BGH, Urteil v. 8.11.2013 (V ZR 145/12)
Ist die in der notariellen Angebotserklärung gesetzte Bindungsfrist verstrichen, kann ein Grundstückskaufvertrag nicht mehr durch einseitige Annahmeerklärung zustande kommen. Schweigt der Käufer auf die verspätete notarielle Annahmeerklärung des Verkäufers und zahlt er den Kaufpreis, kommt der Kaufvertrag dennoch nicht zustande. Das entschied der Bundesgerichtshof in der jetzt veröffentlichten Entscheidung vom 8.11.2013 (V ZR 145/12).
Das notariell beurkundete Angebot des Kaufinteressenten enthielt den Passus: "An dieses Angebot hält sich der Käufer auf die Dauer von 4 Wochen von heute an gebunden. Nach Ablauf dieser Frist erlischt nicht das Angebot, sondern nur die Bindung hieran. Die Annahme des Angebotes kann solange erklärt werden, solange dem beurkundenden Notar gegenüber das Angebot nicht schriftlich widerrufen worden ist, der zur Entgegennahme der entsprechenden Erklärungen hiermit bevollmächtigt wird." Die Annahmeerklärung des Verkäufers wurde 4 Wochen und 3 Tage nach dem Angebot beurkundet; der Kaufpreis wurde überwiesen.
Anders als beide Vorinstanzen (LG und OLG Dresden) entschied der BGH, dass der Grundstückskaufvertrag nicht zustande gekommen sei und der Kaufpreis zurückzuzahlen sei. Die im Angebot genannte Bindungsfrist von 4 Wochen entspricht der Frist, die der BGH als angemessene Frist ansieht, innerhalb derer der Antragende die Annahme eines Kaufangebots erwarten darf - jedenfalls bei fremdfinanzierten Grundstückskäufen, bei der eine Bonitätsprüfung der finanzierenden Bank vorausgehen muss (BGH v. 11.6.2010 - V ZR 85/09). Die Klausel, nach der nach 4 Wochen zwar die Bindung an den Antrag, aber nicht der Antrag selbst erlöschen sollte, ist nach Ansicht des BGH wegen § 308 Nr. 1 Halbs. 1 BGB unwirksam (so auch: BGH v. 7.6.2013 - V ZR 10/12), da es einem unbefristeten, jederzeit einseitig annehmbaren Angebot gleichkomme. Da nach Ablauf von 4 Wochen das ursprüngliche Angebot erloschen (§ 146 BGB) und die verspätete Annahme als neuer Antrag gilt (§ 150 Abs. 1 BGB), musste der Kaufinteressent seinerseits nochmals annehmen und diese Erklärung notariell beurkunden lassen (§ 311b Abs. 1 BGB). Durch Schweigen und Zahlen des Kaufpreises, also eine Erfüllungshandlung, kann kein Kaufvertrag zustande kommen. Eine Erfüllungshandlung ist nicht zwingend als Willenserklärung zum Abschluss eines Vertrages auszulegen, da denkbar ist, dass der Erfüllende bereits von einem gültigen Vertrag und einer Pflicht zur Erfüllung ausgegangen ist, ihm also gar nicht bewusst war, das für das Zustandekommen des Vertrages noch eine Erklärung erforderlich sein würde (BGH v. 11.6.2010 - V ZR 85/09).
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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