Der für Mietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofes (BGH) hat in einem erst kürzlich veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 210/08) weitere Klarheit zu Klauseln in (Wohnraum-)Mietverträgen geschaffen.
Sehr viele dieser Klauseln (sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen, AGB) sind in Standard-Mietverträgen schon in der Vergangenheit für unwirksam erklärt wurden. Denn an sich muss (entgegen einer weit verbreiteten Meinung) der Vermieter alle großen und kleineren Reparaturen beheben und die Wohnung auch streichen, wenn dies erforderlich wird. Dies folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) enthaltenen sog. "Erhaltungspflicht" der Mietsache. Wird diese gesetzliche Regel durch entsprechende Klauseln in dem Mietvertrag zu Lasten des Mieters geändert, so sind die Anforderungen an die Wirksamkeit der Vertragsklausel sehr streng, da von dem gesetzlichen Leitbild abgewichen wird. Sehr häufige Folge ist die Unwirksamkeit der Klausel, da sie den Mieter "unangemessen benachteiligt" (§ 307 Abs. 1BGB). Der Mieter muss dann weder bei Auszug noch während des Mietverhältnisses streichen oder andere "Schönheitsreparaturen" durchführen.
Folgende Klausel hat der BGH nun für unwirksam erklärt:
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia [...]. Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster".
Der BGH stellte bezüglich des Begriffs der "Schönheitsreparaturen" klar, dass hierzu nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gehört, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern, so wie es in der Klausel in dem Mietvertrag hieß. Unklar war bislang in der Rechtsprechung, ob bei einer solchen Klausel der Teil wirksam war, der den Innenbereich der Wohnung betrifft. Dies hat der BGH nun verneint. Die gesamte Klausel sei unwirksam.
Folge: Der Mieter muss bei einer solchen (oder ähnlichen) Klausel die Wohnung weder während noch am Ende des Mietverhältnisses instand setzen und auch keine Kosten hierfür übernehmen. Auch ein Einbehalt der Kaution in Höhe der Renovierungskosten durch den Vermieter ist damit nicht rechtens.
Trotz dieser Entscheidung durch den BGH muss jeder Fall gesondert geprüft werden, da es eine Vielzahl von möglichen vertraglichen Vereinbarungen und Vertragsgestaltungen gibt. Denn der BGH hat zwar ein "Grundsatzurteil" gefällt, letzen Endes aber auch (nur) einen Einzelfall entschieden. Bevor also aus Vermietersicht dem Mieter die Kosten der "Schönheitsreparaturen" in Rechnung gestellt werden oder ein Einbehalt der Kaution in Höhe der Renovierungskosten gemacht wird bzw. bevor der Mieter sich weigert, die Reparaturen durchzuführen bzw. zu streichen, sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden; dieser ist deutlich billiger als die Entscheidung, es "drauf ankommen zu lassen". Vermietern rate ich zudem, den Mietvertrag überprüfen zu lassen und Möglichkeiten mit anwaltlichem Rat zu finden, dem Mieter die "Schönheitsreparaturen" in zulässiger Weise aufzubürden.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
