Zustimmung zur Mieterhöhung durch Zahlung

20.12.20092888 Mal gelesen

Allein durch Zahlung der erhöhten Miete signalisiert ein Mieter seine Zustimmung zu der Erhöhung. Eine schriftliche Einwilligung ist dann unnötig. So entschied das Amtsgericht Berlin-Schöneberg in einem Urteil vom 2. September 2009 (AZ: 6 C 280/09).

Für ihre Erdgeschoss-Altbauwohnung zahlten die beiden Mieter 329,34 Euro. Im Januar 2009 verlangte die Vermieterin die schriftliche Zustimmung der Mieter zu einer Erhöhung um rund 65 Euro. Im Mietvertrag hieß es nämlich: ?Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags sind, soweit sich aus den Allgemeinen Vertragsbestimmungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart wurden." Zwar zahlten die Mieter anstandslos die erhöhte Miete, unterschrieben jedoch nicht die Zustimmungserklärung. Das sei nur überflüssige Bürokratie, zumal es um einen seit vielen Jahrzehnten bewohnten und deshalb sehr preiswerten Altbau gehe, meinten jedoch die Mieter und überwiesen stattdessen einfach das geforderte Geld ab dem geforderten Zeitpunkt in der neuen Höhe.

Dagegen klagte die Vermieterin - am Ende ohne Erfolg.

Durch Zahlung der erhöhten Miete hätten die Mieter nämlich bereits unmissverständlich der Mieterhöhung zugestimmt, so das Amtsgericht. Bereits eine zweimalige vorbehaltlose Zahlung reiche aus, um dem Vermieter deutlich zu signalisieren, dass man mit der Erhöhung einverstanden sei. Die Schriftform sei dann nicht mehr erforderlich, die konkludente Zustimmung durch Überweisung reiche völlig aus.

Einen Anspruch der Klägerin, diese Zustimmung auch schriftlich zu erhalten, lehnt das Gericht aus mehreren Gründen ab. Der die Zustimmung zur Mieterhöhung regelnde § 558 b BGB sehe keine bestimmte Form für die Zustimmungserklärung vor. Ein solcher ergebe sich bei auf unbestimmte  Zeit abgeschlossenen Mietverträgen auch nicht aus § 550 BGB.

Die Vermieterin könne ihren Anspruch nach Meinung des Gerichts auch nicht damit begründen, zu Beweiszwecken auf die schriftliche Zustimmungserklärung angewiesen zu sein. Die Zahlung der erhöhten Miete könne ja jederzeit anhand der Kontoauszüge nachgewiesen werden.

Auf die im Mietvertrag enthaltene Schriftformklausel könne sich die Vermieterin schließlich auch nicht stützen, da diese wegen eines Verstoßes gegen § 305b BGB gem. § 307 BGB unwirksam sei. Schriftformklauseln, die für Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform fordern, verstießen gegen § 305b BGB.

Darüber hinaus wiesen die Richter darauf hin, dass, selbst wenn der Vermieter eine Mieterhöhung ausspreche, die mündliche Form - auch als Telefonat oder Nachricht auf dem Anrufbeantworter - ausreiche.

Praxishinweis

Für eine "konkludente" Zustimmung genügt die zweimalige, vorbehaltlose Überweisung des neuen geforderten Mietzinses. Die vom AG Schöneberg vertretene Auffassung ist allerdings nicht unumstritten (a.A. z. B. LG Berlin, <?doclink target_id="5112101" target_evcounter="" target_url=""?>ZMR 2007, 196: "Vermieter kann schriftliche Zustimmung verlangen"), entspricht aber der wohl herrschenden Meinung, wonach die mehrmalige Zahlung der erhöhten Miete als konkludente Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu werten ist. Maßgeblich ist hierbei aber immer, ob der Vermieter die Zahlung tatsächlich als Zustimmung des Mieters verstehen darf. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die erhöhte Miete bewusst überweist, indem er z. B. seinen Dauerauftrag ändert.