Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem erst kürzlich veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 71/08) weitere Klarheit zu Klauseln in (Wohnraum-)Mietverträgen geschaffen, die den Mieter verpflichten, sog. Schönheitsreparaturen (Streichen, Behebung kleinerer Schäden) durchzuführen bzw. zu bezahlen.
Sehr viele dieser Klauseln sind in Formular-Mietverträgen (sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen, AGB) schon in der Vergangenheit für unwirksam erklärt wurden. Denn an sich muss - entgegen einer weit verbreiteten Meinung - der Vermieter alle großen und kleineren Reparaturen beheben und die Wohnung auch streichen, wenn dies erforderlich wird. Dies folgt aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ("Erhaltungspflicht"). Wird diese gesetzliche Regel durch entsprechende Klauseln in dem Mietvertrag zu Lasten des Mieters geändert, so sind die Anforderungen an die Wirksamkeit der Vertragsklausel sehr streng, da von dem gesetzlichen Leitbild abgewichen wird. Sehr häufige Folge ist die Unwirksamkeit der Klausel, da sie den Mieter "unangemessen benachteiligt" (§ 307 Abs. 1BGB). Der Mieter muss dann weder bei Auszug noch während des Mietverhältnisses streichen oder andere "Schönheitsreparaturen" durchführen.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Klausel nicht in einem Standard-Mietvertrag vorgedruckt steht, sondern individuell ausgehandelt wurde. Dann ist diese Vereinbarung zu Lasten des Mieters in der Regel wirksam. Was gilt aber, wenn eine Individualvereinbarung und eine unwirksame AGB-Klausel aufeinandertreffen?
Hierzu hat der BGH jetzt Klarheit geschaffen und festegestellt, dass eine später individuell vereinbarte Renovierungspflicht auch dann wirksam ist, wenn in dem zuvor abgeschlossenen Mietvertrag eine unwirksame AGB-Klausel stand. Die Folge in dem durch den BGH entschiedenen Fall war, dass der Mieter letzen Endes die Wohnung streichen und kleinere Reparaturen durchführen musste.
Trotz dieser Entscheidung durch den BGH muss jeder Fall gesondert geprüft werden, da es eine Vielzahl von möglichen vertraglichen Vereinbarungen gibt. Denn der BGH hat zwar ein "Grundsatzurteil" gefällt, letzen Endes aber auch (nur) einen Einzelfall entschieden. Bevor also aus Vermietersicht dem Mieter die Kosten der "Schönheitsreparaturen" in Rechnung gestellt werden bzw. bevor der Mieter sich weigert, die Reparaturen durchzuführen bzw. zu streichen, sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden; dieser ist deutlich billiger als die Entscheidung, es "drauf ankommen zu lassen". Vermietern rate ich zudem, den Mietvertrag überprüfen zu lassen und Möglichkeiten mit anwaltlichem Rat zu finden, dem Mieter die "Schönheitsreparaturen" in zulässiger Weise aufzubürden.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
