Dies ist häufig möglich bei Verträgen von Sparkassen aus dem Zeitraum 11.06.2010 bis 2011, der ING aus dem Zeitraum 11.06.2010 bis 09.2010 und bei verschiedenen Sparda Banken im Zeitraum 11.06.2010 bis 2011.
Da solche Verträge nun kurz vor Ablauf der Zinsbindung stehen, bietet sich eine Prüfung nun auch an, um eine frühere Umfinanzierung zu ermöglichen und auch Nutzungsersatzansprüche zu erzielen.
Neue Rechtslage bringt neue Fallstricke für die Banken
Für Verträge, die seit dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden, bieten sich neue Chancen.
Unter dieser Rechtslage regelt § 502 Abs. 2 Ziffer 2 BGB , der die Regelung des § 494 Abs. 6 BGB ergänzt und festhält, dass schon unzureichende (und nicht nur fehlende) Angaben zu Laufzeit, Kündigung und zur Berechnung der Vorfälligkeit zum vollständigen Verlust der Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung führen.
Dies ist bislang weitgehend unbeachtet geblieben und von Banken teilweise auch nur schlecht umgesetzt worden.
Fehler der Banken
SALEO Rechtsanwälte hat bei zahlreichen Prüfungen insoweit Fehler der Banken festgestellt. So wird bei den vertraglichen Regelungen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) angeben, dass die Kreditinstitute
- Anspruch auf eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung der VFE hätten, aA zutreffend LG Dortmund, Az.: 25 O 311/17, Urteil vom 23.01.2018, insoweit rechtskräftig oder
- Sondertilgungsrechte nur bei planmäßiger Rückführung bestünden (so dass diese bei der Berechnung der VFE unberücksichtigt bleiben), entgegen BGH Az.: XI ZR 388/14, Urteil vom 19.01.2016.
Folge: kein Anspruch auf VFE für die Bank
Liegen damit nach § 502 Abs. 2 Ziffer 2 BGB unzureichende Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vor, so entfällt der Anspruch der Bank auf die VFE vollständig.
Wir prüfen für Sie gerne in einer kostenfreien Ersteinschätzung, ob auch in Ihrem Fall der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgreich entgegengetreten werden kann.
Bei Vorliegen einer Rechtsschutzversicherung und der Finanzierung des Kaufs einer Bestandsimmobilie zur Eigennutzung, tritt diese zudem im Regelfall ein und übernimmt die Kosten.
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