Vermögensbetreuungspflicht des Vermieters für Kautionen bei der Wohnraum - und Gewerberaummiete

29.07.2008205 Mal gelesen

Bei der Wohnraummiete wird durch § 551 Abs. 3 BGB eine Vermögensbetreuungspflicht für Kautionen im Sinne des § 266 Abs. 1 StGB begründet. Diese gesetzliche Pflicht gilt jedoch nicht bei der Gewerberaummiete.


I. Zum Sachverhalt
Der Angeklagte ist faktischer Geschäftsführer zweier Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die wiederum jeweils als Komplementärin zweier jeweiliger Kommanditgesellschaften auftreten.
Eine der Kommanditgesellschaften vermietet ihr gehörende Wohn – und Gewerbeimmobilien. Entsprechend der mietvertraglichen Regelungen waren die Mieter verpflichtet, Kautionen zu leisten.
Der Angeklagte zahlte die Kautionen jeweils auf ein Girokonto ein. Die Konten der Gesellschaft waren - für jede der beiden Gesellschaften separat - in eine Kontokorrentvereinbarung einbezogen. Das führte dazu, dass zwischen Konten ein täglicher Ausgleich stattfand. So wurden Negativsalden durch Guthaben auf anderen Konten der Gesellschaft, unter anderem auch durch das Kautionskonto, ausgeglichen. Die eingezahlten Kautionen wurden auf diese Weise in das allgemeine Umlaufvermögen der beiden Unternehmen überführt und standen für die Deckung sämtlicher Verbindlichkeiten zur Verfügung. Insgesamt hat der Angeklagte Kautionen in einer Höhe von mindestens 500.000 DM vereinnahmt. Über das Vermögen einer KG wurde später das Insolvenzverfahren eröffnet. Die einzelnen Mieter konnten bis heute ihre Kautionsansprüche nicht realisieren, weil der Insolvenzverwalter das noch vorhandene Guthaben in Höhe von 260.000 DM hinterlegt und bislang nicht an die Mieter als Gläubiger der Kautionen ausbezahlt hatte.


II. Die Entscheidung
Das Landgericht hat den Angeklagten unter anderem wegen Untreue in 201 Fällen zu einer Gesamtfreiheitsstrafe von zwei Jahren und vier Monaten verurteilt, sowie gegen ihn ein Berufsverbot für vier Jahre ausgesprochen.
Das Gericht hat bereits die Einzahlungen der Kautionen auf die beiden Girokonten als jeweils selbständige Untreuehandlungen gewürdigt. Damit habe der Angeklagte als faktischer Geschäftsführer seine treuhänderische Pflicht gegenüber den Mietern verletzt, die Kautionen so anzulegen, dass sie vor einem Zugriff der Gläubiger der jeweils vermietenden Gesellschaft geschützt seien.
Dies gelte nicht nur für die Wohnraummiete, für die eine solche Pflicht ausdrücklich geregelt sei, sondern ebenso für die Vermietung von Gewerberaum. Die Einzahlung der Gelder auf das Girokonto habe in jedem Falle eine schadensgleiche Vermögensgefährdung begründet, zumal die eingezahlten Kautionen die Liquiditätslage der Gesellschaften abgesichert hätten.

Der BGH hob auf die Revision des Angeklagten das Urteil des Landgerichts auf. Zwar bestätigte der BGH seine Rechtssprechung, dass in der Wohnraummiete durch § 551 Abs. 3 BGB eine Vermögensbetreuungspflicht im Sinne des § 266 Abs.1 BGB begründet wird, jedoch gilt diese gesetzliche Pflicht nach Ansicht des BGH nicht bei der Gewerberaummiete.
Die Kautionsvereinbarung bei der Gewerberaummiete allein begründe noch keine Vermögensbetreuungspflicht. Vertragliche Pflichten müssen im besonderen Maße den Interessen des Vertragspartners dienen und gerade deshalb vereinbart worden sein – so könne eine Vermögensbetreuungspflicht begründet werden. Erforderlich ist somit eine gesonderte Abrede der Parteien.
Dabei müssen sich Vermieter und Mieter nicht nur über die Kautionszahlung als solche, sondern auch über die Anlageform einigen. Die Leistung des Mieters ist andernfalls in gleicher Weise wie eine Vorauszahlung auf mögliche zukünftige Ansprüche zu bewerten, wobei der Mieter das Risiko trägt, dass die Leistung später nicht mehr vollständig erstattet werden kann.
Bei Nichtvorliegen einer gesonderten Abrede, begeht der Vermieter daher nur einen Vertragsverstoß mit ausschließlich zivilrechtlichen Folgen. Strafrechtliche Konsequenzen, wie § 266 Abs. 1 BGB werden dadurch nicht begründet.


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