Ein Unternehmer schloss mit einem Ehepaar einen Hausmeisterdienstvertrag. Zugleich wurde ein Mietvertrag über eine Hausmeisterdienstwohnung abgeschlossen. Im Mietvertrag war bestimmt:
"Die Wohnung ist eine Dienstwohnung. Das Mietverhältnis endet in jedem Fall mit der Beendigung des Dienstverhältnisses. Der Dienstvertrag vom 15.01.1987 gilt als wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages."
Im Dienstvertrag war geregelt
"Die (Arbeitgeber) stellt dem Hausmeister eine Dienstwohnung zur Verfügung, über die ein besonderer Mietvertrag abgeschlossen wird. Mietvertrag und Hausmeisterdienstvertrag bilden ein einheitliches Rechtsverhältnis. Die Beendigung des einen Vertrages hat auch die Auflösung des anderen Vertrages zur Folge."
Zwischen 1987 und 2010 fanden sodann zwei Betriebsübergänge statt, die das Arbeitsverhältnis mit den Hausmeistern berührten.
Mit Schreiben vom 13.08.2010 begehrte die ursprüngliche Arbeitgeberin vom Hausmeisterpaar unter Bezugnahme auf den Mietspiegel Nürnberg 2010 die Zustimmung zu einer 20%igen Mieterhöhung.
Das Hausmeisterpaar verweigerte die Zustimmung zur Mieterhöhung.
Die ehemalige Arbeitgeberin ist der Auffassung, es handle sich um eine Werkmietwohnung. Zwischen den Parteien sei ein eigenständiger Mietvertrag geschlossen worden. Die Vermietung sei zwar mit Rücksicht auf das geplante Dienstverhältnis erfolgt, Werkmietvertrag sowie Dienstvertrag seien jedoch getrennte, unabhängige Verträge. Daher stehe ihr eine Mieterhöhung zu. Zudem bestehe keine Identität mehr zwischen Vermieter und Arbeitgeber, da das Arbeitsverhältnis mittlerweile mit der GmbH bestehe.
Die ehemalige Arbeitgeberin hat die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung beim Amtsgericht Nürnberg erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit an das zuständige Arbeitsgericht Nürnberg verwiesen, weil es sich nicht um eine Werkmietwohnung, sondern um eine Werkdienstwohnung handle.
Auch das Arbeitsgericht Nürnberg wies die Klage gegen das Hausmeisterpaar ab.
Der ehemaligen Arbeitgeberin stehe der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu. Der erfolgte Betriebsübergang, infolge dessen die ehemalige Arbeitgeberin ihre Arbeitgeberstellung verloren hat, führe entgegen ihrer Ansicht nicht dazu, dass sich der Charakter der ursprünglichen Vertragsgestaltung dahingehend geändert hat, dass es sich um keine Werkdienstwohnung, sondern nunmehr um eine Werkmietwohnung handeln würde. Die Rechtsfolge sei vielmehr eine andere: Ist ein Betrieb durch Rechtsgeschäft übergegangen, so bestimmt das Gesetz dass der neue Inhaber in die Rechte und Pflichten aus dem im Zeitpunkt des Übergangs bestehenden Arbeitsverhältnis eintritt. Dazu gehören eben auch die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Werkdienstwohnung. Der ehemaligen Arbeitgeberin stehen mithin keine Mietzinsansprüche zu und also auch kein Anspruch, von den Mietern eine Mieterhöhung zu beanspruchen.
Da der ehemalige Arbeitgeber kein Anspruchsinhaber ist, war die Klage mithin abzuweisen.
(Quelle: Arbeitsgericht Nürnberg, Urteil vom 11.10.2012; 9 Ca 663/12)
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