In welchen Fällen ist es dem Käufer möglich, Schadensersatz und insbesondere den Ersatz der Kaufnebenkosten zu verlangen?
Stellen Sie sich vor, der Verkäufer, der Ihnen eine Immobilie verkauft, kommt seinen Verpflichtungen nicht nach, indem er etwa eine Nachfrist erfolglos erteilt, einen Mangel zu verschulden hat, seine Leistungspflicht nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt oder Sie arglistig täuscht.
Werden Ihnen in solchen Fällen die entstandenen Kaufnebenkosten erstattet? Können Sie Schadensersatz verlangen?
Dieser Artikel soll die Rechtslage in Bezug auf das pflichtwidrige Verhalten des Verkäufers klären und Antworten auf die gestellten Fragen bieten.
Was passiert, wenn sich der Immobilienverkäufer pflichtwidrig verhält?
Kommt der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß nach, so können Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen und Grunderwerbsteuern Schadenspositionen des Käufers darstellen.
Was ist unter dem Begriff der Kaufnebenkosten zu verstehen?
Um rechtliche Fragen im Rahmen der Schadensersatzansprüche und der Erstattung der Kaufnebenkosten beantworten zu können, ist es von Bedeutung, zunächst den Begriff der "Kaufnebenkosten" zu erläutern.
Der Begriff "Kaufnebenkosten" beinhaltet jegliche Anschaffungskosten, die neben dem tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie hinzukommen. Unter diese fallen insbesondere Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Notar- und Grundbuchkosten.
Abhängig vom Bundesland, liegt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. In der Regel ist sie bei jedem Immobilienkauf zu entrichten, wobei der § 13 Nr. 2 GrEStG bestimmt, wer dafür aufzukommen hat. Hiernach sind beide Parteien zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Häufig vereinbaren diese jedoch im Kaufvertrag, dass der Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer zahlen muss.
Erfolgt der Immobilienerwerb über einen Makler, so fallen zusätzlich auch Maklerkosten an. Allerdings ist die Höhe der Maklerkosten im Gesetz nicht genau geregelt.
Bei Immobilienkäufen wird grundsätzlich eine notarielle Beurkundung vorausgesetzt, weshalb bei diesen auch Grundbuchkosten und Notargebühren hinzukommen. Sie liegen bei ungefähr zwei Prozent des Kaufpreises und resultieren unter anderem aus der Begründung des Kaufvertrags oder der Eintragung ins Grundbuch.
Wurde bereits ein Urteil über die Erstattung der Kaufnebenkosten und Schadensersatzansprüche erlassen?
Der Bundesgerichtshof entschied am 24. September 2021 über einen Fall, in dem der Kläger vom Immobilienverkäufer ein Grundstück samt Betriebsgebäude und Wohnhaus für einen Preis von ca. 50.000 Euro erworben hat. Zusätzlich zu den 50.000 Euro waren auch die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision von dem Kläger zu entrichten. Dieser löste sich jedoch aufgrund einer arglistigen Täuschung seitens des Verkäufers von dem Kaufvertrag und verlangte anschließend die Kaufnebenkosten vom Verkäufer ersetzt. Angesichts der Tatsache, dass die Kaufnebenkosten im Anschluss an die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages nutzlose Aufwendungen darstellten, stimmte der Bundesgerichtshof den Schadensersatzansprüchen zu. Bei den Kaufnebenkosten handelte es sich folglich um Schadenspositionen, die der Käufer vom Verkäufer verlangen kann.
Brauchen Sie Hilfe bei der Geltendmachung ihrer Ansprüche?
Die soeben aufgeworfenen Rechtsfragen der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen sind äußerst komplex und einzelfallbezogen. Daher stehen wir Ihnen gerne mit unserer Expertise zur Seite. Auch für Fragen im Voraus können Sie sich vertrauensvoll unter der folgenden E-Mail-Adresse an uns wenden: info@rechtsanwaltkaufmann.de.
Der Inhalt dieses Artikels dient lediglich der allgemeinen Information, bezieht sich nicht auf die spezielle Situation der betroffenen Personen und stellt keinesfalls eine rechtliche Beratung dar. Die zugrunde liegenden Informationen können im konkreten Einzelfall eine persönliche Beratung durch erfahrene und qualifizierte Personen nicht ersetzen.
