In Mietverträgen ist es üblich, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses einmalig eine oder mehrere Netto - Kaltmieten (also ohne die Nebenkosten) als Kaution bezahlt. Gesetzlich ist nach § 551 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) höchstens das Dreifache der Kaltmiete zulässig. Bei der Kaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter für dessen Ersatzansprüche, z.B. wegen Beschädigungen der Mietwohnung aber auch für andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie etwa offene Nebenkosten.
Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Kaution verzinslich bei einer Bank anzulegen. Die Kündigungsfrist bei der Bank darf dabei nicht mehr als drei Monate betragen, um zu gewährleisten, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch wieder an sein Geld kommt. Es kann anstelle der Anlage der Kaution auch eine andere Anlageform in dem Mietvertrag vereinbart werden. Allerdings ist es unzulässig, wenn die soeben genannten Punkte in einem Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abgeändert werden.
Viele Mieter wissen nicht, dass sie gegen den Vermieter einen gesetzlichen Anspruch haben, dass die Kaution getrennt von dem sonstigen Vermögen des Vermieters angelegt wird. Der Vermieter darf die Kaution also nicht auf seinem Privatkonto anlegen, sondern muss ein Treuhandkonto einrichten.
Tut der Vermieter letzteres jedoch entgegen der gesetzlichen Regelung nicht, kann dies für den Mieter weitreichende Folgen haben:
Meldet der Vermieter nämlich Insolvenz an und wird das Mietverhältnis (z.B. wegen Kündigung des Mieters) beendet, erhält der Mieter seine Kaution wahrscheinlich niemals zurück. Denn wurde das Geld des Mieters für die Kaution nicht auf einem Treuhandkonto, sondern auf dem Privatkonto des Vermieters angelegt, handelt es sich um eine sog. Masseverbindlichkeit - das gesamte Vermögen des Vermieters (also einschließlich der Kaution des Mieters) fällt dann in die Insolvenzmasse.
Zwar kann der Mieter dann theoretisch immer noch zu seinem Geld kommen, wenn er seine Forderung bei dem Insolvenzgericht anmeldet. Nur in den seltensten Fällen wird der Mieter jedoch sein Geld wieder sehen, da der insolvente Vermieter in aller Regel sehr viele Gläubiger hat. Der Mieter muss sich dann "hinten anstellen" - was meistens vergeblich ist.
Anders ist dies jedoch, wenn der Vermieter die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt hatte. Dann unterfällt dieses Konto nicht der Insolvenzmasse und der Mieter bekommt bei Ende des Mietverhältnisses sein Geld (auch praktisch) zurück. Hier bestand lange Rechtsunsicherheit.
Jetzt hat das höchste deutsche Gericht, der Bundesgerichtshof (BGH), diese Frage geklärt (Az.: IX ZR 132/06):
"Dem Wohnraummieter steht dann ein Aussonderungsrecht an der von ihm geleisteten Mietkaution zu, wenn der Vermieter diese von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Andernfalls ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in der Insolvenz des Vermieters bloße Insolvenzforderung"
Somit ist dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses dringend zu raten, den Vermieter aufzufordern, die Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto nachzuweisen. Dieser Anspruch kann notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden. Denn selbst wenn der Vermieter die Kaution nicht treuhänderisch anlegt, verhält er sich zwar gesetzeswidrig - hiervon hat der Mieter aber auch nichts, wenn der Vermieter in Insolvenz geht.
RA MAXIMILIAN KOCH
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
