Berlin: Kein qualifizierter Mietspiegel – keine Mietpreisbremse!

Berlin: Kein qualifizierter Mietspiegel – keine Mietpreisbremse!
18.05.2015719 Mal gelesen
Der Berliner Mietspiegel genügt anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht und ist nicht qualifiziert, urteilte das AG Charlottenburg. Was bedeutet das für Vermieter und Mieter – und vor allem für die für den 1. Juni geplante Einführung der „Mietpreisbremse“?

AG Charlottenburg, Urt. v. 11.5.2015 – 235 C 133/13

„Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und kann deshalb nicht zur Berechnung der Miethöhe herangezogen werden.“ So lautet kurz und bündig der (nicht amtliche) Leitsatz des am 11.5.2015 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg (vgl. Kommentar Kippt Mietspiegel von Berlin?). Was war passiert? Dem Gericht lag die Klage eines Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor. Der Vermieter verlangte eine Kaltmiete von 7,19 €/m², der Berliner Mietspiegel 2013 wies für die betroffene Lage und Wohnungsart eine Mietenspanne von 4,25 € bis maximal 7,00 € aus. Dennoch gab das Gericht der Klage des Vermieters statt. Die ortsübliche Vergleichsmiete liege bei 7,23 €/m² netto/kalt.

Berliner Mietspiegel genügt nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen

Zwar bezeichne sich der Berliner Mietspiegel als „Qualifizierter Mietspiegel“. Für die Einordnung als qualifizierter Mietspiegel genüge jedoch nicht, dass Verbände der Mieter und Vermieter und/oder die Gemeinde den Mietspiegel als qualifiziert anerkannt haben. Voraussetzung sei nach § 558d BGB, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt sei. Ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten hatte ergeben, dass die Einordnung in die Wohnlagen „einfach“, „mittel“ und „gut“ nicht wissenschaftlichen Grundsätzen genügt. Außerdem stellte das Gericht, gestützt auf das Sachverständigengutachten, eine fehlerhafte „Extremwertbereinigung“ fest: Der Mietspiegel soll realistische Marktmieten wiederspiegeln und Ausreißer nach unten (Gefälligkeitsmieten) und oben (Wuchermieten) sollen außen vor bleiben. So waren ca. 40 Mieten im Bereich von 7,00 €/m² bis 11,00 €/m² aussortiert worden, wobei nicht nachvollziehbar war, dass all diese Mieten Wuchermieten sein sollen.

Mietspiegel nicht qualifiziert – und nun?

Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) unterscheidet sich vom einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) erheblich: Der einfache Mietspiegel kann vom Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden; er ist allerdings kein Beweismittel vor Gericht. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, muss der Vermieter dessen Angaben bei der Mieterhöhung mitteilen. Außerdem wird vor Gericht vermutet, dass ein qualifizierter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt. Das Gericht kann sich in seiner Entscheidung auf den qualifizierten Mietspiegel stützen. Liegt kein solcher vor, muss die ortsübliche Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Die Kosten hierfür trägt die unterliegende Partei.

Berlin: Einführung der „Mietpreisbremse“ ohne qualifizierten Mietspiegel?

Am 1.6.2015 soll in Berlin die „Mietpreisbremse“ starten, eine entsprechende Verordnung hat das Land Berlin bereits erlassen (Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 – vgl. Kommentar„Mietpreisbremse“ in Berlin ab 1.6. - politisch gewollter Rechtsbruch?). Vermieter dürfen dann bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% überschreiten. Ausnahmen bestehen bei Neubauten und höheren Bestandsmieten. Mieter können überhöhte Mieten rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Doch wie sollen Vermieter und Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen?

Der Berliner Mietspiegel kann jedenfalls nicht mehr herangezogen werden. Nach dem Urteil des AG Charlottenburg leidet der Berliner Mietspiegel an derartig schweren Mängeln, dass er selbst als einfacher Mietspiegel nicht zur Vergleichsmietenberechnung taugt. Bei der Mieterhöhung werden Vermieter wieder verstärkt auf Vergleichswohnungen zurückgreifen können. Für die „Mietpreisbremse“ bedeutet das Urteil des AG Charlottenburg eine erhebliche Rechtsunsicherheit: Weder Vermieter noch Mieter können – ohne teure Sachverständigengutachten – die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen. Wenn aber niemand die ortsübliche Vergleichsmiete genau kennt, kann auch keine verpflichtende Mietobergrenze eingeführt werden, die auf dieser unklaren Vergleichsmiete basiert.

Das Land Berlin muss die Mietenbegrenzungsverordnung aussetzen und schnellstmöglich einen wissenschaftlichen Grundsätzen genügenden, qualifizierten Mietspiegel erstellen.

Rechtsanwalt Mathias Münch 
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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