In Berlin wird die "Mietpreisbremse" sofort nach Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1.6.2015 umgesetzt werden. Die Mietpreisbremse gilt zwar nur in den Gemeinden oder Gemeindeteilen, in denen die Bundesländer sie umsetzen. Eine entsprechende Rechtsverordnung hat der Berliner Senat aber in dieser Woche beschlossen. Die Berliner Rechtsverordnung stellt fest, dass in ganz Berlin ein angespannter Wohnungsmarkt besteht, dass also in allen Teilen Berlins die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mieten besonders gefährdet ist. Deshalb soll bei Neuvermietung ein maximaler Aufschlag von 10% auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden dürfen.
Bundesländer müssen angespannten Wohnungsmarkt nachweisen
Ähnliche Verordnungen hat das Land Berlin in den letzten beiden Jahren schon mehrfach erlassen: Mit derselben Begründung wurde die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20% auf 15% gesenkt, der Kündigungsschutz nach Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum von 3 bzw. 7 Jahre auf 10 Jahre ausgeweitet und das Zweckentfremdungsverbot eingeführt.
Großer Unterschied zur Mietrechtsnovelle von 2015: Das Bundesland darf die Verordnung nur erlassen, wenn sie das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes nach bestimmten Kriterien nachweisen kann und zusätzlich erklärt, mit welchen Maßnahmen es Abhilfe schaffen wird. Dass sich das Land Berlin über diese Regelungen (§ 556d Abs. 2 BGB n.F.) hinwegsetzt und ohne solide Prüfung des Wohnungsmarktes in Berlin eine solche Verordnung erlässt, ist dreist und könnte sich als rechtswidrig erweisen.
Keine Wohnungsknappheit in weniger angesagten Stadtteilen!
Dass Berlin die Mietpreisbremse politisch will, ist klar. Dennoch hat der Bundesgesetzgeber die Ermächtigung der Länder, Rechtsverordnungen zu setzen, an bestimmte Kriterien gebunden, an die das Land Berlin sich zu halten hätte. Dass in Berlin-Gesundbrunnen, Buchholz, Friedrichsfelde, Rudow, Spandau oder Heiligensee Wohnraum knapp sein soll, ist schlicht grober Unfug! Eine Bewertung des Berliner Mietmarktes im Jahr 2015 fehlt - und damit die Grundlage für die Rechtsverordnung.
Eine Grafik aus dem GEWOS-Gutachten von 2012 macht deutlich, wo Wohnungsknappheit herrscht (rot!) bzw. vor drei Jahren herrschte und wo nicht (grün!): Wohnungsmarktanspannung laut GEWOS 2012
Mietpreisbremse - wirkungslos, kontraproduktiv, rechtswidrig
Die Mietpreisbremse ist bereits seit mehreren Jahren im Gespräch und hat entsprechenden Druck auf Vermieter ausgeübt, im Vorfeld die Mieten bis zum maximal Möglichen zu erhöhen. Am 1. Juni wird die Mietpreisbremse gelten - aber
1. nur für 5 Jahre,
2. (vorerst) nur in Berlin,
3. nicht im Neubau,
4. nicht für Indexmieten und
5. nicht für Wohnungen, die jetzt schon mehr als 10% über dem Mietspiegel liegen.
Welcher Mietspiegel eigentlich? Der derzeitige Berliner Mietspiegel gilt nach mehreren in Gerichtsverfahren eingeholten Gutachten nicht mehr als qualifiziert. Berlin koppelt - in einem wohl rechtswidrigen Eilverfahren - seine Mieten an die ortsübliche Vergleichsmiete, die aber, wohl mangels eines qualifizierten Mietspiegels, objektiv nicht ohne weitere, teure Sachverständigengutachten bestimmt werden kann.
Es bleibt abzuwarten, ob sich das demnächst ändert - diesen Sommer wird der neue Berliner Mietspiegel erwartet. Eines steht jedenfalls schon fest: Mit der Einführung der "Mietpreisbremse" in Berlin wird zwar der Mietenanstieg nicht gebremst, werden aber Richter, Rechtsanwälte und Mieterschützer mit viel Arbeit versorgt.
Rechtsanwalt Mathias Münch Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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