Gewerbliches Mietrecht
Das Mietrecht über gewerbliche Räume ist Vertragsrecht, das zwar gesetzlich kodiert ist, jedoch unter Berücksichtigung der Idee, dass sich meist gleichberechtigte Partner gegenüberstehen, da Unternehmer und Kaufleute, zum Großteil dispositives Recht ist. Das bietet für beide Seiten die Möglichkeit, die eigenen Interessen im Mietvertrag durchzusetzen.
Die anwaltliche Beratung sollte dabei nicht außen vor bleiben, weil vertraglich fast alles vereinbar ist und es eine Vielzahl an Regelungen auch außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches gibt, die hinsichtlich eines gewerblichen Mietvertrages zu berücksichtigen sind, etwa die Betriebskostenverordnung, die Heizkostenverordnung, die Preisklauselverordnung. So sollte das Vertragswerk alle wichtigen Punkte regeln, um im Fall der Auseinandersetzung den Rahmen für Lösungen zu bieten.
Beispielhaft sollen hier nur einige Punkte dargestellt werden:
- Laufzeit des Mietvertrages
Grundsätzlich können Verträge unbefristet oder befristet abgeschlossen werden.
Unbefristete Verträge sind nach § 580a Abs. 2 BGB am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündbar, also nach sechs Monaten ab Kündigungserklärung. Diese Kündigungsfrist kann jedoch durch abweichende vertragliche Vereinbarungen verkürzt oder verlängert werden. Ein unbefristeter Mietvertrag kann jedoch von beiden Parteien jederzeit aus wichtigem Grund gekündigt werden. Dabei kann bereits im Vertrag festgelegt werden, welche Umstände einen solchen wichtigen Grund darstellen. Es sein jedoch darauf hingewiesen, dass, soweit dies nicht vereinbart ist, ein wichtiger Kündigungsgrund nicht gegeben ist, wenn der Mieter sein Gewerbe aufgeben muss oder will.
Befristete Mietverträge sind in der Praxis üblicher, wobei das Vertragsverhältnis automatisch mit Fristablauf endet. Dabei kann es jedoch für die Vertragsparteien von Vorteil sein eine Verlängerungs- oder eine Optionsklausel zu vereinbaren.
Wird in den Vertrag eine Verlängerungsklausel aufgenommen, so soll sich der Mietvertrag automatisch verlängern, wenn dieser nicht rechtzeitig innerhalb einer Kündigungsfrist vor Ende der Laufzeit gekündigt wird. Der Mieter oder auch der Vermieter wandeln das Wesen des befristeten Mietvertrages also dahingehend ab, dass zur Beendigung des Vertrages eine Kündigung erforderlich ist und keine automatisches Ende des Vertragsverhältnisses durch Fristablauf eintritt.
Wird im Vertrag dagegen ein Optionsrecht vereinbart, endet die Miete mit Ablauf der Frist, es sei denn dass der Mieter innerhalb einer vereinbarten Frist durch einseitige Erklärung die Verlängerung des Mietvertrages um eine bestimmte Zeit erklärt. Der Mieter hat es damit einseitig und unabhängig vom Vermieter in der Hand, die Laufzeit des Mietverhältnisses um die vereinbarte Zeit zu verlängern.
- Mieterhöhungen
Der Vermieter kann auch bei langen Vertragslaufzeiten nicht einfach die Miete erhöhen. Eine Mieterhöhung ist nur durch vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien möglich. Jedoch kann diese Vereinbarung schon bei Abschluss des Mietvertrages getroffen werden. Demnach kann der Vertrag als Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen werden.
Bei der Staffelmiete sollten Zeitpunkt und Umfang der Erhöhung der Miete im Vertrag genau festgelegt werden. Somit ändert sich nach entsprechendem Zeitablauf die Miete automatisch und kann, wenn die Erhöhung keinen Wucher darstellt und auch sonst kein wichtiger Grund vorliegt, vom Mieter nicht mehr beanstandet werden, es sei denn die Vertragsparteien finden eine neue Vereinbarung.
Die Indexmiete kann in Gewerbemietverträgen ohne förmliche Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle vereinbart werden. Es gilt für derartige Wertsicherungsklauseln eine Genehmigungsfiktion, wenn diese bestimmte Vorraussetzungen der Preisklauselverordnung erfüllen. So muss der Mietvertrag eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren vorsehen oder jedenfalls einseitig vom Mieter auf zehn Jahre verlängerbar sein. Außerdem müssen als Richtwerte für die Mieterhöhung allgemeingültige Wertsteigerungsbeobachtungen ein Bild liefern, so etwa der Preisindex für die Gesamtlebenshaltung des Statistischen Bundesamtes. Es empfiehlt sich bei Abschluss eines Mietvertrages sowie auch bei Altverträgen hinsichtlich solcher Vereinbarungen, die eine Mieterhöhung an den Lebenshaltungskostenindex des Bundesamtes für Statistik binden, prüfen zu lassen. Die Parteien können im Rahmen der Indexmiete vereinbaren, dass die Mieterhöhung automatisch mit der Erreichung der bestimmten Indexänderung eintritt oder aber mit Erreichung einer bestimmten Höhe des Lebenskostenhaltungsindex sich auf eine neue Miete einigen und nach fehlgeschlagenen Vereinbarungen einen unabhängigen Dritten zur Bestimmung der angemessenen Miete benennen.
Die Vertragsparteien sollten sich daher bei Abschluss von Mietverträgen nicht allein auf Musterverträge verlassen. Eine individuelle Vereinbarung, die eine langfristige friedvolle geschäftliche Beziehung zwischen den Parteien sichert, ist durch anwaltliche Beratung erreichbar. Jedoch sollten auch Altverträgen, gerade wegen ihrer langen Laufzeit, überprüft werden.
