"Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen - und der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten."
Fraglich ist jedoch, wann das Geld an den Vermieter gezahlt werden muss?
Hierzu finden sich in vielen Mietverträgen Regelungen, die einen genauen Zeitpunkt bestimmen. Meist ist dies der dritte Werktag (Montag bis Freitag) eines jeden Monats. Erfolgt die Zahlung per entsprechendem Dauerauftrag, wird dieser Zeitpunkt meist ohne Probleme eingehalten, es sei denn, das Konto des Mieters weist keine ausreichende Deckung auf, so dass die Transaktion fehl geht oder aber der Bank unterläuft ein Fehler. Die monatliche manuelle Überweisung wird möglicherweise auch mal nicht getätigt.
Erfolgt die Zahlung der Miete einmalig unpünktlich, führt dies noch nicht unmittelbar zu einer fristlosen Kündigung der Wohnung.
Etwas anderes ergibt sich bei wiederholt verspätet erfolgten Zahlungen. Auch hierbei ist das BGB heranzuziehen. In § 543 lautet es: "Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist unter anderem dann möglich, wenn der Mieter
- für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Allerdings kann gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 des BGB "Heilung" eintreten. Diese Möglichkeit besteht, wenn der Mieter seit mindestens zwei Jahren pünktlich seine Miete gezahlt hat und sich nun zum ersten Mal in Verzug befindet. In diesem Fall kann er alle Zahlungsrückstände - nach vorheriger Verpflichtung - innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung eines zuvor erfolgten Räumungsklage begleichen, wodurch die fristlose Kündigung unwirksam wird.
Am besten sollte der Mieter den sogenannten Mietzins stets pünktlich bezahlen.
Im BGB ist allerdings nicht festgelegt, dass das Geld am dritten Werktag beim Vermieter eingehen muss. Der Bundesgerichtshof entschied im Oktober 2016, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligt (Az.: VIII ZR 222/15). Demnach sei es angemessen, wenn Mieter den Zahlungsauftrag an die Bank bis zum dritten Werktag erteilt haben. Dies bekräftigte das Gericht damit, dass das Risiko einer Verzögerung durch die Bank nicht nur allein der Mieter tragen könne.
Die Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden berät sie gerne weiter in diesbezüglichen, aber auch in anderen Rechtsfragen. Zuständig in allen Fragen des Mietrechts ist Herr Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
