Bei einem Mietvertrag über Wohnraum wird in aller Regel im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter eine Kaution hinterlegen muss. Die Höhe der Kaution darf nach § 551 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) maximal das Dreifache der Netto-Miete ("Kalt-Miete") betragen. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die hinterlegte Kaution verzinslich anlegt, bei Ende des Mietverhältnisses kann der Mieter auch diese Zinsen zurück verlangen. Ausnahmen bei der Anlagepflicht der Kaution bestehen nur bei Studenten- oder Jugendwohnheimen.
Der Zweck der Kaution ist eine Sicherheit des Vermieters für Schäden, die der Mieter in der Wohnung verursacht. Somit dient die Kaution nicht dazu, diese mit offenen Mieten zu verrechnen. Aus diesem Grund ist die häufige Praxis, dass der Mieter in den letzten Monaten vor Ende des Mietverhältnisses die Miete mit dem Hinweis nicht mehr zahlt, der Vermieter könne die offenen Mieten mit der Kaution verrechnen, rechtswidrig. Aber auch der Vermieter darf die Kaution nicht wegen offener Mieten einbehalten.
Entstehen während des laufenden Mietverhältnisses Schäden an der Wohnung und behebt der Vermieter diese mit der hinterlegten Kaution, kann der Vermieter vom Mieter die "Wiederauffüllung" der Kaution verlangen.
Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage, wann die Kaution zurück gezahlt werden muss, wenn die Wohnung gekündigt und schon wieder an den Vermieter übergeben wurde. Hier gibt es keine feste gesetzliche Frist. Der Vermieter soll nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist haben, um zu prüfen, ob er noch Gegenansprüche wegen Schäden in der Wohnung oder wegen nicht durchgeführten "Schönheitsreparaturen" (v.a.: Streichen der Wohnung) hat. Außerdem darf der Vermieter, wenn bei Auszug die Nebenkostenabrechnung noch nicht vorlag, einen Teil der Kaution einbehalten, wenn zu erwarten ist, dass sich - aufgrund der letzten Nebenkostenabrechnung - eine Nachzahlung des Mieters ergibt. In aller Regel muss die Kaution jedoch spätestens 6 Monate nach Auszug zurückbezahlt werden. Diese Frist kann im Einzelfall sehr viel kürzer sein, z.B. wenn bei Abnahme der Wohnung keine Schäden festgestellt wurden, kein Anspruch auf Durchführung von "Schönheitsreparaturen" besteht und/oder keine Nachzahlung von Nebenkosten zu erwarten ist. Dann muss der Vermieter die Kaution in der Regel innerhalb einer Frist von 1 bis 2 Wochen nach Auszug zurück zahlen.
Vermieter sollten dringend beachten, dass in der Kautionsabrechnung eine ausdrückliche Aufrechnung mit z.B. Reparaturkosten/Durchführung von Schönheitsreparaturen/Nebenkostennachzahlungen oder wegen einem verspäteten Auszug ("Nutzungsentschädigung") erfolgt. Hierbei muss jedoch überprüft werden, ob überhaupt ein Anspruch für die Kosten der "Schönheitsreparaturen" besteht. Denn häufig sind die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam. Hierzu gibt es unzählige Gerichtsurteile. Ist die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam, muss der Mieter die Wohnung weder Streichen noch kleinere Reparaturen durchführen, sondern die Wohnung lediglich geräumt ("besenrein") übergeben.
Oft wird auch gestritten, ob und wenn ja welche Schäden der Mieter verursacht haben soll. Deshalb ist es sehr wichtig, bei der Abnahme der Wohnung ein Übergabe-/Abnahmeprotokoll zu erstellen. Dieses sollte von Mieter und Vermieter unterschrieben werden. Auch das Hinzuziehen eines Zeugen bei der Übergabe kann sehr hilfreich sein.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
