Grundsteuer
1 Begriff der Grundsteuer/Allgemeines
Die Grundsteuer gehört wie die Gewerbesteuer zu den Realsteuern, die von den Gemeinden erhoben werden. Ihre Erhebung knüpft an das Halten von Grundbesitz an. Sie richtet sich in der Höhe nach dem Wert des Grundstücks.
Die Grundsteuer entfällt auf alle Arten von Grund- und Immobilienbesitz, also auch auf Teileigentum und Erbbaurechte.
Ähnlich wie bei der Gewerbesteuer bedienen sich die Kommunen bei der Festlegung der Grundsteuer unterschiedlicher Hebesätze. Das führt dazu, dass die Grundsteuer in manchen Städten und Gemeinden relativ hoch, in anderen hingegen eher niedrig ausfällt.
Die Grundsteuer wird unabhängig von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers und unabhängig von individuellen Belastungen des Grundbesitzes erhoben. Schulden im Zusammenhang mit Grundstücken wie etwa Hypotheken haben also auf ihre Höhe keinen Einfluss.
Schuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundbesitzes. Gehört ein Grundstück mehreren Personen haften sämtliche Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Grundsteuer. Die Gemeinde kann somit die Grundsteuer in voller Höhe bei einem Miteigentümer beitreiben, wenn z.B. die übrigen Eigentümer nicht zahlungsfähig sind.
Neben den eigentlichen Steuerschuldnern kommt in bestimmten Fällen auch eine Haftung Dritter für die Grundsteuer in Betracht. So haften z.B.
der Nießbraucher für die Grundsteuer auf Grundstücke, an denen ihm ein Nießbrauch bestellt worden ist;
der Erwerber für rückständige Grundsteuer auf das von ihm erworbene Grundstück. Die Haftung beschränkt sich hier allerdings auf die Grundsteuer des Erwerbsjahres und des vorhergehenden Jahres, bei einem Grundstückskauf in 1994 also z.B. auf die Grundsteuer ab 1. Januar 1993.
Praxistipp:
Praxistipp:
Die Grundsteuer kann bei vermietetem Haus- und Grundbesitz als abzugsfähige Werbungskosten angesetzt werden.
2 Gesetzgebungskompetenz
Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG 10.04.2018 – 1 BvL 11/14) musste das Recht der Grundsteuer neu geregelt werden. Da die Gesetzgebungskompetenz des Bundes nicht zweifelsfrei feststand, wurde diese durch eine Änderung des Grundgesetzes zweifelsfrei abgesichert.
Durch Ergänzung des Artikels 105 Absatz 2 GG wurde zum 21.11.2019 die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes für die Grundsteuer festgeschrieben und die Abweichungsbefugnis der Länder durch Aufnahme der Grundsteuer in den Katalog in Artikel 72 Absatz 3 Satz 1 Nummer 7 GG begründet.
Durch die Regelung in Art. 125b GG soll gewährleistet werden, dass die Grundsteuer erst für Veranlagungszeiträume ab dem 1. Januar 2025 auf der Grundlage abweichenden Landesrechts erhoben werden konnte. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass zu einem einheitlichen Zeitpunkt (1. Januar 2025) in allen Ländern die Grundsteuer nach neuem Recht – bundesgesetzlich oder landesgesetzlich geregelt – erhoben wird. Eine vorherige Diversifizierung der Grundsteuererhebung soll steuerpolitisch vermieden werden. Die Regelung ermöglichte es den Ländern zugleich, bereits frühzeitig und parallel zur Fortgeltung des bisherigen Bundesrechts bis zum 31. Dezember 2024 mit den erforderlichen Schritten zur verfahrensmäßigen Umsetzung abweichenden Landesrechts zu beginnen (z.B. Anforderung der Steuererklärungen, Erlass von Steuermessbescheiden).
3 Hebesatzarten für die Grundsteuer
Der Hebesatz ist ein Faktor zur Berechnung der Grundsteuer und wird von der Kommune festgelegt. Auf den vom Finanzamt mitgeteilten Grundsteuermessbetrag wendet die Kommune ihren Hebesatz an und berechnet so die Grundsteuer.
Aktuell haben die Kommunen die Möglichkeit die folgenden vier unterschiedliche Grundsteuerhebesätze festzulegen:
Grundsteuer A: Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft
Grundsteuer B: Grundsteuer für das sogenannte Grundvermögen:
Zum Grundvermögen gehören z.B.
- unbebaute Grundstücke,
- Ein- und Zweifamilienhäuser oder
- Geschäftsgrundstücke
Option zur Grundsteuer B:
Dabei handelt es sich um die Splittung der Hebesätze zur Grundsteuer B für hauptsächlich Nichtwohngrundstücke (Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und unbebaute Grundstücke). Diese Option ist für die nordrhein-westfälischen Kommunen durch Landesgesetz eingeführt worden, um diesen mehr Handlungsspielraum im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung zu ermöglichen.
Grundsteuer C:
Mit dem zum 01.01.2025 in Kraft getretenen Absätze 4 und 5 des § 25 GrStG sind die Kommunen berechtigt, für baureife aber noch nicht bebaute Grundstücke eine besondere (erhöhte) Grundsteuer festzusetzen. Ziel ist es, dass die Eigentümer diese aufgrund der erhöhten Steuerlast zur Bebauung freigeben (Verkauf, eigene Bebauung).
Hierbei handelt es sich um eine Grundsteueroption der Kommunen Die Kommunen haben also die Möglichkeit diesen gesonderten Hebesatz zu erheben, sind allerdings nicht verpflichtet.
4 Rechtsschutz
Der Grundsteuermessbescheid stellt einen Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10 AO dar. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer – soweit nicht der Hebesatz und seine zutreffende Anwendung strittig sind – können nur gegen den Grundsteuermessbescheid erhoben werden. Ein eventueller Einspruch muss sich also unbedingt gegen den Messbescheid des Finanzamtes, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde richten.
Soll dagegen der Grundsteuerbescheid selbst angefochten werden, muss Widerspruch eingelegt werden. Im weiteren Rechtsbehelfsverfahren sind dann nicht die Finanzgerichte, sondern die Verwaltungsgerichte zuständig.
Das FG Köln hat die Festsetzung der Grundsteuer nach dem Bundesmodel zum 01.01.2022 nicht als verfassungswidrig angesehen (FG Köln 19.09.2024 – 4 K 2189/23).
