Grundsätzlich gilt stets die gesetzliche Regelung, sofern unwirksame Klauseln im Mietvertrag enthalten sind. Einen solchen Mietvertrag kann der Mieter ruhigen Gewissens unterzeichnen. Der Vermieter kann bei der Verwendung solcher Klauseln erhebliche Schwierigkeiten bekommen. So sind das Verbot der generellen Tierhaltung, ein generelles Rauchverbot oder eine Befristung ohne Begründung stets unwirksam. Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Auch eine unbedingte Renovierungspflicht nach Auszug ist nicht rechtskonform. Bei der Überprüfung solcher Klauseln ist stets auf den Einzelfall abzustellen. Der übrige Mietvertrag bleibt gültig.
Meist sind die Mietverträge als Formularmietverträge ausgestaltet und somit als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gem. §§ 306 ff BGB zu klassifizieren. Sofern der Vermieter bestimmte Klauseln in mehr als drei Verträgen verwendet, gilt die Benutzung als formularmäßig.
Insbesondere bei Schönheitsreparaturen ist Vorsicht geboten. Besonders solche Abreden sind streitig, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten Fristenplans stets Renovierungen oder Schönheitsreparaturen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Nach BGH AZ: VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05 benachteiligen sog. starre Fristenpläne den Mieter aber unangemessen gem. § 307 I BGB. Ein starrer Fristenplan enthält stets absolute Formulierungen, die keinen Spielraum lassen. Gültig sind meist Regelungen, die mit "etwa" oder "in der Regel" arbeiten. Auch bei der Formulierung "Im Allgemeinen" liegt keine starre Regelung mehr vor. Der Mietvertrag darf auch keine konkreten Vorgaben machen, wie der Mieter zu renovieren hat (BGH AZ: VIII ZR 198/10).
Der Begriff Schönheitsreparatur ist im Übrigen irreführend, weil es sich dabei nicht um eine Reparatur handelt, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Geschäftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberflächliche Schäden behoben werden. Schönheitsreparaturen sind also lediglich Renovierungsarbeiten, durch die die Gebrauchsspuren durch die Benutzung der Wohnung wieder beseitigt werden. I.d.R. ist die das Streichen der Decken und Wände, Heizkörper, Fenster und Türen von innen. Arbeiten am Teppichboden oder Bodenbelag gehören grundsätzlich nicht dazu. Nach BGH AZ: VIII, ZR 210/08 kann der Außenanstrich von Türen und Fenstern nicht verlangt werden.
Oft werden Abgeltungsklauseln mit Fristenplänen kombiniert. Der Mieter wird dabei nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten vor planmäßiger Fälligkeit der Schönheitsreparaturen. Die Abgeltungsklausel greift dabei nur, falls die Renovierung nicht fällig ist, etwa weil die Wohnung bei Auszug nur leicht abgenutzt ist. Wird eine solche Abgeltungsklausel mit einer unwirksamen Klausel hinsichtlich Schönheitsreparaturen verwendet, so sind beide Klauseln insgesamt unwirksam, weil die Abgeltung mit der Renovierungsklausel in einem unlösbaren Zusammenhang steht (BGH AZ: VIII ZR 178/05).
Auch bei Vermietung von gewerblichen Räumen ist der Vermieter nach dem Gesetz zur Renovierung verpflichtet. Die Ausgangssituation bei der Prüfung von formularmäßigen Renovierungsklauseln ist daher dieselbe wie bei der Wohnraummiete. Gem. § 307 BGB sind Klauseln in AGB auch hier entsprechend unwirksam. Aus diesem Grund gilt nach BGH AZ: XII ZR 308/02 auch bei Gewerberäumen ein Klauselwerk in AGB als unwirksam, das den Mieter während des Mietverhältnisses und zwingend bei Beendigung zur Renovierung verpflichtet. Nach BGH AZ: XII ZR 84/06 ist ein starrer Fristenplan auch bei Vermietung gewerblicher Räume unwirksam.
Heikel sind stets Sondervereinbarungen oder Individualvereinbarungen. Diese sind grundsätzlich wirksam und für den Mieter bindend. Es gibt jedoch Ausnahmen. Infolge einer klauselmäßigen Abwälzung z. B. von Schönheitsreparaturen in Verbindung mit einer Individualvereinbarung mit starren Fristen kann ein sogenannter Summierungseffekt vorliegen. Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier jeweils für sich genommen unbedenklicher Klauseln kann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (BGH, Urteil v. 05. April 2006 - VIII ZR 163/05).
Rechtsanwalt Holger Hesterberg
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.
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