Wenn sich dem Käufer nach dem Haus- oder Eigentumswohnungskauf Mängel zeigen, so besteht oftmals die Frage, welche Rechte gegen den Verkäufer geltend gemacht werden können. Als Käufer einer Wohnung oder eines Hauses haben Sie bei einem Schaden bzw. Sachmangel diverse Rechte gegen den Verkäufer wie zum Beispiel den Ersatz von Reparaturkosten oder anderen Schäden.
Schaden und Sachmangel - Was ist das?
Grundsätzlich kann ein Sachmangel oder Schaden bestehen, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung nicht die im Kaufvertrag vereinbarte Beschaffenheit vorweist. Auch spätere Schäden können hierunter fallen. Sofern eine Beschaffenheit nicht vertraglich vereinbart wurde, kommt es auf die vorausgesetzte Verwendung der Immobilie im Vertrag an, bzw. auf die übliche Beschaffenheit von gleichartigen Immobilien. Ein Sachmangel kann unter anderem in den folgenden Beispielen vorliegen:
- Feuchtigkeitsschäden oder Undichtigkeit des Daches
- Mangelhafte Außenabdichtung
- Fehlerhafte Elektroinstallation und Heizungsanlage
- Schimmel, Hausschwamm oder bock
- Asbesthaltige Fassadenverkleidung
Besondere Sachmängel an Häusern und Eigentumswohnungen
Bei Altbauten besonders zu berücksichtigen ist der Denkmalschutz. Dieser gibt dem Käufer Verhaltens- und Unterlassungspflichten vor. Sollte eine Aufklärung über den Denkmalschutz durch den Verkäufer unterlassen worden sein, so kann dem Käufer daraus ein Ersatzanspruch zustehen. Diese Denkmalschutzeigenschaft des Hauses ist eine wesentliche Eigenschaft des Kaufobjektes und darf nicht verschwiegen werden, da der Käufer für gewöhnlich nicht erwarten kann, dass ein Gebäude unter Denkmalschutz steht. Somit ist liegt hierdurch ein Sachmangel vor und der Verkäufer, der den Denkmalschutzcharakter verschwiegen hat, muss den dadurch entstanden Schaden oder die Sanierungskosten, die dem Käufer entstehen ersetzen.
Der Käufer eines Gebäudes kann einen Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer Angaben darüber macht, welche Mieteinnahmener aktuell durch das verkaufte und vermietete Gebäude erzielt und diese Einnahmen im Nachhinein nicht vom Käufer erzielt werden. Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt daher vor, wenn im Vertrag oder in seinen Anlage Angaben dahingehend gemacht werden, wie hoch der derzeitige Mieterlös des Verkäufers ist. Dieses kann zum Beispiel in der Angabe der Jahresnettomiete der Mietparteien liegen. Diese Angaben über den Mieterlös des Verkäufers sind sogleich Bestandteil des Vertrages und gelten als Beschaffenheitsvereinbarung. Folglich sind sie als Sachmangel zu behandeln, wenn sie nicht erzielt werden und ersatzpflichtig in Höhe der Differenz der beiden Mieten.
Wenn der Verkäufer verschweigt, dass ein Sachmangelzu einem früheren Zeitpunktan dem gekauften Objekt bestand, kann der Verkäufer in die Ersatzpflicht gezwungen werden. Der ehemalige Eigentümer muss den Käufer über die ehemals bestandenen Sachmängel informieren, wenn ein Schaden nicht ordnungsgemäß behoben wurde und dieser erneut eintreten könnte. Bei einem Unterlassen dieser Offenlegung durch den Verkäufer, besteht so eine Schadensersatzpflicht, wenn der Schadenseintritt hierdurch hätte verhindert werden können. Der Verkäufer verpflichtet dem Käufer den, durch das nicht offenlegen einer unsachgemäßen Mängelbeseitigung, erneut entstandenen Schaden zu ersetzen. Von besonderer Bedeutung ist das erneute Auftreten von Feuchtigkeitsschäden und Schäden an der Bausubstanz, die offen gelegt werden müssen, sollten sie nicht ordnungsgemäß behoben worden sein. Wenn "gebrauchten" Immobilie gekauft werden, kann der Sachmangel oftmals dem Verkäufer zuzurechnen sein. Daher ist wichtig vor der Behebung des Schadens zu erörtern, wodurch der Schaden eingetreten ist und ob er dem Ursprünglichen Eigentümer zurechenbar ist und er diesen ersetzten muss.
Ihre Ansprüche und Rechte
Üblicherweise ist in den Kaufverträgen über "gebrauchte" Immobilien die Haftung des Verkäufers aufgrund von Sachmängeln ausgeschlossen. Obgleich ein solcher Haftungsausschluss in Ihrem Fall vorliegt oder nicht, Ihnen können immer Rechte aufgrund des Vorliegens von Mängeln am Kaufobjekt zustehen, besonders wenn Ihnen etwas verschwiegen wurde.
Sollte Sie sich in einer dieser Lagen wiederfinden und ein Mangel an dem Kaufobjekt bestehen kann Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann den Rechtsweg für den Schadensersatz bei Mängeln an Haus- und Wohnungseigentum ebnen. Sie können Ihn direkt unter der Nummer 0421/5975330 kontaktieren.
