Bei dem Erwerb eines Grundstücks kommt es oft zum Streit, wenn sich nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages herausstellt, dass das Grundstück kleiner ist, als der Käufer oder der Verkäufer dachte.
Relativ eindeutig liegt der Fall beim sogenannten Schätzflächenverkauf. In derartigen Fällen bestimmt der notarielle Kaufvertrag, dass die genaue Grundstücksgröße von einem unabhängigen Gutachter noch zu ermitteln ist und -je nach Messergebnis- pro Quadratmeter noch ein bestimmter Betrag nachzubezahlen ist.
Probleme entstehen, wenn sich in dem notariellen Kaufvertrag keine genaue Regelung findet und sich die genaue Grundstücksfläche auch nicht aus den dem Kaufvertrag beigefügten Plänen ermitteln lässt. Häufig steht in dem Kaufvertrag nur die sogenannte Flurnummer. Was aber passiert, wenn das verkaufte Anwesen im Kaufvertrag versehentlich mit einer Grundstücksbezeichnung, die nur einen Teil des Anwesens umfasst, beschrieben ist?
Hier war lange in der Rechtsprechung unklar, ob bezüglich des nicht ausdrücklich genannten Grundstückteils eine Pflicht zur Eigentumsverschaffung des Verkäufers besteht. Die meisten Gerichte verneinten dies. Als Grund wurde von vielen Gerichten genannt, dass wegen des nicht in dem Notarkaufvertrag genannten Teils das Formerfordernis des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB (notarielle Beurkundung) nicht erfüllt wurde.
Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer gerade veröffentlichten Entscheidung (Az. V ZR 174/06) für Klarheit gesorgt. Danach ist die versehentlich nicht mit beurkundete Grundstücksfläche mitverkauft, wenn die Kaufvertragsparteien die Grundstücksfläche anderweitig (also durch Umstände außerhalb des Kaufvertrages) bestimmt haben.
Zwar will der Verkäufer ein Grundstück normalerweise nur nach dem aus dem Grundbuch oder dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Grundstücksgröße verkaufen. Nach dem BGH kann der Vertragsgegenstand jedoch auch anderweitig bestimmt werden. In dem entschiedenen Fall hatten die Parteien vor Kaufvertragsschluss eine Besichtigung durchgeführt, nach der klar war, dass neben der zu bebauenden Fläche auch eine umliegende Teilfläche verkauft werden sollte. In dem Kaufvertrag wurde jedoch nur die Hauptfläche bezeichnet. Als dies später herauskam, verlangte der Käufer auch die Eigentumsübertragung der nicht im Vertrag genannten Teilfläche bzw. Schadensersatz. Der BGH gab dem Käufer recht.
Zur Begründung führte der BGH aus, dass es auch bezüglich des Formbedürfnisses (notarielle Beurkundung) unschädlich sein, wenn feststeht, dass die Parteien mehr verkaufen wollten, als es aus dem Kaufvertrag ersichtlich ist. Unter solchen Umständen handele es sich bei der Bezeichnung im Kaufvertrag um eine "versehentliche Falschbezeichnung". Was zähle, sei das wirklich Gewollte und nicht das falsch Bezeichnete. Es reiche auch aus, wenn dem Vertrag eine maßstabsgerechte Skizze beigefügt wird, aus der hervorgeht, welche Teilfläche verkauft werden soll. Aber auch wenn eine solche Skizze fehle, reicht es, wenn die Parteien vorher das Grundstück besichtigt hatten und daher klar ist, was verkauft werden solle.
Der BGH sprach dem Käufer hier Schadensersatz zu, da die nicht übereignete Grundstücksfläche (die vertraglich geschuldet war) auf einem Nachbargrundstück lag. Daher war dem Verkäufer die Eigentumsverschaffung unmöglich, so dass er Schadensersatz zu leisten hatte.
In derartigen Fällen wie dem durch den BGH entschiedenen können sich noch weitere Konsequenzen ergeben, je nachdem, was eine Auslegung des von Parteien Gewollten bezüglich der Grundstücksfläche ergibt. So ist insbesondere die Grundsteuer nach zu zahlen, wenn das Finanzamt von einer falschen Fläche ausging. Außerdem fallen für eine Eigentumsübertragung der (neu ermittelten) Grundfläche Notarkosten und i.d.R. auch Vermessungskosten an. Diese muss der Verkäufer ebenfalls als Schadensersatz ersetzen.
Als auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt berate ich Sie gerne zu Ihren Rechten, wenn Sie weniger Grundstücksfläche übereignet bekommen haben, als Ihnen zusteht. Besonders problematisch wird es vor allem dann, wenn Kaufobjekt eine Eigentumswohnung gewesen ist, die sich nach Vertragsschluss als kleiner herausstellt, als der Käufer dachte. Dann hat der Käufer häufig nicht nur die oben dargestellten Schadensersatzansprüche, sondern auch einen Anspruch wegen zu viel bezahltem Wohngeld, wenn der Verwalter ebenso von einer anderen Grundfläche ausging.
RA MAXIMILIAN KOCH
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
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