Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem am 27.März 2009 veröffentlichten Urteil entschieden, dass der Verkäufer eines Grundstücks eine Aufklärungspflicht hat, wenn die Immobilie mit Asbest befallen ist.
Asbest-Fasern wurde früher auch "Wunderfasenr" genannt, weil sie besonders fest und hitze- und säurebeständig sind und sehr gut isoliert und verwoben werden können. Mit diesen Eigenschaften setzte sich Asbest früher vor allem in der Bauindustrie durch. Später fand man heraus, dass sich bei dem Bearbeiten von Asbest Asbestfasern freisetzten, die in die Lunge gelangen können. Dies kann zu schweren Gesundheitsstörungen wie Atemnot oder Ateminvalidität, Lungenkrebs oder Schäden des Bindegewebes führen.
Klar ist daher, dass eine verkaufte Immobilie einen (Bau-)Mangel hat, wenn diese mit Asbest befallen ist. Der Käufer hat Gewährleistungsrechte, vor allem kann er von dem Kaufvertrag zurück treten.
Steht in dem notariellen Kaufvertrag aber ein Haftungsausschluss, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer trotzdem haftet, wenn sich der Asbest-Befall nach dem Verkauf herausstellt. Das wäre nur dann der Fall, wenn der Verkäufer eine Aufklärungspflicht hätte. Das hat der BGH jetzt bejaht, nachdem dies die Vorinstanzen (LG Lüneburg und OLG Celle) noch anders gesehen hatten.
Der BGH hielt fest:
Baustoffe, die bei Errichtung eines Wohnhauses früher gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, stellen eine offenbarungspflichtigen Sachmangel (Baumangel) dar. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Es liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit der Immobilie vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen könnten. Konsequenz sei nach dem BGH, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen nach Gefahrübergang (also nach Übergabe/Abnahme) nicht die kaufrechtliche Haftung wegen (Bau-)Mängeln ausschließen, wenn der Verkäufer arglistig über den Asbest-Befall getäuscht hat.
Der BGH hat die Entscheidung an die Vorinstanz zurück verwiesen. Diese muss die rechtliche Auffassung des BGH beachten und (durch entsprechende Beweiserhebung) klären, ob der Verkäufer tatsächlich den Käufer arglistig getäuscht hatte. Falls sich dies herausstellt, hat der Käufer ein Rücktrittsrecht bzw. - theoretisch - ein Recht zur "Nacherfüllung" (Mängelbeseitigung) bzw. auf Minderung des Kaufpreises bzw. auf Schadensersatz. Der Haftungsausschluss in dem notariellen Kaufvertrag ändert dann an der Haftung nichts.
Haftungsausschlüsse in notariellen Kaufverträgen sind ein heikles Thema. Immer wieder beschäftigen diese die Gerichte. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten daher vor Abschluss eines Kaufvertrages diesen anwaltlich überprüfen lassen. Dies ist allemal günstiger, als - wenn sich nach Abnahme/Übergabe Mängel herausstellen - einen teuren Bauprozess zu führen. Die Kosten hierfür (Gerichts-, Sachverständigen- und Anwaltkosten) sind sehr hoch, zudem muss evtl. der gesamte Kaufvertrag rückabgewickelt werden (Rückzahlung des Kaufpreises), gezahlte Makler-, Grundsteuer-, Notar- und Finanzierungskosten stellen Schadensersatzpositionen dar, die ebenfalls zurück erstattet werden müssen. Ist der notarielle Kaufvertrag schon vollzogen und stellen sich Mängel heraus, ist die richtige Taktik zu klären. Mit Hilfe eines Anwalts sollte überprüft werden, welche Rechte geltend gemacht werden (Rücktritt/Minderung/Nacherfüllung/Schadensersatz) und ob ein selbstständiges Beweisverfahren oder ein Klageverfahren sinnvoll ist.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
