Für viele Mieter ist in den letzten Jahren eine vertragliche "Neuentwicklung" der Vermieterseite zum Ärgernis geworden. In der Hoffnung auf den Vertragsschluss über das begehrte Mietobjekt, hatte man unter Umständen bereits zähneknirschend der Zahlung einer Maklerprovision zugestimmt. Oft erhält man im Anschluss vom Vermieter oder seiner Hausverwaltung den ausformulierten Mietvertrag, in welchem man sich dann noch - durch Klausel - zur Zahlung einer weiteren Abschlussgebühr verpflichten soll. Die Gebühr beträgt nicht selten zwischen 90 - 200 ? zzgl. MwSt. Viele Mieter stellen sich die begründete Frage, ob eine solche Gebühr überhaupt rechtmäßig ist.
In der neueren Rechtssprechung wird die Rechtmäßigkeit einer solchen Gebühr mit beachtlichen Argumenten jedenfalls dann verneint, wenn sie durch Klausel im allgemeinen Vertragsformular geregelt ist. Das AG Hamburg Altona (Urteil v. 18.03.09 - AZ:318a L 377/08; WuM 2009, 451) führt aus, dass die Übernahme der Kosten für den Vertragsabschluss ausschließlich in den Pflichtenkreis des Vermieters fällt. Es besteht kein Zusammenhang zu einer Mieterpflicht. Auf diesen sind nur Kosten abwälzbar, die ihm unmittelbar zugute kommen (Betriebskosten). Die üblichen Verwaltungskosten für die Ausfertigung des Vertrages, Anlage der Mietsicherheit, Besichtigungstermin etc. sind Bestandteil der eigentlichen Miete und bedürfen keiner gesonderten Zahlung durch den Mieter. Der wirtschaftlich schwächere Mieter wird in einer Form benachteiligt, die eine Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs.1 S.1 BGB bedingt.
Das heißt de facto, dass ein Mieter nach Abschluss und Unterzeichnung des Mietvertrages durchaus gegen diese Klausel vorgehen kann. Die Unwirksamkeit der Klausel berührt nicht die Geltung des Vertrages im Übrigen und führt zur Rückzahlung der Abschlussgebühr.
Ähnlich sieht die Rechtslage auch das Landgericht Hamburg. In seiner Entscheidung (Urteil v.05.03.09, 307 S 144/08; WuM 2009, 452) erklärt es eine formularmäßige Vereinbarung einer Vertragsabschlussgebühr für unwirksam. Die Durchführung des Vertragsschlusses und die Übernahme der Kosten für diesen Vertragsschluss ist Pflicht der Vermieterseite. Gemäß LG widerspricht eine solche Regelung der gesetzlichen Wertung aus § 535 Abs.1 S.3 BGB. Das Landgericht setzt sich in seinem Urteil intensiv mit der ständigen Rechtssprechung des BGH auseinander, welche formularmäßige Verlagerungen originärer Vertragspflichten für unzulässig hält. Aufgrund dieser Argumente kann man in Zukunft auch eine ähnliche höchstrichterliche Entscheidung erwarten.
Achtung: Dies gilt nicht, wenn die Abschlussgebühr individuell ausgehandelt wurde. Wichtigstes Indiz in diesem Zusammenhang ist die Aufnahme einer Klausel in den Formularmietvertrag. Für die individuelle Aushandlung und Zahlung einer Vertragsabschlussgebühr gelten die Regelungen der §§ 305 ff BGB nicht. Die Rückforderung einer in dieser Form gewährten Gebühr ist ungleich schwieriger und allenfalls möglich, wenn die Gebühr der Höhe nach sittenwidrig wäre.
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Rechtsanwalt
Hilmar Peters
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