Der Vermieter kann von dem Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag eine Sicherheit bzw. Kaution verlangen. Diese ist der Höhe nach begrenzt auf die dreifache Monats-Netto-Miete. Das heißt, Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskosten-pauschalen bleiben bei der Ermittlung der Höhe der zu leistenden Kaution unberücksichtigt.
Der Mieter ist entgegen einer weit verbreiteten Auffassung berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Eine Einmalzahlung in voller Höhe kann der Vermieter nicht verlangen. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den zwei folgenden Monatsmieten fällig.
Der Mieter sollte immer darauf achten, dass die von ihm geleistete Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzfest angelegt wird, da ansonsten bei Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters ein Zugriff von dessen Gläubigern auf die Kautionssumme erfolgen könnte.
Bezüglich sämtlicher vorgenannter Punkte ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam.
Zu Streitigkeiten kommt es in der Regel jedoch weniger zu Mietvertragsbeginn, sondern eher nach Mietvertragsende, wenn der Mieter die von ihm zu Mietvertragsbeginn geleistete Kaution zurückverlangt. Da bezüglich des Kautionsrückzahlungsanspruches des Mieters keine Fristen kodifiziert sind, ist insoweit auf die einschlägige Rechtsprechung abzustellen. Danach entsteht der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters in der Regel 3-6 Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter die Sicherheit in Form einer Geldsumme geleistet hat. So weitere zukünftige Ansprüche des Vermieters denkbar sind, z.B. Nachzahlungsansprüche aus noch nicht erstellten Betriebs-kostenabrechnungen, kann der Vermieter lediglich einen angemessenen Teilbetrag der Kaution einbehalten, in dem er insoweit sein Zurückbehaltungsrecht ausübt. Darüber hinaus ist er jedoch zur Rückzahlung des Geldbetrages verpflichtet.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit erst fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14). Hierbei ging es allerdings um den Freigabeanspruch des Mieters hinsichtlich eines hinterlegten Kautionssparbuchs.
Insoweit sind dann auch Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen noch zu berücksichtigen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch festgestellt, dass aufgrund der Tatsache, dass es sich bei Ansprüchen aus Betriebskostenabrechnungen um wiederkehrende Leistungen handelt, der Vermieter nicht berechtigt ist, sich wegen bereits verjährter Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen. D.h., dass die Kaution nicht wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen in Anspruch genommen werden kann.
Weitere Informationen finden Sie auch unter http://dr-rauhaus-rae.de/miet-und-wohnungseigentumsrecht/
