Quotenabgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen können unwirksam sein

11.02.2008566 Mal gelesen

Berlin, 11.02.2008: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Mieter und Vermieter über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

Der Fall
Die Mieter hatten die von ihnen gemietete Wohnung renoviert übernommen und von Mai 2001 bis März 2004 bewohnt. Ihr Mietvertrag verpflichtete sie, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Davon konnten sie abweichen, wenn der Zustand der Räume die Einhaltung der Frist nicht erfordert. Die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag lautete:
„Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“
Die Mieter klagten auf Auszahlung ihres Kautionsguthabens. Gestützt auf den Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes hatte der Vermieter die Aufrechnung mit einem von ihm geltend gemachten Gegenanspruch auf der Grundlage der Quotenabgeltungsklausel für das Lackieren von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen erklärt. 

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof wies die Forderung des Vermieters zurück.
Zwar lasse die Quotenabgeltungsklausel des Mietvertrags eine Auslegung zu, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nicht zu beanstanden sei, wenn die Wohnung den Mietern renoviert übergeben worden ist. Doch die vom Vermieter verwendete Quotenabgeltungsklausel benachteilige seine Mieter deshalb unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich sei, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Die Klausel verstoße deshalb gegen das Transparenzgebot. Dieses schließe das Bestimmtheitsgebot ein, dem eine Formularbestimmung nur dann genüge, wenn sie die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt. Dem werde die hier zu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht gerecht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143/06

Der Kommentar
Mit diesem Urteil hat der BGH seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Formularklauseln in einem Mietvertrag fortgeführt, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines vom Zeitablauf und von der Abnutzung der Wohnung abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten (Quotenabgeltungsklauseln).
Der BGH hatte in der Vergangenheit bereits entschieden, dass Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteilung des Mieters unwirksam sind, wenn sie ihn zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen selbst dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Zustandes der Wohnung noch nicht gegeben ist (Urteil vom 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06).
Nunmehr urteilt der BGH weiterführend, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht, deshalb unwirksam sein kann, weil sie nicht eindeutig formuliert, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Eine solche Klausel verstößt gegen das Transparenzgebot und ermöglicht es dem Vermieter, den Mieter auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen. Aus diesen Gründen ist eine solche Klausel unwirksam.

Lesen Sie auch unseren Beitrag vom 17.09.2007 „BGH entscheidet erneut: Isolierte Endrenovierungsklauseln bei Wohnraummietverträgen sind unwirksam“.

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