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Grundsteuer

Normen

GrStG

Art. 72 Abs. 3 GG

Art. 105 Abs. 2 GG

Art. 125b Abs. 3 GG

Information

1 Begriff der Grundsteuer / Allgemeines

Die Grundsteuer gehört wie die Gewerbesteuer zu den Realsteuern, die von den Gemeinden erhoben werden. Ihre Erhebung knüpft an das Halten von Grundbesitz an. Sie richtet sich in der Höhe nach dem Wert des Grundstücks.

Die Grundsteuer entfällt auf alle Arten von Grund- und Immobilienbesitz, also auch auf Teileigentum und Erbbaurechte.

Ähnlich wie bei der Gewerbesteuer bedienen sich die Kommunen bei der Festlegung der Grundsteuer unterschiedlicher Hebesätze. Das führt dazu, dass die Grundsteuer in manchen Städten und Gemeinden relativ hoch, in anderen hingegen eher niedrig ausfällt.

Die Grundsteuer wird unabhängig von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers und unabhängig von individuellen Belastungen des Grundbesitzes erhoben. Schulden im Zusammenhang mit Grundstücken wie etwa Hypotheken haben also auf ihre Höhe keinen Einfluss.

Schuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundbesitzes. Gehört ein Grundstück mehreren Personen haften sämtliche Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Grundsteuer. Die Gemeinde kann somit die Grundsteuer in voller Höhe bei einem Miteigentümer beitreiben, wenn z.B. die übrigen Eigentümer nicht zahlungsfähig sind.

Neben den eigentlichen Steuerschuldnern kommt in bestimmten Fällen auch eine Haftung Dritter für die Grundsteuer in Betracht. So haften z.B.

  • der Nießbraucher für die Grundsteuer auf Grundstücke, an denen ihm ein Nießbrauch bestellt worden ist;

  • der Erwerber für rückständige Grundsteuer auf das von ihm erworbene Grundstück. Die Haftung beschränkt sich hier allerdings auf die Grundsteuer des Erwerbsjahres und des vorhergehenden Jahres, bei einem Grundstückskauf in 1994 also z.B. auf die Grundsteuer ab 1. Januar 1993.

Praxistipp:

Die Grundsteuer kann bei vermietetem Haus- und Grundbesitz als abzugsfähige Werbungskosten angesetzt werden.

2 Gesetzgebungskompetenz

Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG 10.04.2018 - 1 BvL 11/14) musste das Recht der Grundsteuer neu geregelt werden. Da die Gesetzgebungskompetenz des Bundes nicht zweifelsfrei feststand, wurde diese durch eine Änderung des Grundgesetzes zweifelsfrei abgesichert.

Durch Ergänzung des Artikels 105 Absatz 2 GG wurde zum 21.11.2019 die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes für die Grundsteuer festgeschrieben und die Abweichungsbefugnis der Länder durch Aufnahme der Grundsteuer in den Katalog in Artikel 72 Absatz 3 Satz 1 Nummer 7 GG begründet.

Durch die Regelung in Art. 125b GG soll gewährleistet werden, dass die Grundsteuer erst für Veranlagungszeiträume ab dem 1. Januar 2025 auf der Grundlage abweichenden Landesrechts erhoben werden kann. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass zu einem einheitlichen Zeitpunkt (1. Januar 2025) in allen Ländern die Grundsteuer nach neuem Recht - bundesgesetzlich oder landesgesetzlich geregelt - erhoben wird. Eine vorherige Diversifizierung der Grundsteuererhebung soll steuerpolitisch vermieden werden. Die Regelung ermöglicht es den Ländern zugleich, bereits frühzeitig und parallel zur Fortgeltung des bisherigen Bundesrechts bis zum 31. Dezember 2024 mit den erforderlichen Schritten zur verfahrensmäßigen Umsetzung abweichenden Landesrechts zu beginnen (z.B. Anforderung der Steuererklärungen, Erlass von Steuermessbescheiden).

3 Berechnung

Aktuelle Rechtslage:

Mit den Urteilen des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 - 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11 und 1 BvR 889/12 hatte das Bundesverfassungsgericht die bis dahin geltende Berechnung der Einheitswerte als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt.

Die Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 wird sich nach den §§ 218 - 266 BewG sowie der Anlagen 27 ff. richten. Allerdings haben die Bundesländer bis zum 31. Dezember 2024 die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten, sodass dann erst ab 1. Januar 2025 die neuen Regelungen zur Grundsteuer - entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich - in Kraft treten.

Bis zu diesem Zeitpunkt können die vormaligen Regelungen weiter angewendet werden, da nach dem Urteil des BVerfG nach der Verkündung einer Neuregelung die beanstandeten Regelungen für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden dürfen.

4 Befreiung von der Grundsteuer

In engen Grenzen regeln die §§ 3 - 8 GrStG Befreiungen von der Grundsteuer. Die Befreiungen hängen dabei von der objektiven Nutzungsart des Grundbesitzes ab. Persönliche Befreiungsgründe wie Alter, niedriges Einkommen oder hohe Belastung des Grundbesitzes sind im GrStG nicht vorgesehen. Im Einzelnen gelten danach Steuerbefreiungen für den Grundbesitz

  • der Körperschaften öffentlichen Rechts (Gebietskörperschaften), den sie im Rahmen ihrer hoheitlichen Aufgaben nutzen. Nicht steuerbefreit ist allerdings der Grundbesitz von Berufsvertretungen, Berufsverbänden, kassenärztlichen Vereinigungen;

  • der Deutschen Bundes- und Reichsbahn für Verwaltungszwecke sowie Schienenwege und Ladestraßen. Grundbesitz für die übrigen Betriebszwecke unterliegt einer um 50 % ermäßigten Grundsteuer;

  • von Religionsgemeinschaften, Orden u.ä., der für die Verwaltung, Unterricht, Erziehung, Wissenschaft verwendet wird. Ebenso befreit sind Dienstgrundstücke und Dienstwohnungen von Geistlichen;

  • der gemeinnützigen Körperschaften (z.B. Vereine) für gemeinnützige und mildtätige Zwecke;

  • soweit er zu Wohnzwecken in engem Zusammenhang mit steuerbegünstigten Zwecken genutzt wird, z.B. Gemeinschaftsunterkünfte von Polizei und Streitkräften, Bereitschaftsunterkünfte in Krankenhäusern, Pflegeheimen, Altenheimen, Kinderheimen und Schülerheimen;

  • privater Eigentümer, der im Rahmen öffentlicher Aufgaben benutzt wird, z.B. für folgende Zwecke:

    • Gottesdienste

    • Friedhöfe und Bestattungsplätze

    • öffentlicher Verkehr

    • Flugplätze

    • fließende Gewässer, Talsperren

  • privater Eigentümer, der wissenschaftlichen Zwecken, Unterrichtszwecken oder erzieherischen Zwecken dient. Voraussetzung ist die Vorlage einer Bescheinigung der Landesbehörde (z.B. des Kultusministeriums), dass die Nutzung im Rahmen öffentlicher Aufgaben erfolgt;

  • zum Betrieb eines Krankenhauses.

Gemäß § 3 GrStG entfällt bei dem Erwerb eines Grundstücks von der öffentlichen Hand die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer, wenn das Grundstück im Rahmen einer Public Private Partnership für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt wird und die Rückübertragung des Grundstücks am Ende des Vertragszeitraums vereinbart wurde.

5 Rechtsschutz

Der Grundsteuermessbescheid stellt einen Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10 AO dar. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer - soweit nicht der Hebesatz und seine zutreffende Anwendung strittig sind - können nur gegen den Grundsteuermessbescheid erhoben werden. Ein eventueller Einspruch muss sich also unbedingt gegen den Messbescheid des Finanzamtes, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde richten. Soll dagegen der Grundsteuerbescheid selbst angefochten werden, muss Widerspruch eingelegt werden. Im weiteren Rechtsbehelfsverfahren sind dann nicht die Finanzgerichte, sondern die Verwaltungsgerichte zuständig.

metis