Eine Grundschuld dient meist der dinglichen Absicherung der Forderung eines Gläubigers (Sicherungsgrundschuld). Grundsätzlich ist die Grundschuld aber forderungsunabhängig, so dass aus dieser eigenständig vollstreckt werden kann. Aus diesem Grund schließen Gläubiger und Schuldner einen schuldrechtlichen Sicherungsvertrag, der besagt, dass das Pfandrecht nur der Sicherung der Forderung dient. Einer vertragswidrigen Vollstreckung aus dem dinglichen Recht kann der Schuldner alle relevanten Rechte und Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten.
Kommt der Schuldner mit seiner Rückzahlung in Verzug, kann sich der Forderungsinhaber eine vollstreckbare Ausfertigung der zu Grunde liegenden notariellen Urkunde erteilen lassen und im Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung in das Grundstück vollstrecken.
Tritt der Gläubiger die ihm zustehenden Ansprüche aus der Grundschuld an einen Dritten ab, findet also ein vertragliche Rechtsnachfolge auf Gläubigerseite statt, kann sich der neue Gläubiger (Zessionar) die notarielle Urkunde "umschreiben" lassen. Zu diesem Zwecke hat er dem Notar die Rechtsnachfolge nachzuweisen.
Bisher war dazu die Abtretungserklärung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorzulegen.
Für die Abtretung von Sicherungsgrundschulden hat der Bundesgerichtshof nunmehr ein weiteres Nachweiserfordernis definiert: Nunmehr ist auch der "Eintritt in den Sicherungsvertrag" dem Notar in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen.
Dieses Erfordernis soll gewährleisten, dass die Rechtsposition des Schuldners durch die Abtretung an den neuen Gläubiger nicht verschlechtert wird. Ein gutgläubiger einredefreier Erwerb der Grundschuld durch den Zessionar, der den Schuldner aller seiner Einreden und Recht aus dem Sicherungsvertrag berauben würde, soll so ausgeschlossen werden. Auch gegen den neuen Gläubiger können so weiterhin Einwendungen, wie die Tilgung der abgesicherten Forderung und der Anspruch auf Rückgewähr des Grundpfandrechts geltend gemacht werden.
Unbeantwortet bleibt in der Entscheidung, wie dieser Nachweis zu erfolgen hat. Dies könnte einmal durch einen Sicherungsvertrag zwischen Neugläubiger und Grundstückseigentümer erfolgen. In der Praxis wird sich aber vermutlich der einfachere Weg des Schuldbeitritts durchsetzen. Der Zessionar tritt in den zwischen Altgläubiger und Grundstückseigentümer geschlossenen Sicherungsvertrag ein, entweder mit ausdrücklicher Zustimmung des Sicherungsgebers oder ohne sein Mittun im Wege des Vertrages zu Gunsten Dritter. Auf eine Zustimmung des Sicherungsgebers kann verzichtet werden, da seine Rechtstellung sich verbessert.
Der Bundesgerichtshof lässt auch die Frage offen, ob der zusätzliche Nachweis des Eintritts in den Sicherungsvertrag nunmehr in jedem Fall vom Klauselerteilungsorgan (dem Notar bzw. Urkundsbeamten der Geschäftsstelle) zu prüfen ist.
Dies ist teilweise zu verneinen. Die Gefahr, des einredefreien gutgläubigen Erwerbs ist mit Einfügung des neuen § 1192 Absatz 1 a BGB im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes ausgeschlossen. Für die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung der notariellen Urkunde an den Neugläubiger einer nach dem 19. August 2008 bestellten Grundschuld genügt wohl weiterhin lediglich die Vorlage der Abtretungserklärung in öffentlich oder öffentlich beglaubigter Form.
Das zusätzliche Nachweiserfordernis dient lediglich dem Schutz der Grundstückseigentümer, auf deren Grundbesitz eine sog. "Altgrundschuld" lastet, auf die § 1192 Absatz 1 a BGB keine Anwendung findet. Es spricht vieles dafür, dass der Bundesgerichtshof durch das zusätzliche Klauselerteilungserfordernis, dieses Altgrundschulden in die Risikobegrenzung einbeziehen will.
Im Ergebnis kann man sagen, dass es sich lohnt, im Falle der Rechtsnachfolge auf Gläubigerseite genau zu prüfen, ob die Titelumschreibung unter Beachtung der jüngsten Rechtsprechung des obersten deutschen Zivilgerichts erfolgt ist. Unter Umständen kann im Klauselerteilungsverfahren durch Einlegung eines entsprechenden Rechtsbehelfs, die Zwangsvollstreckung verhindert oder zumindest aufgeschoben werden.
Autor: Herr Diplom (FH) Rechtspfleger Christian Munsch
http://www.anwaelte-giessen.de/s62/aktuelles/zwangsvollstreckungsrecht.html
