LG München I vom 28.1.2013 - 15 O 8703/10
Eine Gewerbeimmobilie wird im Juni an einen Mietinteressenten vermietet, aber noch bis in den folgenden Februar hinein nicht übergeben. Die Mieter rügen diverse Mängel und setzen schließlich eine 2-Wochen-Frist zur Beseitigung der Mängel und Übergabe der Wohnung. Sie verlangen die Wohnungsübergabe am Tag des Fristablaufs vor Ort, der Vermieter verweist wegen der Schlüsselübergabe auf die Hausverwaltung. Das Landgericht München I gibt den Mietern Recht, sie erhalten alle bereits gezahlten Mieten und die Kaution zurück und Schadensersatz für die von ihnen übernommene Maklercourtage. Das Gericht meint, der Vermieter könne den Mieter nicht darauf verweisen, dass dieser sich wegen der Schlüsselübergabe an die Hausverwaltung wenden solle. Hierdurch komme der Mieter nicht in Annahmeverzug (§ 293 BGB). Die Leistung muss dem Gläubiger gem. § 294 BGB so, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich angeboten werden. Der Besitz an einem Mietobjekt muss der Vermieter oder ein Bevollmächtigter (Hausverwaltung, Hauswart) "dem Mieter verschaffen", z.B. durch Wohnungsübergabe vor Ort oder Schlüsselübergabe. Eine mündliche oder schriftliche Äußerung, an wen der Mieter sich wenden solle, genügt nicht.
Verschafft der Vermieter dem Mieter nicht den Besitz der Wohnung, stellt dies einen Grund zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung dar (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB), aber auch zum Rücktritt vom Mietvertrag (§§ 323, 346 BGB). Der Rücktritt ist möglich, weil vor Übergabe der Mietsache nicht nur das Mietrecht der §§ 535 ff. BGB, sondern das Gewährleistungsrecht des allgemeinen Schuldrechts ("Leistungsstörungen") gilt. Tritt eine Vertragspartei vom Vertrag zurück, entfallen rückwirkend ("ex tunc") alle Leistungspflichten, also auch die Pflicht zur Zahlung von Kaution und Miete - beides kann der Mieter rückwirkend zurückfordern. Auch unnütze finanzielle Aufwendungen kann der Mieter ersetzt verlangen, nämlich im Wege des Schadensersatzes nach § 280 Abs. 1 BGB. Hierzu gehören die Maklerkosten, die der Mieter bei der Suche nach einem geeigneten Objekt aufgewendet hatte.
Dass der Mieter über sein Schreiben "Kündigung" und nicht (auch) "Rücktritt" geschrieben hatte, kam dem Vermieter nicht zugute. Falsa demonstratio non nocet, sagen die Juristen: Die Falschbezeichnung schadet nicht. Aus dem "Kündigungsschreiben" ging ausreichend hervor, dass sich der Mieter - auch rückwirkend im Wege eines Rücktritts - von dem Mietvertrag lösen wollte.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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